Ponudba, povpraševanje, naložbene priložnosti
Trg stanovanjskih nepremičnin v Dubaju je gneča: kupci, prodajalci, nepremičnine. Segment poslovnih nepremičnin je še vedno v svoji senci, a kot kažejo nedavne študije, je za vlagatelje veliko privlačnejši. Da bi napolnili svoje znanje o poslovnih nepremičninah, smo se obrnili na strokovnjaka - gospoda Shahrama Abdullaha Zadeha, izvršnega direktorja enega največjih razvijalcev v Dubaju, Al Fajer Properties.
Dr. Shahram, kako se je zgodilo, da se v Dubaju, ki se je pozicioniral kot središče poslovanja v regiji, gradi več tisoč enot stanovanjskega prostora in le desetine pisarniških prostorov?
Zgodilo se je zgodovinsko. Od leta 2002, ko so tujci smeli vlagati v nepremičnine emirata, je trg stanovanj začel hitro rasti. Večina naložb je šla v nakup stanovanj in vil, pomanjkanje povpraševanja po poslovnih prostorih pa ni prineslo ponudb.
Danes se je situacija močno spremenila. Številni svetovni poslovni voditelji selijo svoje sedeže v Dubaj, odpirajo podružnice in predstavništva. Dubajski poslovneži tudi stare pisarne nadomeščajo z novimi, bolj prostornimi in prestižnimi. V zadnjih štirih letih od uvedbe prostega zapora je mesto na pot prejelo več sto dokončanih stanovanjskih enot, na stotine stolpov in vil. Kje bodo delali njihovi lastniki? Seveda v Dubaju.
Se izkaže, da je naložba v poslovne nepremičnine zdaj veliko bolj donosna kot v stanovanjske?
Seveda. Donosnost naložbe v trgovinsko nepremičnino v Dubaju je zajamčena do 5 let. Nikjer na svetu se naložbe ne izplačajo tako hitro. V stanovanjskih nepremičninah se popolna donosnost naložbe zgodi šele v 7-8 letih.
Potreba po trgovskem prostoru v Dubaju danes znaša približno tri milijone kvadratnih metrov. metrov. Do konca dokončanja bo Dubaj potreboval še 2-3 milijone kvadratnih metrov. metrov pisarn. Čeprav emirat raste, tega procesa ni mogoče ustaviti. Dejstvo, da v Dubaju primanjkuje dobrih pisarniških prostorov, dokazuje tudi zvišanje cen najemnin.
Kaj lahko investitorji pričakujejo, da bodo kupili pisarno v vašem projektu Jumeirah 1, 2, 3 in 4?
Zagotavljamo popolno donosnost naložbe za 4 leta in pol. In to ne upošteva dejstva, da se stroški najema v Dubaju vsako leto dvignejo za 20-30%.
Presodite sami. Danes se kvadratni meter pisarniškega prostora v prestižnem območju Dubaja odda v najem za vsaj 700-800 dolarjev na leto. Pred mesecem dni je to stalo 100 dolarjev ceneje. Glede na to, da se stroški na kvadratni meter v Jumeirah Business Center 1, 2, 3 in 4 začnejo od 3000 do 3300 dolarjev, je enostavno izračunati, kako donosna je naša ponudba. Vlagatelji, ki kupujejo pisarne za svoja podjetja, bodo zavarovani pred porastom cen najemnin s prispevki za svoje prostore, namesto da bi plačevali nekoga drugega.
To je pod pogojem, da kupljena pisarna ne bo prazna. Toda kako je mogoče biti prepričan v to?
O tem ne bi smelo biti dvoma. Zagotavljamo dostavo kupljenih prostorov v dolgoročni najem po sklenitvi posla, za to ima podjetje poseben oddelek. In ker prevzemamo to odgovornost, smo prepričani, da bodo pisarne v poslovnem centru 1, 2, 3 in 4 Jumeirah naročene pred pretiranim delom
Kaj stoji za vašimi garancijami?
Prvič, v bližini območja Jumeirah Lake Towers ni bilo nobenih konkurentov, kjer gradimo Jumeirah Business Center 1, 2, 3 in 4, in verjetno ne bo. To je najboljše mesto za poslovanje v Dubaju. Center se nahaja na strateški lokaciji, poleg največjih stavb "novega Dubaja", kjer bodo naročili več kot 3000 stanovanjskih zgradb in vil, katerih prebivalci verjetno ne bodo želeli več ur dnevno preživeti v avtomobilu. Njihov čas je drag.
Drugič, le pet minut od Jumeirah Lake Tower je prosta gospodarska cona Jebel Ali, kjer morate, kot veste, dve do tri leta stati na čakalnem seznamu. Kmalu bodo na območju Jebel Alija odprli eno največjih letališč na svetu. V bližini sta dva največja dubajska trgovska centra, ki že delujeta.
Tretjič, v infrastrukturo jezerskih stolpov Jumeirah Lake so že vložili milijarde dolarjev, in če pogledate Generalni načrt, ki je preprosto potreben pri odločitvi o nakupu, boste videli, kako dobro je premišljeno: stavbe se nahajajo na razdalji drug od drugega, veliko prostega zelenega prostora, veliko voda, široke ceste.
Ali je res, da bodo Jumeirahovi jezerski stolpi tudi svobodna gospodarska cona?
Da, je. Jumeirah Lake Towers bo pod pokroviteljstvom vlade Dubaja postal del Dubajevega multi-Commodities Center (DMCC). To je strateško pomembna točka, saj poleg vseh pravic lastnika proste nepremičnine naši investitorji od SEZ dobijo tudi licenco podjetja. To pomeni, da bodo lahko v celoti lastniki podjetja brez sodelovanja lokalnih partnerjev, pozabili na davke in papirologijo. 100% pisarniško lastništvo + 100% lastništvo podjetja, kaj še potrebuje poslovna oseba?
V čem se poslovni centri Jumeirah 1, 2, 3 in 4 razlikujejo od drugih zgradb na območju?
Odlikuje jih dejstvo, da so pod nadzorom ogromne harmonično delujoče korporacije Al Fajer Enterprises, ki je na trgu ZAE znana že več kot 40 let. Zato lahko našim strankam zagotovimo storitev od A do Ž pod eno streho.
Poslovna središča gradi naše podjetje, ki je Dubaju, Ibn Battuta Mall, kompleksu Al Mooroj Rotana podarilo vodni park Wild Wadi in več stavb na avtocesti Sheikh Zayed. Zagotavljamo, da bodo naši poslovni centri dostavljeni pravočasno in to je navedeno v pogodbi. Arhitekturna zasnova in notranja zasnova vseh poslovnih centrov Jumeirah ustreza najvišjim zahtevam današnjega poslovnega okolja. Vsaka stavba ima prostorno atrijsko dvorano, posebne prostore za splošno uporabo, potrebno opremo in storitve za učinkovito vodenje poslovanja, možnosti za rekreacijo in šport.
Imamo posebno enoto, ki se bo ukvarjala z notranjo opremo. Naši vlagatelji bodo prihranjeni od takšnih glavobolov, kot je notranja zasnova, preprosto bodo prejeli pisarne na ključ do naročila predmetov. Vse stavbe bo servisiral poseben "pametni sistem", ki bo ugodno vplival na račune za komunalne storitve.
Strankam ponujamo tudi 27-letne izkušnje na trgu upravljanja z nepremičninami. Hkrati se bodo vsi pridružili združenju lastnikov, ki bo Al Fajerja lahko "razrešil" z mesta upravnika. Vendar bo bolj verjetno neumnost: poznamo svoje delo.
Ali je res, da so vlagatelji iz Rusije in držav CIS kupili skupno eno in pol od štirih vaših stavb?
Da, tako je in zdaj sklepamo številne velike pogodbe z vlagatelji iz nekdanje ZSSR. Začetek veljavnosti novega zakona o nepremičninah, ki je bil objavljen marca letos, je dal nov zagon naložbeni dejavnosti. Ko so banke začele bolj voljno dajati posojila, vlagatelji razumejo, da je na trgu več kreditno sposobnih ljudi, kar bo privedlo do višjih cen.
Toda državljani CIS so zdaj postali bolj izbirčni: so dobro obveščeni in pripravljeni na nakup. Zanimajo jih konkretni dokumenti, številke in dejstva. Očitno nam je torej enostavno in prijetno delati med seboj.
Pred kratkim smo skupaj z dolgoletnim partnerjem, Komercialno banko v Abu Dabiju, razvili poseben paket hipotekarnih posojil za rusko govoreče vlagatelje. Po zaslugi njega so bile naše zgradbe prodane v rekordnem času.
