Nakup in najem nepremičnin v Dubaju. Vprašanja

NAJBOLJŠO zastavljena vprašanja so odgovorila strokovnjaki IMEX NEPREMIČNINE

DMITRY ZAVAROVANJE, nepremičninski agent pri IMEX Real Estate

"Dubaj je mesto obiskovalcev. Več kot 90% od skoraj dveh milijonov prebivalcev metropole je izseljencev. Le redki si lahko privoščijo nakup lastnega stanovanja, vsi pa morajo nekje živeti, delati in se sprostiti. In zato je najemni trg zelo razvit. To posledično naredi nepremičnine v Dubaju privlačne z vidika naložb, saj je dohodek od najemnin dvakrat do trikrat višji kot na razvitih trgih in ni dohodnine ali davka na nepremičnine. "

Ali lahko tuji državljani kupujejo nepremičnine v Dubaju?

Državljani tujih držav, ki niso člani arabskega sveta za zalivsko sodelovanje (GCC), imajo pravico do popolnega lastništva nepremičnin v Dubaju ("prosto državno lastništvo") le na posebej določenih ozemljih, v tako imenovanih območjih prostosti. Seznam takšnih con je določen z Uredbo dubajskega vladarja št. 3 iz leta 2006. Ti vključujejo skoraj celotno ozemlje "novega Dubaja", vključno s tako priljubljenimi območji, kot so Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers in drugi.

Ali je potrebna registracija nepremičnin v Dubaju in kdo je v njej vključen?

Registracijo nepremičninskih pravic v Dubaju vodi Dubai Land Department. Danes so lastninske pravice, dolgoročni najemi, zastave nepremičnin in drugi posli predmet vpisa v ustrezni register. Registracija poteka tako na že pripravljenih in naročenih objektih, kot tudi na gradbiščih ("zunaj načrtov"). V prvem primeru lastnik prejme potrdilo o registraciji nepremičnine (lastniški list), v primeru registracije nepremičnine pa še ni zaključeno (registracija Oqood) - prvotno prodajno pogodbo (prvotna pogodba o prodaji). Pri vpisu lastništva v Dubai Land Department se plača prijavnina v višini 2% vrednosti nepremičnine plus majhno fiksno plačilo za pripravo in tiskanje potrebnih dokumentov.

Kakšne davke mora plačati lastnik nepremičnine v Dubaju?

V Združenih arabskih emiratih ni davka na premoženje in dohodek. Zato posest nepremičnin v Dubaju in tudi prejem dohodka, na primer od njene najemnine, ne povzročata davčnih posledic za lastnika v pristojnosti ZAE.

Vendar je treba razumeti, da je lastnik nepremičnine odgovoren za pravilno vzdrževanje in je dolžan plačati stroške vzdrževanja (tako imenovane pristojbine za vzdrževanje ali servisne pristojbine), ki jih določi družba za upravljanje ali združenje lastnikov stanovanj (če je takšno združenje že ustanovljeno). Praviloma se takšna plačila zaračunajo letno leto vnaprej, za Dubaj pa, odvisno od projekta, nekje med 20 in 80 dolarjev na kvadratni meter. m na leto.

Kako poteka nakup nepremičnin v Dubaju?

Ponavadi je postopek nakupa nepremičnine v Dubaju v večini primerov naslednji:

1. Kupec izbere nepremičnino, ki jo želi kupiti.
2. Prodajalec in kupec podpišeta prodajno pogodbo, ki odraža vse parametre posla, zlasti:
• vrednost pridobljene nepremičnine,
• dodatna plačila v zvezi s transakcijo (provizije zastopnikov, plačila razvijalcu, registracijska pristojbina, povračilo stroškov vnaprej plačanih stroškov vzdrževanja itd.),
• obdobje, v katerem je treba zaključiti transakcijo nakupa in prodaje,
• pogoje in postopek za naselitev,
• odgovornost strank v primeru neizpolnjevanja pogodbenih pogojev.
3. Kupec ob podpisu kupoprodajne pogodbe s prodajalcem položi depozit (ponavadi 10% vrednosti pridobljene nepremičnine).
4. Prodajalec sestavi razvijalcu dovoljenje za prodajo svoje nepremičnine (No Objected Certificate, NOC), ki je potrebna za registracijo transakcije pri deželnem oddelku v Dubaju.
5. Po pridobljenem dovoljenju za prodajo prodajalec in kupec vpišeta nepremičnino na ime novega lastnika v oddelku za zemljišča. Ponavadi se ob registraciji poravnajo tudi transakcije.

Ali lahko lastnik nepremičnine v Dubaju odda v najem?

Odnosi med najemodajalci in najemniki v Dubaju urejajo zakon št. 26 iz leta 2007 in njegove spremembe. Po veljavni zakonodaji ima vsak lastnik nepremičnin na ozemlju Dubajskega emirata pravico do najema svoje nepremičnine za obdobje najmanj enega leta. V primeru najema za obdobje, krajšega od enega leta, se takšna najemnina šteje za kratkotrajno in mora imeti lastnika ustrezno licenco (za dejavnosti hotela ali hotelskih apartmajev). V tem primeru se lastniki običajno obrnejo na licenčno družbo za upravljanje, ki svojo lastnino prenese na upravljanje in ki že v svojem imenu najema nepremičnine.

Kakšne prihodke od najemnine lahko pričakuje lastnik nepremičnine v Dubaju?

Če govorimo o povprečnih tržnih kazalnikih trenutne donosnosti naložb v nepremičnine, potem je za stanovanja v Dubaju danes kazalnik čistega dohodka od najemnin (to je dohodka, zmanjšanega za stroške servisiranja nepremičnin) v povprečju 5-10% na leto.

Razpon donosnosti je posledica razlik v vrsti in kategoriji nepremičnin, njeni lokaciji in stroških storitev. Poleg tega dražje ekskluzivne nepremičnine praviloma prinašajo manj donosa v obliki dohodka od najemnin kot množična stanovanja pri cenovno dostopnih projektih.

Kar zadeva trg pisarniških nepremičnin, so danes take naložbe manj privlačne glede na dohodek od najemnin kot nakup stanovanj. Zakup maloprodajnih prostorov (ki ne vključujejo samo trgovin, ampak tudi storitvene storitve, kavarne, restavracije itd.) Lahko potencialno ustvari višje dohodke (do 15%), vendar je to odvisno od parametrov same nepremičnine oz. in od zunanjih dejavnikov.

Ali obstajajo kakšne omejitve glede stroškov najema v Dubaju?

S sklenitvijo pogodbe o najemu nepremičnin se lahko stranke v transakciji dogovorijo o kakršnih koli pogojih, ki niso v nasprotju s trenutno veljavno zakonodajo.

Ni neposrednih omejitev cene najema, kar je navedeno v pogodbi med najemodajalcem in najemnikom. Vendar pa obstajajo zakonodajno določene omejitve za povečanje stroškov najema pri podaljšanju pogodbe za naslednji mandat. Tako na primer glede stanovanjskih nepremičnin obstaja pravilo, po katerem najemodajalec nima pravice do zvišanja najemnine, če je od sklenitve prvotne pogodbe minilo manj kot dve leti. Poleg tega bi moral najemodajalec pri revidiranju najemnin navzgor voditi indeks Dubajske nadzorne agencije za nepremičnine (RERA), ki odraža povprečne cene najemnin za različne vrste stanovanj, odvisno od območja.

Kakšne so zahteve za najemnike v Dubaju?

Najemnik nepremičnin v Dubaju (če ne govorimo o kratkoročnih najemnih stanovanjih) je lahko le posameznik ali pravna oseba s statusom rezidenta v Združenih arabskih emiratih. To pomeni, da se lahko najemna pogodba sklene le z državljanom ZAE ali državo, ki je član Sveta za sodelovanje arabskih držav Perzijskega zaliva, ali s tujcem s rezidenčnim vizumom.

V skladu s tem je najemnik pravna oseba, ki mora imeti ustrezno registracijo v ZAE. To je lahko lokalna organizacija, družba, registrirana v prosti ekonomski coni, ali podružnica (predstavništvo) tujega podjetja.

Ali je potrebna registracija najemne pogodbe za nepremičnine v Dubaju in kdo je v njej udeležen?

V skladu z zakonodajo dubajskega emirata je treba vse registracije nepremičnin na njenem ozemlju pravilno registrirati. Registracijo najemnih pogodb vodi Dubajska regulativna agencija za nepremičnine (RERA). Posebej za te namene je agencija ustvarila sistem Ejari, ki omogoča registracijo pogodb preko interneta. Spletna registracija na spletni strani Ejari je preprosta, zahteva minimalno tehnično znanje in vključuje uvedbo le osnovnih informacij o najemni pogodbi, ki vključujejo: podatke o nepremičnini in udeleženceh posla, pa tudi pogoje pogodbe. Vsaki registrirani pogodbi je dodeljena edinstvena črtna koda za čas njene veljavnosti.

Registracija je brezplačna, najemodajalec in najemnik pa lahko vpišeta najem. Doslej je bila določena odgovornost za nespoštovanje zahteve obvezne registracije, vendar pa je po določbah zakona vsem udeležencem poslov, ki niso bili registrirani, samodejno odvzeta pravica, da zaprosijo pravosodne in državne organe za zaščito svojih interesov.

Kako je z najemom nepremičnine v Dubaju?

Ponavadi je postopek najema nepremičnin v Dubaju v večini primerov naslednji:

1. Najemodajalec ali s pomočjo nepremičninske agencije išče najemnika.
2. Ko se najemnik najde, najemodajalec z njim podpiše najemno pogodbo, ki odraža vse parametre posla, zlasti:
• cena najema in pogoji plačila,
• najemno obdobje in pogoji njegovega podaljšanja,
• dodatne stroške, povezane z upravljanjem nepremičnine in njihovo razdelitvijo med stranke,
• odgovornost strank v primeru neizpolnjevanja pogodbenih pogojev.
3. Najemnik ob podpisu pogodbe plača najemnino za leto (običajno s čekom), pa tudi varščino (ponavadi 5% letne najemnine).
4. Potem ko najemnik prejme plačilo najemnika, mu da ključe, drobce, dostopne kartice itd., Potrebne za neoviran dostop do najetih prostorov in pripadajoče infrastrukture (bazen, telovadnica itd.), Ter kopije dokumentov (potrdilo o premoženje, potni list lastnika itd.), ki ga najemnik potrebuje za priključitev vode, elektrike, klimatske naprave, telefona, interneta in drugih storitev.

Kako se plačuje najemnina za nepremičnine v Dubaju?

Na najemnem trgu v Dubaju, pa tudi v preostalih ZAE, je običajno plačevati najemnino leto vnaprej. Praviloma vsa plačila potekajo z bančnimi čeki. Glede na pogoje pogodbe se letni znesek najema plača z enim ali več čeki. V slednjem primeru so pregledi datirani v prihodnje. Na primer, če je število pregledov 4, bodo datumi čekov ustrezali datumom v prihodnosti vsakega četrtletja, če pa je število pregledov 12, bodo datumi določeni v mesečnih intervalih. Zato lahko najemodajalec na datum, ki je naveden na čeku, ga predloži banki in prejema denar z najemnikovega računa. Izdajanje nezavarovanih čekov v ZAE je kaznivo dejanje, zato je plačilo s čeki, čeprav ne daje 100-odstotne garancije najemnine, dokaj zanesljiv in priročen način plačevanja.

Ali lahko najemodajalec, ki ni rezident ZAE, dobi denar na ček?

Ne pozabite, da je obdobje, v katerem je mogoče predložiti ček za plačilo, 6 mesecev, po katerem se prekliče. Če je ček napisan v imenu posameznika in na njem ni oznake samo na bančnem računu prejemnika, potem lahko oseba, navedena na čeku, ne glede na prisotnost rezidenčnega vizuma prejme gotovino v kateri koli poslovalnici banke izdaje. V nasprotnem primeru ali če je ček napisan v imenu podjetja, lahko denar na njem prejemate le na bančni račun, račun pa morate odpreti v eni od bank v ZAE. Status stalnega prebivališča prav tako ni potreben. Številne banke v ZAE zlahka odprejo račune za nerezidente (vključno s tujimi podjetji). Postopek odprtja računa pri banki traja manj kot eno uro, minimalne zahteve za nalaganje denarja na račun, da ga odprete, pa so trenutno 5 tisoč dirhamov (približno 1400 dolarjev).

Če naštete možnosti najema niso primerne za najemodajalca, lahko sklene pogodbo z nepremičninsko agencijo, prek katere je bil opravljen najem. Potem se čeki lahko izdajo v imenu agencije, po prejemu denarja od njih pa jih agencija prenese (ali jih nakaže v gotovini) najemodajalcu. Glavna stvar v tem primeru je kompetentno pristopiti k vprašanju izbire partnerskega podjetja.

EDUARD BURAKOV, nepremičninski agent, IMEX Nepremičnine

"Dubaj je svetovno znana celoletna turistična destinacija za družinske in zunanje aktivnosti. Ima toplo sončno klimo, bele peščene plaže in seveda morje. Danes se tisti, ki želijo živeti v Dubaju, vedno bolj pridružiti počitnikom, saj se poleg vseh čarov Danes je Dubaj tudi moderna metropola, glede na to, da let do Dubaja iz recimo Moskve traja le 5 ur, obe mesti pa sta v istem časovnem pasu, zanimanje za tovrstne naložbe s Torons naših rojakov. "

Kdo plača provizijo nepremičninski agenciji?

Ko je posrednik v transakciji nepremičninska agencija, mu plačajo provizijo. Po obstoječi praksi najemnik plača provizijo nepremičninski agenciji. Običajno je to 5% letnega zneska najema. Agencijske storitve se končajo po podpisu najema. Če najemodajalec potrebuje dodatne agencijske storitve (zastopa njegove interese v ZAE v času trajanja najema, sprejema plačila najemnika, plačuje stroške vzdrževanja nepremičnin itd.), Se o njihovih stroških dogovorijo dodatno.

Kdo plačuje za obratovanje in vzdrževanje najete nepremičnine?

Najemnik in najemodajalec se lahko dogovorita o kakršnih koli pogojih najema, vendar je najemodajalec praviloma odgovoren za plačilo stroškov vzdrževanja (pristojbine za vzdrževanje / servisne pristojbine) in večja popravila nepremičnine. Vse tekoče stroške, povezane z delovanjem zakupljenega predmeta, kot so: plačilo vode, električne energije, klimatske naprave, telefona, internetne povezave itd., Kot tudi tekoče popravilo nepremičnin, krije najemnik.

Poleg tega najemnik poveže komunalne storitve s posameznimi dobavitelji neodvisno in v svojem imenu. Najemnik plačuje tudi t.i. „Stanovanjska pristojbina“, ki je komunalna pristojbina v višini 5% letne najemnine. Pristojbino zaračuna Dubajska uprava za elektriko in vodo (DEWA) v enakih obrokih skozi vse leto, skupaj s plačili za elektriko in vodo. Če nepremičninska enota ni priključena na vodo in elektriko (tj. Ni naseljena), se stanovanjska dajatev ne obračuna. Kljub temu, da je bila stanovanjska dajatev uvedena že davno, doslej ni bila splošno odmerjena in še vedno ni vključena v številne račune DEWA.

Ali je v Dubaju mogoče storiti brez agentov pri transakcijah z nepremičninami?

Skoraj nobena transakcija z nepremičninami ni popolna brez agentov v Dubaju, kot v resnici po vsem svetu.V nepremičninskih agencijah se najpogosteje prijavijo stranke, ki želijo najeti, najeti, kupiti ali prodati nepremičnine. Delajo na trgu, agenti, kot nihče drug, imajo informacije o tem, kdo, kaj in koliko želijo najeti, najeti, prodati ali kupiti. Vendar pa še zdaleč niso vsi profesionalni udeleženci na trgu pravilno registrirani in delujejo zakonito.

Kakšne so zahteve za nepremičninske agente v Dubaju?

Najprej je treba upoštevati, da morajo v skladu z odredbo predsednika Dubajskega oddelka za zemljišča št. 85 iz leta 2006 vse nepremičninske agencije, ki poslujejo v Dubaju, imeti licenco za ustrezno vrsto dejavnosti in morajo biti vpisane v poseben register regulativnega urada Trg nepremičnin v Dubaju (RERA). Ker poslovni subjekti v ZAE nimajo univerzalne pravne sposobnosti, mora biti dovoljena vrsta dejavnosti jasno navedena v dovoljenju. Na primer, za posredovanje pri prodaji, nakupu ali najemu morajo biti te vrste dejavnosti izrecno navedene v licenci. Hkrati morajo vsi zastopniki podjetja opraviti ustrezen tečaj usposabljanja in prejeti osebne posredniške kartice z individualno številko. Takšni ukrepi so namenjeni predvsem zaščiti pravic in interesov strank in so oblikovani tako, da zmanjšajo možnost goljufij s strani agentov.

Zakaj je pomembno, da je agent pravilno registriran?

Trg nepremičnin v Dubaju je večnacionalni. Kupci, prodajalci, najemodajalci in najemniki so običajno tuji državljani. Kje lahko drug drugega iščeta, če gre kaj narobe? Zato je nepremičninska agencija s sedežem v Dubaju resen garant transakcije. Poleg tega je pomemben dejavnik tudi zakonodaja o 100-odstotni lastnini takega podjetja s strani lokalnih prebivalcev - državljanov ZAE.

Dejansko v večini primerov nepremičninska agencija deluje kot tretja oseba v transakciji med prodajalcem in kupcem, s čimer jamči za interese obeh. Na primer, praviloma je od kupca depozit sprejet in ga hrani do končnih poravnav in registracije posla. Za kupca to zagotavlja vračilo pologa, če se transakcija ne izvede po krivdi prodajalca. Prodajalec pa lahko računa, da bo plačilo zneska nakazila odškodnino, če transakcija ne bo opravljena po krivdi kupca.