Arthur Kobozev, izvršni direktor IMEX Real Estate, nam je povedal, kaj se danes dogaja na nepremičninskem trgu v Dubaju in kakšen občutek vlada med vlagatelji.
Arthur, dober dan. Povejte nam, kakšni so trenutni trendi na trgu nepremičnin v Dubaju. Opazno oživljanje in vzpon sta vidna s prostim očesom.
Pozdravljeni. Dejansko je stanje na trgu pozitivno glede na višanje cen. Vsi udeleženci procesa - vlagatelji, prodajalci gotovih nepremičnin in razvijalci - pričakujejo nadaljnjo rast. Omeniti velja, da po mnenju analitikov cene stanovanj v Dubaju rastejo hitreje kot na svetu. Torej je v preteklem letu rast znašala dobrih 20%, letos pa je tempo postal bolj dinamičen.
Po podatkih Dubai Land Departmenta se je med januarjem in junijem 2013 število transakcij prodaje stanovanjskih nepremičnin povečalo za 41%, njegova skupna vrednost (prijavljena v oceno) pa se je v primerjavi z istim obdobjem lani povečala za 70%.
Vlagatelje spodbujamo, da najavijo nove projekte, predvsem s strani največjih razvijalcev - EMAAR in Nakheel. Pridružili so se jim drugi "tržni morski psi", med njimi DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties in drugi.
Še več, spet govorimo ne samo o gradnji posameznih stavb, ampak o gradnji celotnih površin. Na primer, samo v megaprojektu "Mesto Muhammad bin Rashid", ki se bo nahajal na ogromni zemljiški parceli - med avtocesto Al Hale in avtocesto Muhammad bin Zayed, naj bi zgradili 100 hotelov.
Kaj je razlog za tako aktiven razvoj? Morda Dubaj preprosto poskuša prestrukturirati dolgove, nakopičene v pretekli krizi, in napoveduje izvajanje novih megaprojektov, ki bodo pritegnili pomembne naložbe?
Pozitivna pričakovanja vlagateljev utemeljuje več dejavnikov. Najprej se v gospodarstvu Dubaja in ZAE kot celote aktivno okreva. Glede na rezultate leta naj bi se gospodarstvo v Dubaju povečalo za 3,6%. V skladu s tem je treba pritegniti nove delavce. Že danes prebivalstvo Dubaja presega 2,17 milijona ljudi, medtem ko je leta 2011 njegovo prebivalstvo znašalo 1,97 milijona ljudi. Seveda vsi gostujoči izseljenci potrebujejo kraj za bivanje.
Ko govorimo o migracijah, imamo opravka z ekonomsko aktivnim prebivalstvom. Po podatkih dubajskega ministrstva za gospodarski razvoj 55% poslovnih ljudi pričakuje rast prihodkov v letu 2013, 30% pa jih je prepričanih, da bodo ostali stabilni.
Povečuje se tudi pretok turistov, ki danes presega 10 milijonov ljudi, do leta 2020 pa naj bi ga podvojil. Očitno je, da so arabski emirati postali druga domovina za migrante iz držav regije, ki jih je prizadel vojaški spopad: tu ne samo prenašajo kapital, temveč se preselijo v svoje stalno prebivališče.
Rad bi tudi opozoril, da so cene stanovanjskih nepremičnin v Dubaju še danes za 30% nižje od najvišjih vrednosti, zabeleženih v tretjem četrtletju leta 2008, med razcvetom stanovanjskega trga. To je še en dejavnik, ki daje zaupanje v potencial za nadaljnjo rast.
Katera območja Dubaja so danes najbolj privlačna za naložbe in zakaj?
Najprej ostajajo priljubljena območja z razvito infrastrukturo in dobro prometno dostopnostjo: Dubai Marina, Palm Jumeirah, tradicionalno priljubljen med vlagatelji, modni center Dubaja, masivni stolpi Jumeirah Lakes, ki so se v zadnjem času opazno preoblikovali, Zeleni, nizka območja Emirates Living, Arabijski ranči in drugi.
Hkrati narašča povpraševanje po zazidanih območjih, oddaljenih od obalne črte, v katerih so stanovanja cenovno ugodnejša. Najprej bi rad opozoril na okrožje Village Jumeirah, ki ima kljub nerazviti infrastrukturi in velikemu številu nedokončanih stavb po kriteriju cena / kakovost dober potencial.
Priporočam, da se vlagatelji, ki razmišljajo o nakupu stanovanja v Dubaju, ne osredotočajo samo na trenutne prihodke od najemnin. Ne smemo spregledati takšnega kazalnika, kot je potencialno povečanje stroškov, ki je, recimo, pri projektih na umetnem otoku "na dlani" zelo velik. Na primer, eno od najvišjih stopenj rasti najemnih stopenj v zadnjih letih kaže območje International City, vendar z vidika izkoriščenosti potenciala to ni najboljša možnost. Na splošno je treba oceniti razmere v kompleksu in pretehtati prednostne naloge za vsak posamezen primer naložbe.
Ali Rusi ostajajo vodilni po številu nepremičninskih poslov v Dubaju?
Po statističnih podatkih iz deželnega oddelka v Dubaju so Rusi med deseterico najuglednejših vlagateljev v proste nepremičnine.
Njihov delež je zelo opazen, zlasti v tako imenovanem "novem" Dubaju. Omeniti velja, da je v prvem četrtletju 2013 obseg transakcij z nepremičninami emirata znašal 53 milijard dirhamov (14,4 milijarde USD). Tradicionalna vodilna z vidika naložb ostajata predstavnika Indije in Velike Britanije.
Kaj lahko rečemo o preferencah naših rojakov?
Če govorimo o preferencah naših rojakov, potem so tradicionalni: zanima jih predvsem bližina morja. In ker je izbira nepremičnin ob morju, na katerih lahko tujci pridobijo lastništvo, dejansko omejena na območja Dubaja Marina in Palm Jumeirah, "naši ljudje" pridobijo največ stanovanj.
Kar zadeva okvir cen, tu ne bi izpostavil nedvoumnih prioritet. Tako zelo draga predmeta se prodajata, pa tudi po povprečni ceni. Delamo na primer z nepremičninami, vrednimi od 200 tisoč do deset milijonov ameriških dolarjev.
Naši rojaki vidijo objektivno okrevanje trga in so v tem oziru aktivirani. Veste, da se lahko v Združene arabske emirate izselite v samo nekaj dneh in se tukaj počutite udobno in varno. Mnogi to priložnost izkoristijo pri izbiri novega doma pod arabskim soncem.
Ali danes na trgu primanjkuje ponudbe?
Da, in je v tem, da zanimivi predmeti, ki so bili prodani po dostopni ceni, zelo hitro zapustijo trg. Praviloma si večina kupcev, zlasti tistih, ki še niso seznanjeni z lokalnimi posebnostmi, vzame čas za razmislek, in ko se odločijo, je predmet že prodan.
Tržne razmere se zelo hitro spreminjajo. Stanovanja v projektih velikih razvijalcev se prodajo še pred začetkom gradnje, dobesedno so ga pometali v enem dnevu. Vlagatelji iščejo donosne možnosti in so celo pripravljeni stati v dolgih vrstah pri zagonu novih projektov, kot med razcvetom na trgu.
Kaj je kriza leta 2008 naučila vlagatelje? Kako se je izboljšala zakonodaja Dubaja danes?
Najprej so razvijalci omejili hitro prodajo. Zdaj mora investitor, ki želi prodati predmet, plačati v povprečju 35-40% njegove vrednosti. To preprečuje špekulativno komponento.
Kolikor vem, Dubai Land Department trenutno razvija standarde, ki urejajo emiratov nepremičninski sektor, ki naj bi začeli veljati v naslednjih dveh letih.
Pomagali bodo nadzorovati delovanje nepremičninskega trga, da bi preprečili ponovitev razmer sredi 2000-ih, ko je bil v nepremičninskem sektorju zaznati neverjeten razmah.
Pripravlja se tudi poseben zakon, ki ščiti pravice investitorjev.
Po mnenju oblasti emirata so novi predlogi zakonov namenjeni krepitvi kodeksa zakonov, ki urejajo dejavnosti nepremičninskega sektorja v Dubaju, povečajo konkurenčnost trga in povečajo njegovo privlačnost v očeh lokalnih in tujih vlagateljev.
Oktobra se je sedež Lukoila preselil v Dubaj. Obstaja mnenje, da lahko "priliv" prebivalcev z visokimi dohodki še dodatno spodbudi rast cen. Se strinjate z njim?
Ta primer še zdaleč ni edini, če govorimo o tako imenovani množični potezi. Mislim, da to ni povzročilo ali povzročilo pretresov na najemnem trgu. Zlasti če upoštevamo "odliv" zaposlenih v državnih podjetjih iz Dubaja v Abu Dabi. Naj vas spomnim, da je bila pred kratkim sprejeta direktiva, po kateri so tuji strokovnjaki, zaposleni v javnih službah v prestolnici, tam dolžni najeti stanovanja. Njihovo število danes ocenjujejo na 15 - 20 tisoč ljudi. Lahko naredimo ustrezne zaključke.
Kakšna so vaša strokovna priporočila za tiste, ki želijo kupiti nepremičnine v Dubaju?
Ne odlašajte z odločanjem, hkrati pa ne ravnajte naključno, vedno se ravnajte po zdravi pameti in celovito ocenite situacijo. Pomembno si je zapomniti, da hitrejša kot je posel na rastočem trgu, večja je donosnost naložbe. In ne zanemarjajte podpore usposobljenih strokovnjakov. Lahko postanejo vaši zanesljivi vodniki na tem trgu. V Dubaju bomo veseli vseh!
Vse dodatne informacije o nakupu in upravljanju vaše nepremičnine v Dubaju lahko dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po telefonu v Moskvi +7 495 5100008, brezplačnem telefonu v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali tako, da pošljete zahtevo po e-pošti info @ IMEXre.com.
