Besedilo: Helena Kryukova
Enotni glavni načrt
Danes za nikogar ni skrivnost, da si dubajska vlada z vsemi sredstvi prizadeva za utemeljitev neuradnega statusa Dubaja kot "mesta prihodnosti." Vsak, tudi najbolj drzen projekt tukaj ne dobi le odobritve, temveč tudi neposredno podporo države, državne strukture pa pogosto izhajajo s pobudami, ki niso slabše in so pogosto pred najbolj drznimi idejami razvijalcev. Ker pa se futuristična ladja prihodnosti, imenovana Dubaj, premika naprej, se začnejo pojavljati glavne značilnosti tečaja, ki bi mu moral slediti. Fantastični projekti mega kompleksov, ki nastajajo tu in tam, seveda presenetijo domišljijo, vendar je za uspešen razvoj vse to treba spraviti v sistem. Kaj pravzaprav nameravajo narediti vladajoče strukture, ki nameravajo predstaviti že bolj ali manj jasen načrt razvoja mesta kot celote.
Glavni poudarek pri razvoju mesta je zdaj namenjen večji preglednosti glavnih načrtov, medsebojnemu delovanju različnih panog, načrtom prodaje nepremičnin zunaj načrtov in razumevanju vseh odtenkov trga za vlagatelje. Toda razvijalci ne bodo samo zavezani, temveč jim bodo pomagali. V ta namen je načrtovana izdelava celotnega paketa različnih spodbujevalnih ukrepov, ki bodo skupaj pomagali pri doseganju ciljev, ki jih je postavila vlada.
Na primer v cenovno ugodnem stanovanjskem sektorju, o katerem se je v zadnjih mesecih govorilo na nepremičninskem trgu v Dubaju. Ahmad Bukhash, vodja kreativnega urada za razvoj industrijskih grozdov v Dubaju, ustanovljen na pobudo šejka Mohameda bin Rashida Al Maktouma, podpredsednika, predsednika vlade ZAE in dubajskega vladarja, je v nedavnem intervjuju dejal, da je prihodnost v tesnem sodelovanju zasebnih gradbenih podjetij in emiratov vodstvo. Morate graditi, ampak samo tisto, kar mesto resnično potrebuje.
Večina večjih razvijalcev je v zadnjem času pozorna predvsem na gradnjo projektov v luksuznem segmentu, brez pozornosti pa ostajajo predvsem namestitev vzdrževalnega osebja ali izseljencev z nizkimi dohodki. Zato ne preseneča, da je v obdobju popravljanja cen to najprej občutil luksuzni stanovanjski sektor. "Danes je zelo pomembno, da se vzpostavi močna srednja povezava, ki bo povezala zgornji in spodnji cenovni segment dubajskega nepremičninskega trga," je poudaril Bukhash, "da bi ustvarili arhitekturno tipologijo za različne vrste projektov. Nedaleč je čas, ko ne bo ločenih, čeprav velikih, glavnih načrtov "Dubaj se bo razvijal po enem, enotnem glavnem načrtu."
Zračne blazine
Ko se Dubaj razvija, postaja očitna potreba ne le po standardizaciji pristopa k razvoju mest, temveč tudi po prilagoditvah cen. Morda se tej temi ne moremo izogniti v nobeni razpravi o nepremičninah v Dubaju. Dobra novica pa je, da se zdi sedanje obdobje znižanja cen glavni znak stabilizacije tečaja, ki ga je opravil Dubaj. Da, znižanje cen, ki so ga obljubili strokovnjaki za leto 2015, je lahko do konca leta od 10 do 20%, a to je točno tisto, kar je trg potreboval, pravijo z enim glasom.
Na primer, nedavno poročilo ugledne bonitetne agencije Standard & Poor's pravi, da so tokrat tako sami razvijalci kot trg kot celota veliko bolje pripravljeni na pričakovano znižanje cen kot recimo v kriznem letu 2009. Lahko rečemo, da je trg za ta primer celo pripravil nekakšno "zračno blazino". Ti niso postali le diverzifikacija dobičke strukture večine glavnih akterjev na nepremičninskem trgu v Dubaju, raznolikost ponudb in stabilnost ravnotežja kapitalskih tokov na računih razvijalcev. Pomembnejši dejavniki so zunanje okoliščine, neodvisne od volje udeležencev, in sicer šibka odvisnost dubajskega gospodarstva od "naftne igle", pa tudi velik odstotek naložb v nepremičnine tujih vlagateljev. Podjetja, ki ne trgujejo z nafto, veliko prispevajo k BDP Dubaja, zato zlahka nadomestijo pomanjkanje povpraševanja naftnih podjetij, ki so izgubila nekaj svojega sijaja, če sploh obstajajo, piše v poročilu agencije Standard & Poor's.
Naslednja "zračna blazina" za nepremičninski trg v Dubaju, "temeljni podporni dejavnik cen stanovanj v Dubaju in najemnih nepremičnin v naslednjih petih letih", kot pravijo Standard & Poor's, bo rast prebivalstva Dubaja. Strokovnjaki podjetja Standard & Poor's napovedujejo, da se bo v naslednjih dveh letih za ta emirat število prebivalcev povečalo za 5-6%, za Abu Dabi pa za približno 7-8%. Po ocenah naj bi prebivalstvo Dubaja do leta 2020 doseglo tri milijone ljudi.
Čas za vlaganje
Najbolj kritičen, po našem mnenju dejavnik nadaljnjega uspešnega razvoja nepremičninskega trga v Dubaju je vprašanje tujih naložb. Samo v prvem četrtletju letošnjega leta so tuji vlagatelji v nepremičnine v Dubaju vložili skoraj 1,5 milijarde ameriških dolarjev.
Obenem je napoved za prihodnost videti še bolj optimistična: 68% vlagateljev, ki jih je anketirala znana analitična družba Franklin Templeton, verjame, da bodo nepremičnine v ZAE ohranile status najbolj iskanega sredstva v naslednjih 10 letih in bodo še naprej vlagale znatna sredstva v ta sektor. Globalna raziskava Franklina Templetona je zajela 23 držav in 11.500 vlagateljev po vsem svetu.
Posledično je postalo znano, da je nakup nepremičnin v ZAE eno od treh glavnih področij naložb med svetovnimi vlagatelji.
In kljub dejstvu, da se takšne naložbe tradicionalno štejejo za dolgoročne v smislu vračanja sredstev in ustvarjanja dohodka, se 73% vprašanih kljub temu nadeja, da bodo v dveh letih začele ustvarjati dohodek iz svojih naložb. Takšne ugotovitve raziskovalcev potrjujejo analitiki vodilne svetovalne družbe Knight Frank. V zadnjem poročilu so strokovnjaki podjetja ugotovili, da 40% lastnikov velikega kapitala v ZAE vlaga v nepremičnine. V povprečju je 35% vseh naložbenih paketov največjih vlagateljev iz ZAE v nepremičnine. Hkrati je 60% teh vlagateljev lani vložilo v nepremičnine, predvsem v emirat Dubaj.
In za leto 2015 je napoved videti še boljša: 60% vlagateljev bo zapustilo naložbo v nepremičnine, še 40% pa naj bi v to sredstvo vložilo nova sredstva. Hkrati ima trg velik delež vlagateljev s tako imenovanim velikim zasebnim kapitalom, ki presega milijon ameriških dolarjev in zelo velikim zasebnim kapitalom, ki presega 30 milijonov dolarjev. Ti vlagatelji se zanimajo predvsem za stanovanjske nepremičnine, ki ji sledita drugo in tretje mesto Priljubljenosti naložb sledijo pisarne, maloprodajne in hotelske nepremičnine.
ZAE privabljajo bogate vlagatelje s tremi glavnimi prednostmi: življenjski standard in zdravstveno varstvo (87% anketirancev je reklo, da je to najpomembnejši dejavnik), varnost (67%) in politična stabilnost (67%).
Investitorje je enostavno razumeti, saj je dohodek od najemnin v Dubaju še vedno eden najvišjih na svetu. Po podatkih Global Property Guide se bruto marža na naložbe v nepremičnine v Dubaju giblje od 5,87% do 7,21%, odvisno od velikosti stanovanja. Hkrati stanovanja manjšega območja tradicionalno prinašajo več dohodka, saj so po njih veliko povpraševanje. Za primerjavo: dohodek od naložb v nepremičnine v enem najhitreje rastočih mest na svetu v Hong Kongu znaša 2,82%, v Indiji 2,22%, v Singapurju 2,83% in na koncu v Londonu dohodek od stanovanjskih naložb ali poslovne nepremičnine so lahko v vrstnem redu 2,72-3,20%. Najem majhnih stanovanj v Dubaju lahko prinese njihovim lastnikom dohodek do 22% na kvadratni meter na mesec, stanovanja večje površine - pa do 21% na kvadratni meter na mesec.
Za zaključek velja omeniti, da so Dubaj že večkrat prepoznali vodilni sociologi sveta kot "najsrečnejšo" državo na Bližnjem vzhodu. V sociološkem smislu je sreča razumljena kot pričakovana življenjska doba in zadovoljstvo z njo, osnovna raven kakovosti življenja in dobrega počutja.
S tega vidika sta ZAE in še posebej Dubaj zaslužila posebno omembo v poročilu ZN o stopnji sreče v svetu World Happiness Report 2015. Razvojni načrt Dubaja do leta 2021 nakazuje srečo ljudi emirata kot njegov glavni cilj, nacionalna politika kot taka pa je usmerjena v njegov takojšnji dosežek. kar ni značilno za vse države. Raven zdravstvene oskrbe, stopnja zadovoljstva z interakcijo z okoljem, raven varnosti in, kar je še pomembneje, sposobnost bivanja v udobnih pogojih, kakovostno in priročno stanovanje - vse to naredi ZAE državo privlačno za številne izseljence. In če gre za izbiro, strokovnjaki danes vsaj z vidika nakupa nepremičnin imenujejo najugodnejši čas za vključitev v ZAE.
Za več informacij o nakupu in upravljanju nepremičnin v Dubaju se obrnite na IMEX Real Estate na tel. v Moskvi +7 495 5100008, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti [email protected].
