Lavrik Oleg Vadimovič. Upravni partner IMEX-a (Image GROUP). Uradni zastopnik Emaarja v Rusiji.
Podjetje IMEX na ruskem trgu predstavlja projekte stanovanjskih in poslovnih nepremičnin največjih razvijalcev ZAE: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM Properties, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX je edini uradni zastopnik EMAAR Properties v Rusiji.
LJUDI, KI SO ODLOČILI SE PRIDOBITI NEPREMIČNINE V VELIKEM SESTAVNEM RAZISKOVANJU VSEH ZNAČILNOSTI TEGA ALI DRUGEGA TRGA, PREJETI MOŽNA TVEGANJA, VRAČILA POVRATKOV IN TRGOVINA NA TRGOVINI. BREZ POMOČI SPECIJALISTOM PREJEMO ODGOVORE NA VSEH VPRAŠANJ, PAKTIČNO, NEPOSREDNI. Zaradi tega smo na pojasnila v zvezi z naložbeno privlačnostjo projektov, predstavljenih na trgu ZAE, kontaktirali poslovodnega partnerja IMEX REAL ESTATE OLEG LAVRIKO.
Oleg Vadimovič, to leto že prvič ne objavljamo spremljanja nepremičnin v Dubaju, ki ga je zagotovilo vaše podjetje na straneh naših revij. Kateri projekti se vam na podlagi dolgoletnih izkušenj na tem področju zdijo najbolj privlačni?
Za začetek se odločimo - privlačna kot naložba ali za življenje?
Poskusimo na kratko razmisliti o obeh možnostih.
No, če upoštevamo predloge na lokalnem trgu za nakup nepremičnin za osebno uporabo, potem mojim rojakom, ki se želijo sprostiti od surovega vremena kadarkoli v letu (razen poletja), seveda priporočam udobje najvišje kategorije in največjo bližino morja. In to so najprej apartmaji in vile z zasebnimi plažami na otokih - oboje se je dalj časa prodajalo na Palm Jumeirah in jih preneslo v kategorijo sekundarnih stanovanj, pa tudi hiše v gradnji na otokih Palm Jebel Ali, Svet in obrežje. Čeprav lahko na "celini" seveda poberete dobre predmete, poleg tega za nižjo ceno. Govorim o območjih Dubajeve Marine, Jumeirah Beach Residence, Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Village, Sport City, Discovery Gardens in tako naprej.
Kaj pa naložbe?
Glede naložb sta zdaj najbolj privlačna Dubaj in Abu Dabi. In to ni samo moje mnenje. Do tega zaključka so prišli strokovnjaki Mednarodnega združenja investitorjev - Property Investment Network, ki so preučili naložbeni potencial svetovnih nepremičninskih trgov. Tu je citat iz njihovega poročila: "Poleg dobička od nenehnega dviga cen nepremičnin v Dubaju lahko njegovi lastniki dobivajo dohodek od najemnine. Dubaj ima zelo ugodne cene najemnin, stopnja zasedenosti turistov v hotelih in zasebnih apartmajih in hišah pa je zelo visoka "
Posebno pozornost bi namenil tudi nenehno naraščajočemu povpraševanju po poslovnih nepremičninah, iz česar lahko sklepamo, da bo ta tržni sektor v naslednjih 10 letih izjemno privlačen za vlagatelje.
Če Dubaj štejemo kot platformo za dolgoročne naložbe, potem je to najprej nakup hotelskih apartmajev, ki jih upravljajo znani svetovni svetovni hotelirji, ali najem gotovih nepremičnin. Ob zajamčenem prejemu od 10 do 20% na leto ni mogoče upoštevati minimalne stopnje tveganja. Priznajmo, da so naložbena tveganja v Rusiji še vedno precej visoka, vidiki, kot sta korupcija in nerazvita institucija lastninskih pravic, pa do neke mere omejujejo optimizem vlagateljev. Glede na to, ker presežek naložbenega kapitala na nepremičninskem trgu ruskega kapitala in ob odsotnosti davkov ponuja Dubaj zelo obetavno alternativo.
Treba je razumeti, da dolgoročna vrsta naložb zanima bolj konservativne vlagatelje, ki so na poti najmanjšega tveganja. Kaj pa kratkoročne naložbe v Združene arabske emirate?
Po podatkih Mednarodnega denarnega sklada za leto 2007 stopnja inflacije v ZAE presega 10%, stopnja inflacije v Dubaju pa je dosegla precej višje stopnje. Upoštevati je treba, da cene nepremičnin na trgu z rastjo inflacije naraščajo. Ko investirate v začetni fazi gradnje ali pred uradno objavo prodaje, lahko dobite približno 60-70% povečanje. Zato vlagatelji širijo svoj portfelj, predvsem zaradi vstopa v projekte v razvojni fazi.
Na seznamu naših ponudb, ki je najbolj zanimiva možnost za to vrsto naložbe, štejem enega od otokov projekta The World, na katerem lahko sodelujete kot začasni deljeni razvijalec, s prejemom garancijskih pregledov: prvi - za celoten znesek 12 mesecev po izplačilu, in drugi - za 60% jih je prispelo v 18 mesecih.
Ali razmislimo o možnosti pridobitve do 540% letno na primeru kratkoročnih naložb ene od naših strank. Nakup tal s površino 881 kvadratnih metrov. m pri US $ 7262 na kvadrat. m, v hotelskem kompleksu projekta Waterfront, pred uradno objavo prodaje (pred začetkom prodaje). Skupni stroški tal znašajo 6.397.408 USD.
In nadaljnja prodaja se že začne v višini 8230 dolarjev na m2, skupna cena tal pa znaša 7.250.630 dolarjev.
Prodaja:
957 605 USD (15%) + 857 379 USD (premija) = 1814 984 USD
Izračun dobička:
857.379 USD (premija) / 957.605 USD (15% celotne naložbe) = 0,90 90% donosnost za 2 meseca 540% letno
Pričakujemo, da bodo na trg prišli podobni projekti s podobno ceno v fazi pred lansiranjem.
DoAli menite, da število naložbenih ponudb ne bo preseglo ravni povpraševanja?
Do zdaj opažam le stalno povečanje povpraševanja po kakovostnih nepremičninah na skoraj vseh segmentih nepremičninskega trga. Čeprav so se nedavno načrtovana obdobja vračila nekoliko povečala, je po mojem mnenju prihodnji razvoj videti precej obetaven.
