V Dubaju, ki je v zadnjih šestih letih doživel gradbeni razcvet, so cene nepremičnin padle na 4%. Po poročanju Gulf News so cene nepremičnin v najprestižnejših projektih, ki se nahajajo na območjih Burj Dubaja ("Dubajski stolp") in umetnega otoka Palm Jumeirah, padle za 20-40%.
Z vprašanji o krizi, padanju cen nepremičnin in načinih zaščite vlagateljev smo se obrnili na odvetnika Ahmeda Kašvanija, poslovodnega partnerja odvetniške družbe Kashawani, in Angeliko Shcheglova, direktorico nepremičninske družbe Dacha Real Estate.
Morda se zdi, da mnogi vlagatelji na lokalnem trgu nepremičnin iščejo pot iz zagate. Kaj je razlog za to - s splošno recesijo v gospodarstvu ali s čim drugim?
Številni vlagatelji v nepremičnine v ZAE so v zelo težkem položaju. Kriza in inflacija sta privedli do spremembe finančnega stanja mnogih. Nerazumne zamude pri gradnji objektov in včasih njihova popolna odpoved nenehno spodkopavajo zaupanje v dubajski trg, ki se je še ne tako dolgo nazaj zdel nepremagljiv in popolnoma zanesljiv.
Zato je trenutno prednostna želja vlagateljev v Dubaju, da v celoti povrnejo vložena sredstva, popolnoma razumljiva. Žal to ni vedno mogoče, vendar obstaja več alternativnih rešitev, ki pomagajo izstopiti iz te situacije z najmanj izgubami.
Katere možnosti se ponujajo vlagateljem?
Možnosti ni toliko, kot bi si želeli, vendar kljub temu obstajajo. Vzemimo za primer tiste, ki so vložili v več gradnje v teku od enega razvijalca, kjer je bil vsak od predmetov le delno plačan. Takšnim vlagateljem je mogoče svetovati, naj zmanjšajo število predmetov s ponovnim preračunavanjem že deponiranih sredstev in jih tako v celoti ali skoraj v celoti izplačajo na raven, kjer nadaljnja plačila niso potrebna v daljšem obdobju.
Prav tako lahko svetujete, da zmanjšate stroške predmeta. Navsezadnje so mnogi kupili nepremičnine po cenah, ki so danes daleč od resničnosti. Stroški na kvadratni meter v nekaterih projektih so na primer znašali 5000 dirhamov, njihova gradnja pa se še ni začela. In če primerjamo preteklost z današnjimi cenami 1000 dirhamov na kvadratni čevelj, je zelo težko upravičiti nadaljevanje plačil za nedokončan ali ne začeti projekt po cenah, petkrat višjih od trenutnih tržnih cen.
Vlagateljem lahko tudi svetujete, poskusite povezati plačila s fazami gradnje in ne s koledarskimi datumi ali jih odložiti, dokler projekt dejansko ni končan.
Ali niso mnogi razvijalci spoznali, da bo trg prej ali slej propadel?
Seveda so razumeli. Toda, kot veste, kdo ne tvega ... In vlagatelji so tvegali, nihče pa ni odpovedal zakonov trga. Vendar to nikakor ne pomeni, da pravic vlagateljev ne bi smeli biti zaščiteni. Mnogi so pretirano in, kot zdaj vidimo, popolnoma nerazumno zaupali trgu, saj so imeli srečo, trg pa jim je dolgo časa omogočal velik zaslužek. Ne krivite jih, kaj šele kaznujte.
Se vam ne zdi, da je glavni "udarec" padel na razvijalce? Poleg tega niso vedno krivi zamude pri gradnji? Ali je pošteno prisiliti razvijalce, da pregledajo pogoje pogodb, za katere so se dogovorili vlagatelji?
Pogodba je prostovoljni sporazum strank, ki ustanovi, spremeni ali ukine njihove pravice in obveznosti. Zato je vprašanje o nameri ene od strank, da odpove svoje obveznosti po pogodbi, dopustno in zakonito. Ne moremo vas opozoriti na dejstvo, da je večina pogodb zelo enostranskih - napisane so v interesu razvijalcev in nikakor ne ščitijo interesov vlagateljev. V številnih primerih vlagatelji do danes takšnih prodajnih pogodb sploh niso prejeli, njihova plačila pa so bila izvedena na podlagi samo rezervacijskih obrazcev za nepremičnine. V nekaterih primerih naši kupci niti nimajo obrazcev za rezervacijo, temveč le kopije čekov ali bančnih nakazil, narejenih na podlagi ustnih dogovorov. Le pravočasna pomoč poklicnega odvetnika vam bo pomagala razumeti vse podrobnosti pogodbe, da boste kar najbolj učinkovito zaščitili svoje pravice in izpolnili svoje dolžnosti, ne da bi kršili pravice druge stranke in upoštevali vse nianse.
Kako pravno kompetentne so kupoprodajne pogodbe, čeprav v večini primerov kršijo pravice vlagateljev?
V bistvu so bile pogodbe sestavljene zelo kompetentno, kar je zavajalo ogromno število vlagateljev. Zato vedno govorimo o potrebi poiskati vzajemno koristne rešitve, pogajanja z razvijalcem in se le v skrajnih primerih obrniti na sodišča. Voditi sojenje in poleg tega pridobiti zadevo na sodišču je dolg in stresen postopek. Preden začnete sodno razmerje, se morate prepričati, da bo obdolženec ob prejemu sodne odločbe v svojo korist nekaj odgovoril.
Na escrow računu naj bi bilo mogoče shraniti in nato vrniti sredstva vlagateljem, kajne?
Imate popolnoma prav. Eden najpomembnejših korakov dubajske vlade za zaščito tujih naložb in povečanje zanesljivosti dubajskega nepremičninskega trga je bilo sprejetje zakona št. 8 „O garancijskih računih“ leta 2007 (depozitni račun). Zakon določa, da se vsi denarni prihodki od prodaje nepremičnin v fazi "načrtovanja" (začetek projektiranja in gradnje) nakažejo na poseben račun in se v prihodnosti uporabijo samo za financiranje te gradnje. V primeru kršitve gradbenih pogojev ima organ za nadzor trga nepremičnin v Dubaju (RERA) pravico zamrzniti sredstva, ki so na razpolago na garancijskem računu, v primeru stečaja izvajalca ali preklica projekta pa bodo vlagatelji prejeli odškodnino. Tako RERA deluje kot arbiter pri reševanju sporov med kupcem in razvijalcem. Vendar je v praksi situacija drugačna.
Se pravi, da danes sistem še vedno ni dovolj učinkovit, da bi znova zaupal vlagatelje?
Ne moremo govoriti o neučinkovitem delovanju sistema. Navedemo lahko le dejstvo, da na žalost noben sistem ni zavarovan pred brezvestnimi razvijalci. Trenutno se pripravlja več novih računov, katerih sprejetje bo Dubaju pomagalo, da si povrne zaupanje vlagateljev in ustrezno premaguje krizo.
Kako danes rešujete spore?
V bistvu s pogajanji z razvijalci, tako v imenu kot skupaj s strankami. Naša glavna naloga je doseči vzajemno koristne sporazume med stranema, pri tem pa upoštevati vse potrebne formalnosti. Če pogajanja ne bodo prinesla želenega rezultata, nimamo druge izbire, kot da gremo na sodišče.
Če je projekt "zamrznjen", mora nosilec projekta investitorju v celoti povrniti svoje naložbe?
Odgovor na to vprašanje je jasno in jasno opredeljen v odstavku D 11 člena zakona št. 9 iz leta 2009, in sicer: "Če je gradnja objekta ustavljena iz razlogov, ki niso pod nadzorom izvajalca, ima projektant pravico odpovedati pogodbo z odštevanjem 30% zneska, ki ga je plačal vlagatelj." .
Zamude se pojavijo na katerem koli trgu nepremičnin. Toda kaj se šteje za sprejemljivo?
Člen 17 zakona št. 8 iz leta 2007 določa, da če gradnja nepremičnine ni bila začeta v šestih mesecih od datuma izdaje dovoljenja za prodajo nepremičnin "izven načrta" brez kakršnega koli utemeljenega ali sprejemljivega razloga, je izvajalec izključen iz uradnega registra, ki ima pravico za izvajanje dejavnosti.
Lahko kdo to nadzira?
Kot je bilo že omenjeno, je za spremljanje odgovoren RERA, organ za nadzor trga nepremičnin v Dubaju, katerega glavna naloga je pravočasno posodabljanje baze podatkov o registraciji novih objektov, fazah v teku gradnje, kot tudi zagotavljanje informacij o suspendiranih ali "zamrznjenih" objektih.
Ali ni takšne prakse - pri odpovedi gradnje objekta plačati določene kazni?
Naj se še enkrat obrnemo na prej omenjeni zakon št. 9, ki popolnoma jasno določa naslednje kazni:
- Če je projekt zgrajen vsaj 80%, ima razvijalec pravico, da v celoti zadrži znesek, ki ga je investitor že plačal, in zahteva vračilo preostale pogodbe.
- Če je projekt zgrajen najmanj 60%, ima razvijalec pravico odpovedati pogodbo in zadrži 40% skupnih stroškov objekta.
- Če gradnja projekta ni dosegla 60%, je nosilec projekta po odpovedi pogodbe upravičen odvzeti 25% celotnih stroškov.
Te kazni so naložene samo vlagateljem, kot je zakon v celoti.
Kaj je pravno treba storiti, da si povrnemo zaupanje vlagateljev?
Gospodarstvo v Dubaju je močno odvisno od trgovine, naložb in turizma. Vendar je nedavna denarna politika v državi povzročila hud udarec gospodarskemu razvoju države. Po mnenju strokovnjakov je model gospodarskega razvoja v Dubaju zelo odvisen od tujega kapitala in obsežnih mednarodnih projektov. Vlada mora razviti program za spodbujanje gospodarstva v bližnji prihodnosti, sicer bo težko povrniti zaupanje vlagateljev v kratkem času.
Praviloma nihče ne misli, da morate najprej znati krmariti po zakonih, ki urejajo prodajne posle in ščitijo vaše pravice. Pravočasna pritožba do strokovnjakov, ki so dobro uveljavljeni na trgu nepremičnin, bo pripomogla k pridobitvi popolnih informacij o projektih in cenah, pa tudi o potrebni pravni podpori, ki bo brez dvoma pripomogla k hitrejšemu postopku, prihranila čas in denar, prihranila živce.
Odvetniška družba Kashwani in Dacha nepremičnine so vam vedno na voljo.
Paleta naših storitev:
- Nakup in prodaja končnih stanovanj in vil;
- Nakup in prodaja pisarn in neproizvodnih prostorov;
- Načrtovanje in izvajanje naložb v kriznem padcu cen;
- Pred in poprodajne storitve (priprava paketa dokumentov za prodajo nepremičnin);
- Najem stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov;
- Svetovanje za nepremičnine;
- Registracija podjetij in zunanjih podjetij;
- Vse vrste pravnih nasvetov.
