NADALJUJEMO CIKLUS IZDELKOV, NAMENJENIH ZA NEKRETNINI NAKUP V DUBAJU. NI TAJNO, DA Običajni kupec NI ENOSTAVNEGA SMERNICA PRI NAROČANJU POSTOPNIH MOMENTOV. POVZETEK, CENA VPRAŠANJA JE ZADOVOLJNO VISOKA, MOŽNA TVEGANJA ZA IZVAJANJE TRANSAKCIJE BODO NAJNIŽJA. DANES SESTAVLJAMO POSTOPEK PO NAKUPU NEPREMIČNIN V DUBAJU IN VSEBUJEMO NAJNIŽJE PODROBNOSTI SVETLOBE VSEH POMEMBNIH ASPEKTOV. Naši rojaki, ki se odločijo za nakup nepremičnin v ZAE, bi morali imeti v mislih, da v Združenih arabskih emiratih še vedno ni splošnega zveznega zakona na področju nepremičnin. Vsak od sedmih emiratov neodvisno ureja vsa vprašanja, povezana s trgom nepremičnin na svojem ozemlju. Tradicionalno najbolj napreduje v tej smeri Dubaj.
Dubaj ima najbolj razvit in pregleden zakonodajni okvir na področju nepremičnin. V skladu z zakoni Dubajskega emirata imajo državljani tujih držav, ki niso člani Arabskega sveta za sodelovanje (GCC), pravico do neposredne pridobitve nepremičnine v Dubaju v polni lasti ("prostost") na posebej določenih ozemljih, na tako imenovanih območjih prostosti. Seznam takšnih con je določen z Uredbo dubajskega vladarja št. 3 iz leta 2006. Sem spadajo skoraj celotno ozemlje "novega Dubaja", vključno s tako priljubljenimi območji, kot so Marina Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai in drugi.
Pravice do nepremičnin v posebnem registru vpiše Dubajski oddelek za zemljišča in lastnikom izda potrdilo o registraciji (tako imenovani „lastniški list“). Registracija transakcij z nepremičninami se izvede v času, ko se obrnejo na zemljiški oddelek kupca in prodajalca, kupcu pa se takoj izda registracijsko potrdilo, ki potrjuje lastništvo pridobljene nepremičnine. Ta postopek "takojšnje" registracije maksimalno poenostavi postopek nakupa in prodaje nepremičnin in zmanjša možna tveganja tako na strani prodajalca kot kupca.
Skladnost nadzira regulativni organ za trg nepremičnin v Dubaju (RERA). Zlasti je odgovoren za registracijo nepremičninskih projektov, pa tudi za obvezno registracijo razvijalcev, nepremičninskih agencij in samih agentov. Dejavnosti RERA so usmerjene predvsem v zaščito pravic in interesov kupcev in prodajalcev, zasnovane pa so za zmanjšanje možnosti goljufij s strani agentov. Preverjanje registracije katere koli nepremičninske agencije in njenih agentov je zelo preprosto. Če želite to narediti, pojdite na uradno spletno stran RERA na www.rpdubai.com
Na splošno je postopek nakupa nepremičnine v Dubaju v večini primerov naslednji:
1. Kupec izbere nepremičnino, ki jo želi kupiti
Najlažji in najučinkovitejši način je, da se obrnete na eno od nepremičninskih agencij, ki poslujejo na dubajskem trgu. Dejstvo je, da brez sodelovanja agentov v Dubaju, kot v resnici po vsem svetu, skoraj nobena transakcija z nepremičninami ni končana. V nepremičninskih agencijah se najpogosteje prijavijo stranke, ki želijo najeti, najeti, kupiti ali prodati nepremičnine. Delajo na trgu, agenti, kot nihče drug, imajo informacije o tem, kdo, kaj in koliko želijo najeti, najeti, prodati ali kupiti. V večini primerov nepremičninska agencija deluje kot tretja oseba v transakciji med prodajalcem in kupcem, s čimer zagotavlja interese obeh. Vendar je treba upoštevati, da niso vsi poklicni udeleženci na trgu pravilno registrirani in delujejo zakonito.
Najprej je treba v skladu z odredbo predsednika Oddelka za zemljišča v Dubaju št. 85 iz leta 2006 vse nepremičninske agencije, ki poslujejo v Dubaju, imeti dovoljenje za to vrsto dejavnosti in biti vpisane v poseben register regulacijskega organa za trg nepremičnin v Dubaju (RERA). Ker poslovni subjekti v ZAE nimajo univerzalne pravne sposobnosti, mora biti dovoljena vrsta dejavnosti jasno navedena v dovoljenju. Na primer, za posredovanje pri prodaji, nakupu ali najemu morajo biti te vrste dejavnosti izrecno navedene v licenci. Hkrati morajo vsi zastopniki podjetja opraviti ustrezen tečaj usposabljanja in prejeti osebne posredniške kartice z individualno številko.
2. Prodajalec in kupec podpišeta prodajno pogodbo, ki odraža vse parametre posla Na splošno mora pogodba o prodaji nepremičnin izpolnjevati naslednje osnovne zahteve:
- Da bi bil v zaporu
Notarska overitev pogodb o nakupu in prodaji nepremičnin v ZAE ni potrebna, zadostuje preprost pisni obrazec. Kljub temu, da je uradni jezik v ZAE arabščina, so pogodbe v angleščini splošno priznane in sprejete brez prevoda. Izjema so tožilstvo, policija in sodišča, kjer je prevod v arabščino obvezen pogoj.
- Vsebujejo glavne pogoje transakcije
V pogodbi o prodaji nepremičnin mora biti navedeno:
- predmet prodaje
- vrednost pridobljene nepremičnine,
- dodatna plačila, povezana s transakcijo (provizija zastopnikov, plačila razvijalcu, kotizacija v oddelku za zemljišča, povračilo prodajalca vnaprej plačanih stroškov vzdrževanja itd.),
- obdobje, v katerem je treba zaključiti transakcijo nakupa in prodaje,
- pogoje in postopek za naselitev,
- odgovornost strank v primeru neizpolnjevanja pogodbenih pogojev.
Omeniti velja, da v večini primerov sodelovanje tretjih odvetnikov pri pripravi pogodbe o prodaji nepremičnin ni potrebno. Praviloma usposobljeni zaposleni v nepremičninski agenciji, ki izvajajo posel, lahko takšno pogodbo pripravijo na podlagi standardnih obrazcev, odobrenih in uporabljenih v dejavnostih podjetja.
3. Kupec ob podpisu prodajne pogodbe s prodajalcem položi depozit (ponavadi 10% vrednosti pridobljene nepremičnine)
Običajno nepremičninska agencija od kupca sprejme depozit in ga hrani do končnih poravnav in registracije posla v oddelku za zemljišča. Za kupca to zagotavlja vračilo pologa, če se transakcija ne izvede po krivdi prodajalca. Prodajalec pa lahko računa, da bo plačilo zneska nakazila odškodnino, če transakcija ne bo opravljena po krivdi kupca.
Trg nepremičnin v Dubaju je večnacionalni. Kupci, prodajalci, najemodajalci in najemniki so običajno tuji državljani. Kje lahko drug drugega iščeta, če gre kaj narobe? Zato je nepremičninska agencija s sedežem v Dubaju resen garant transakcije. Poleg tega je pomemben dejavnik tudi zakonodaja o 100-odstotni lastnini takega podjetja s strani lokalnih prebivalcev - državljanov ZAE.
4. Prodajalec sestavi razvijalcu dovoljenje za prodajo svoje lastnine (No Objective Certificate, NOC), ki je potrebna za registracijo transakcije v Dubai Land Department
Dovoljenje razvijalca (No Objective Certificate, NOC) je v resnici potrdilo o odsotnosti prodajalčevega dolga do razvijalca. Registracija takega dovoljenja za prodajo nepremičnin lahko traja od enega dne do 2-3 tedne, odvisno od razvijalca. Stroški takega dovoljenja so odvisno od politike razvijalca od 500 do 5000 dirhamov iz ZAE (približno 137-1370 ameriških dolarjev).
5. Po pridobljenem dovoljenju za prodajo prodajalec in kupec vpišeta nepremičnino na ime novega lastnika v oddelku za zemljišča.
Ponavadi se ob registraciji poravnajo tudi transakcije. Register nepremičnin vodi Dubai Land Department v elektronski obliki. Registracija prenosa lastništva nepremičnine se opravi v trenutku, ko kupec in prodajalec stopi v stik, in takoj, ko kupec prejme potrdilo o registraciji ("imetniški list"), ki dokazuje njegovo lastništvo nad pridobljeno nepremičnino.
Če posest še ni bila dana v obratovanje, potem se vpis v zemljiško službo opravi v začasnem registru. V tem primeru kupec ne prejme potrdila o registraciji, temveč t.i. začetna kupoprodajna pogodba (Začetna kupoprodajna pogodba). Ko je predmet dan v uporabo, je primarna kupoprodajna pogodba osnova, da lastnik prejme potrdilo o registraciji. Stroški registracije prenosa lastništva nad nepremičninami v oddelku za zemljišča običajno znašajo 2% prodajne cene plus majhno fiksno plačilo (približno 100 ameriških dolarjev) za izdajo potrdila.
Za prijavo pri oddelku za zemljišča morate predložiti naslednje dokumente:
- - izvirnike potnih listov kupca in prodajalca,
- - izvirno potrdilo o registraciji nepremičnine na ime prodajalca,
- - izvirno dovoljenje za prodajo nepremičnin od izvajalca (NOC),
- - izvod prodajne pogodbe.
Če ob prijavi prenosa pravic nimate priložnosti ali želje, da bi bili osebno prisotni v deželnem ministrstvu, lahko pooblastilo za registracijo nepremičnin v vašem imenu prenesete na katero koli drugo osebo z izdajo notarsko overjenega pooblastila. To je mogoče storiti na primer pri notarju Dubai Courts. Stroški notarske overitve pooblastil znašajo 60 dirhamov iz ZAE (približno 16 ameriških dolarjev) in 150 dirhamov (približno 41 ameriških dolarjev). Na voljo so storitve za vpis pooblastila v angleščini in arabščini.
Ob registraciji prenosa pravic na nepremičninah potekajo dokončne poravnave med prodajalcem in kupcem v okviru kupoprodajne transakcije. Ponavadi se poravnave opravijo s prenosom vnaprej pripravljenih bančnih čekov od kupca na prodajalca za potrebne zneske (tako imenovani čeki upravitelja - analogni bančni račun). Pogosto takšne preglede pripravi nepremičninska agencija, ki izvaja transakcijo. Seveda mora agencija pred tem od kupca prejeti vsa sredstva. Denarna plačila včasih najdemo, vendar niso pogosta zaradi neprijetnosti, ki je povezana s tem.
Državni registrar takoj pred izdajo potrdila o registraciji kupca in prodajalca zahteva poravnavo in podpiše listino, da prodajalec nima zahtevkov za plačilo nepremičnine. Da bo postopek dokončanja transakcije potekal nemoteno, mora kupec vnaprej pripraviti vse preglede in uskladiti imena in zneske, ki so v njih navedeni, s prodajalcem. Če transakcijo vodi nepremičninska agencija, običajno prevzame funkcijo usklajevanja in usklajevanja plačil.
Dodatne informacije o nakupu nepremičnin v Dubaju dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po tel. v Moskvi +7 495 5100008, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti [email protected].
POPOLNI KOMPLEKS STORITEV NA ZAMETU NEKRETNINSKIH TRGOVIN
- Izbira najboljše možnosti za naložbe
- Prodaja, nakup in najem stanovanjskih, pisarniških in maloprodajnih nepremičnin
- Podpora za transakcije in poprodajna storitev
- Pomoč pri odpiranju bančnih računov in registraciji podjetij v ZAE
- Posvetovanja z odvetniki in odvetniki
