Danes bo zagovornik Isa Bin Hyder, ustanovitelj in izvršni direktor odvetnikov in pravnih svetovalcev Bin Haidar, pojasnil zakone, ki urejajo odnose med najemodajalci in najemniki v Dubaju.
Njegov visokost, šeik Mohammed bin Rashid Al Maktoum, kot dubajski vladar, je izdal zakon št. 26 iz leta 2007 za urejanje razmerja med najemniki in najemniki v Dubaju.
Zgoraj navedeni zakon je bil izdan ob upoštevanju členov iz zveznega zakona št. 5 iz leta 1985 o najemu in civilnih transakcijah, ki ga je izdala vlada Združenih arabskih emiratov in njegovih sprememb; in zvezni dokazi št. 10 iz leta 1992; in odlok št. 2 iz leta 1993 o ustanovitvi posebnega pravnega odbora za reševanje sporov med najemodajalci in najemniki; in zakon št. 16 iz leta 2007 o ustanovitvi organizacije za urejanje trga nepremičnin; vsi ti členi so nadomeščeni s členi 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 in 36 v skladu z zakonom št. 33 iz leta 2008. Oddelek 1 tega zakona določa, da se mora zakon imenovati "zakon št. 26 iz leta 2007 o urejanju odnosov med najemodajalci in najemniki nepremičnin v emiratskem Dubaju".
Člen 2 (nadomeščen) določa pomen besed in izrazov, uporabljenih v nadaljevanju, in predpisuje, da je treba besedo "Emirat" uporabljati ozko in samo v pomenu "emirat Dubaj", torej naj bi zakon upravljal le z nepremičninami, ki se nahajajo v emiratu Dubaj Beseda "Odbor" pomeni pravni odbor, ki se ukvarja z reševanjem sporov med najemodajalci in najemniki, ki so opredeljeni kot najemodajalec in najemnik. Hkrati člen 3 (spremenjen) določa obseg pravne veljavnosti določb tega zakona, ki veljajo za zemljiške parcele in nepremičnine, najete v Emiratu, z izjemo nepremičninskih enot, ki jih ustvarijo posamezniki - "posamezniki" ali pravne osebe - "uradne agencije in korporacije "za brezplačno naselitev lastnih zaposlenih.
Odstavek "A" člena 4 (spremenjen) pojasnjuje, da je treba odnos med najemodajalcem in najemnikom graditi v skladu z najemno pogodbo, ki vključuje opis najete nepremičnine, namen najema, veljavnost in stroške najema, način plačila, ime lastnika v primeru če slednji ni najemodajalec in je imenoval specializirano podjetje za izvajanje najemnih poslov v svojem imenu. V skladu z odstavkom "B" tega člena morajo biti vse pogodbe in vsi njihovi dodatki registrirani pri "Organizaciji za urejanje trga nepremičnin", člen 5 pa določa potrebo po določitvi najemne dobe. Če to obdobje ni bilo dogovorjeno vnaprej ali če je težko določiti trajanje najema, mora biti najem omejen na obdobje, določeno za plačilo najemnine. Hkrati člen 6 vključuje koncept vzajemne predlagane potrditve obnove in določa, da "če je najemni rok že potekel in najemnik še naprej živi v nepremičnini brez ugovora najemodajalca, potem je treba takšno pogodbo šteti za razširjeno na isto "in za isto obdobje ali eno leto, odvisno od tega, katero obdobje je krajše."
Po drugi strani člen 7 opozarja obe pogodbeni stranki, da enostransko odpove najemno pogodbo, in prepove enostransko odpoved pogodbe med njenim trajanjem, saj mora takšna odpoved potekati po medsebojnem dogovoru strank in v skladu z določbami tega zakona.
Čeprav člen 8 določa podnajemnike, v primerih, ko zakon ali najemodajalec dovoljuje glavnemu najemniku podariti zakupljeno enoto nepremičnine glavnemu najemniku, za vsa ta razmerja veljajo enaki pogoji kot glavni najem.
Posledično podnajemnik nima pravice, da se naloži na zakupljeni nepremičninski enoti po poteku najema, razen če se najemodajalec izrecno strinja, da podaljša ta najem.
Odstavek "A" člena 9 določa, da morata obe strani določiti stroške najema. Če je bil ta pogoj zapostavljen ali ga je bilo težko dokazati, bi bilo treba ceno najema določiti v skladu s cenami drugih podobnih nepremičninskih enot, stranka, ki to vrednost določi v skladu z odstavkom "B" tega člena, pa bi moral biti omenjeni odbor , se bodo upoštevala merila za občasno povečanje stroškov najemnine, ki ustrezajo koeficientu inflacije in gospodarskim razmeram v Emiratu, ali kateri koli drugi dejavnik, za katerega Odbor meni, da je potreben. V zvezi s tem bi moral ta odbor sodelovati tudi pri določitvi meril za zvišanje stroškov najemnine, ki bi morala biti skladna s splošnimi gospodarskimi razmerami v skladu z 10. členom tega zakona. Hkrati 11. člen določa najemnikove pravice do ugodnosti, ki jih nudi nepremičnina, ki jo najema, kot so parkirišče za parkiranje, bazeni in tako naprej. In člen 12 opisuje način in čas določanja stroškov najemnine. Če pogodba ni sklenjena, je treba med letom izplačati v štirih enakih delih. Člen 13 (spremenjen) omogoča obema stranema, da spremenijo pogodbene pogoje ali povečajo / zmanjšajo stroške najemnine. V primeru, da ni pogodbe, ta odbor določi pošteno vrednost. V tem primeru mora vsaka stranka, ki želi vložiti spremembo ali popravek, o tem obvestiti drugo stran vsaj 90 dni vnaprej, če ni drugače dogovorjeno v skladu s členom 14. Poleg tega člen 15 določa, da mora najemodajalec izročiti enoto nepremičnine v ustreznem stanju za uporabo, razen če ni bilo predhodnih dogovorov o njeni dobavi najemniku brez dokončne dodelave, tako da najemnik to opravi sam. Poleg tega člen 16 določa, da mora najemodajalec občasno izvajati redna in kozmetična popravila, ne da bi spremenil pogoje za najem nepremičnine ali iz kakršnega koli razloga kršil pogoje uporabe najemnika prostorov, ki mu jih je dal v najem (člen 17).
Po drugi strani pa mora najemodajalec najemniku dati soglasje, da se lahko le-ta zastopa v uradnih organih, prejema dovoljenja za dekorativna ali popravila, pri čemer zagotovi, da ta dela ne poškodujejo stavbnih struktur nepremičnine. Hkrati člen (19) najemnika zavezuje, da najemnino plača pravočasno in najemodajalcu omogoči, da najemnika na koncu pogodbe prevzame gotovinski polog kot jamstvo za popravila na nepremičninah (20. člen). Prav tako člen 21 določa, da je najemnik dolžan vrniti najeto nepremičnino v enakem stanju, v katerem je bil prvotno prejet, razen naravne fizične amortizacije, hkrati s plačilom vseh zahtevanih pristojbin in dajatev v skladu s 22. členom.
Člen 23 hkrati najemnika opozarja pred morebitnimi izboljšavami, ki jih je ugotovil med odhodom iz najetih prostorov, razen če se obe strani ne dogovorita drugače. Poleg tega člen 24 opozarja najemnika pred prenosom ali oddajo zakupljenih prostorov komu, razen če ni pridobljeno pisno dovoljenje najemodajalca. Po drugi strani pa 25. člen določa primere, v katerih mora imeti najemnik pravico, da zapusti zakupljeno nepremičnino pred iztekom najema, na primer nezmožnost plačila najemnine po prejemu opozorila ali zakup zakupljenih prostorov brez vednosti lastnika nepremičnine ali uporabo najetih prostorov v nezakonite namene ali njegovo uporabo na način, ki krši javni red in družbeno etiko ali če najemnik zapusti najem Te prostore za namene svojega poslovanja, ne da bi se naselil vanj, ali če je najeta nepremičnina v stanju, ki je blizu uničenja, ali če se najemnik ne drži pogojev, določenih z zakonom, ali če arhitekturni razvoj Emirata zahteva, da se najeta nepremičnina uniči.
Opozorilo v zvezi z vsem zgoraj navedenim je treba poslati preko notarja ali priporočene pošte. Poleg tega lahko lastnik na koncu najema zahteva tudi sprostitev enote nepremičnine, če je to potrebno za rušenje ali rekonstrukcijo stavbe ali če je treba zakupljene prostore popraviti ali če najemodajalec želi nepremičnino uporabiti za oddajo v najem ali jo prenesti nekomu iz njihovi bližnji sorodniki. V tem primeru je najemodajalec dolžan najemnika obvestiti o razlogih, zaradi katerih mora prostore izprazniti najmanj 12 mesecev pred datumom načrtovanega odhoda iz najetih prostorov na enak način, kot je navedeno zgoraj.
Če je omenjeni odbor dal najemodajalcu pravico popraviti najeto nepremičnino, ki jo namerava uporabiti za svoje potrebe ali za potrebe ožje družine, potem najemodajalec nima pravice najeti te nepremičnine tretji osebi in to lahko stori le iztekom dveletnega obdobja, če je to stanovanje, in triletnega obdobja, če se nepremičnina uporablja za druge namene, od trenutka, ko se popravila popravijo, in razen če pooblaščeni odbor ne odloči drugače. Poleg naštetih primerov lahko najemnik zaprosi Odbor za odločitev o plačilu nadomestila za nastale izgube.
Po drugi strani pa člen 27 določa, da najema ni mogoče odpovedati zaradi smrti najemodajalca ali najemnika, najem pa mora nadaljevati s prejemniki. Če nasledniki najemnika vztrajajo pri odpovedi najemne pogodbe, lahko pogodbo odpovejo trideset dni po tem, ko od njih prejmejo pisno obvestilo, poslano najemodajalcu ali ob koncu pogodbe, odvisno od tega, kateri datum je bliže.
28. člen določa, da najemnik ne sme utrpeti nobene škode pri prenosu lastništva nepremičnine na drugega lastnika, če morajo biti datumi najema določeni s prejšnjim lastnikom, ki je svojo nepremičnino prodal drugemu lastniku.
Hkrati člen 29 (spremenjen) najemniku daje pravico, da se vrne v isto stanovanjsko enoto, če je najemodajalec po določitvi nove najemne stanovanja opravil večje popravilo in popolno obnovo ali običajno popravilo v najetem stanovanju. Zato mora imeti najemnik prednostno pravico do najema iste nepremičnine, pod pogojem, da potrdi željo po najemu te nepremičnine v tridesetih dneh od prejema najemodajalca obvestila o tej nepremičnini.
Poleg tega člen 30 ščiti podnajemnika pred odpovedjo najemne pogodbe, če je pogodbo, ki jo je sestavil glavni najemnik, potrdil najemodajalec. In člen 31 najemnika zavezuje, da določi stroške najema, tudi če je najemodajalec sprožil tožbo za sprostitev nepremičnine v času celotnega zahtevka, dokler ne bo izdan sodni nalog.
Člen 32 omogoča obema pogodbenicama, da se dogovorita o arbitraži, in pooblasti pristojni odbor, da izda vse notranje odločitve o obnovi pravic obeh strani, dokler končna odločitev ne bo dosežena z arbitražo. Poleg tega člen 33 daje pristojnemu odboru pooblastilo, da na zahtevo katere koli stranke imenuje razsodnike, glede na to, da mora biti njihovo število enako ali dopolniti vnaprej dogovorjen znesek. Poleg tega člen 34 najemodajalcu prepoveduje izključitev komunalnih storitev v nepremičninah ali omejevanje najemniškega dostopa do njih. V tem primeru lahko najemnik vloži pritožbo na policijo ali ustrezen odbor, medtem ko člen 35 določa, kako izvajati odločitve o sprostitvi nepremičnin prek tega odbora, ki mora v Oddelku za izvršbo zakona v Dubaju vložiti vlogo za okrepitev in izvrševanje svojih odločitev.
Pravzaprav je ta dopolnjeni zakon razjasnil številna stališča, povezana z najemnimi razmerji v Dubaju, in v celoti določil načine za vzpostavitev najemnega razmerja med najemodajalcem in najemnikom, pa tudi metode za določitev najemnih stopenj, pravic in obveznosti strank. In kljub temu, da zakon predpisuje, da se "pogodba šteje za povezavo med strankami, ki so jo sklenile", ta zakon posega v varovanje pravic vsake od strank, tako da ga druga stranka ne izkorišča.
Posledično lastnik nepremičnine ne more izkazati arogantnosti do svoje lastnine in enostransko odpove najemno pogodbo, spremeni najemno dobo in njeno vrednost ter izseli najemnika kadar koli za to. Zato je bil spremenjeni zakon izdan za stabilizacijo lizinških odnosov in prisiljanje vseh strank k pravičnosti z vzpostavitvijo nepristranskih pravil za vse, ki so bila objavljena zgoraj, z namenom ureditve lizinških razmerij, tako da lahko vse stranke živijo v miru in varnosti, od strank, bi imel pravico do srečnega prebivališča v tem emiratu, ki cveti pod modrim vodstvom svojega vladarja - šeika Mohameda bin Rashida Al Maktouma, ki je izdal ta zakon in njegove spremembe. Upamo, da se bodo podobni zakoni pojavili v vseh drugih emiratih iz ZAE, tako da bodo vsi ljudje lahko uživali v svojem bivanju v tej gostoljubni in varni državi.
