Pomlad 2014 je pokazala: v prvem četrtletju so se nova prizadevanja za nepremičnine v Dubaju začela dobro. Pet mesecev od začetka leta se je izkazalo, da se pesimistične napovedi analitikov glede groženj stabilnosti nepremičninskega trga v Dubaju in ZAE kot celoti niso izplačale.
Kljub hitremu dvigu cen stanovanj so naložbeni potencial in obeti za razvoj nepremičninskega sektorja v Dubaju zelo jasni, poleg tega pa tudi pozitivni. Priprave na "EXPO2020", utelešenje najdrznejših, včasih preprosto fantastičnih načrtov arhitektov, novih zapisov in dosežkov, rasti na vseh področjih gospodarstva, širokega izboljšanja infrastrukture - to so le nekateri načrti, ki so bili izvedeni v prvi polovici in bodo še vedno izveden v Dubaju v drugi polovici leta 2014.
ŠTEVILKE JEZIKA
Pregled stanja na nepremičninskem trgu v Dubaju konec prvega četrtletja leta bi se moral verjetno začeti z najnovejšo statistiko, ki so jo nedavno objavile vodilne svetovne in lokalne svetovalne agencije ter analitični uradi.
Po poročilu Dubai Land Department se je skupno število nepremičninskih poslov v prvem četrtletju letošnjega leta povečalo za 38% v primerjavi s prvim četrtletjem lanskega leta, skupni znesek transakcij pa je znašal 16,6 milijarde ameriških dolarjev. Takšni kazalci kažejo na samozavestno in stabilno naraščajoče zanimanje vlagateljev za trg nepremičnin v Dubaju. Po pričakovanjih ministrstva naslednje tri četrtine letošnjega leta ne bodo nič manj aktivne, razvoj nepremičninskega sektorja pa bo podprt z zagonom več velikih projektov hkrati v pripravi na "EXPO 2020".
Število transakcij z nepremičninami se je v količinskem smislu po poročilu povečalo za 11% v primerjavi z istim obdobjem lani in je znašalo 15694 transakcij. Od tega je bilo 3482 transakcij z nepremičninami sklenjenih pod hipotekarnimi pogoji, njihov skupni znesek pa je znašal 7,62 milijarde ameriških dolarjev. Na splošno dejstvo, da so cene stanovanj na številnih območjih Dubaja še vedno daleč, govori tudi v prid splošni stabilnosti dubajskega nepremičninskega trga. ne dosegajo največjih kazalnikov iz leta 2008. Tako so po podatkih analitične agencije JLL nepremičnine v centru mesta še vedno 7% cenejše kot leta 2008, cena stanovanj v Business Bayu in JLT pa je za 13% nižja od najvišje vrednosti leta 2008. Stroški nastanitve v Zelenih so za 17% nižji od najvišjih v letu 2008. Vlagatelji (13 tisoč ljudi) so v prvo četrtletje leta v nepremičnine v Dubaju vložili toliko 9,5 milijarde ameriških dolarjev, kar je 57% več kot v prvem četrtletju 2013. 12,2 milijona in 16 milijonov ameriških dolarjev - taki zneski stanejo najdražjo vilo in najdražje stanovanje v Dubaju, ki sta bila prodana v prvem četrtletju 2014.
Najdražja vila je bila vila s skupno površino 1111 kvadratnih metrov na otoku Palm Jumeirah, najdražje stanovanje pa je bilo stanovanje v ikoničnem Burj Khalifi (15386 USD na kvadratni meter). Glede na te kazalnike je tekoče leto že pred preteklim letom 2013: za primerjavo, najdražje prodano stanovanje v letu 2013 je bilo stanovanje v kompleksu Fairmont The Palm v vrednosti 11,43 milijona ameriških dolarjev.
Po podatkih nepremičninskih agencij in nepremičninskih agencij, kot sta Reidin in Propertyfinder, poleg Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah in Jumeirah Lake Towers še vedno zasedajo prvo mesto na seznamu 10 najbolj priljubljenih področij Dubaja. Po poročanju portala Reidin so se cene vil v Dubaju februarja mesečno zvišale za 3,28%, letno pa za 19,5%. Po napovedih HSBC Global Research za letošnje leto bi se cene nepremičnin v Dubaju v povprečju morale dvigniti še za 10-15%. Te številke kažejo tudi na vse večjo stabilnost nepremičninskega sektorja.
PREDVIDEVANJA IN PROSPEKTI
Do danes je leto 2014 skoraj doseglo svoj zenit, zato je zdaj mogoče z veliko gotovosti reči, katera napovedi analitikov glede prihodnjega nepremičninskega trga Dubaja in ZAE izgledajo realistično in se je izkazalo za nekoliko pretirano.
Začnimo s slednjim. Brez dvoma so strahovi številnih strokovnjakov glede destabilizacije nepremičninskega trga pretirani. Zaradi prehitre rasti cen stanovanj konec lanskega leta 2013 so nekateri strokovnjaki naredili še drznejše napovedi za leto 2014, kar je napovedovalo skoraj 40-odstotno zvišanje cen stanovanj. Toda v začetku letošnjega leta so bolj "začinjeni" strokovnjaki, ki so ocenjevali prizadevanja vlade in združenj razvijalcev, da bi omejili špekulacije, prišli do zaključka, da realno zvišanje cen verjetno ne bo preseglo 10-20%.
Večina analitikov se je na koncu strinjala, da prihodnjega letošnjega "finančnega balona" ne gre pričakovati. Tako poročila analitičnega oddelka banke HSBC in svetovalnega podjetja JLL pravijo, da bo rast stroškov stanovanjskih nepremičnin v Dubaju letos znašala 10-15%, kazalniki dobička, ki jih lahko prinesejo takšne nepremičnine, pa bodo ostali na ravni 4-5%. Po navedbah JLL bo trg nepremičnin v Dubaju v naslednjih dveh letih napolnil za 390 tisoč novih stanovanjskih enot, kar bo povečalo obstoječi obseg za 9%. Večina novih stanovanjskih nepremičnin bo zgrajena na jugu in zahodu emirata, na območjih, kot so Mohammed Bin Rashid City, Business Bay in Dubailand. Ločeno je treba reči nekaj besed o najemnih stanovanjih.
Glede na poročilo istega JLL-a se bodo stroški najema nepremičnin v Dubaju ne glede na rahlo upočasnitev povišanja cen letos neizogibno povečali, najverjetneje za približno 10-20%. Analitiki JLL tako napovedujejo, čeprav naj bi se stanovanjski nepremičninski sklad povečal za 25 tisoč enot na leto. Skupni indeks najemnin iz JLL za prvo četrtletje letošnjega leta je zrasel za 7%, za leto pa za 23%. Indeks najema stanovanj je zrasel za 26% na leto, indeks najema vil pa za 12% na leto. Najbolj so se cene najemnin dvignile na tako priljubljenih najemniških območjih, kot je Sports City, kjer so se cene najemnin v letu povečale za 41%, International City (35%) in Discovery Gardens (33%), medtem ko so cene najemnin v takšnih območja, kot sta Downtown Dubai in Dubai Marina, sta bila znatno nižja - 24% oziroma 21% letno. V najemnem segmentu je tudi močna težnja, da se najemniki preselijo iz Dubaja v druge cenovno ugodnejše emirate, kot sta Šardža in Ajman. V zadnjem času so se cene najemnin v povezavi s to selitvijo začele dvigovati celo v takih emiratih, kot je Fujairah.
ZNANOST IN REALNOST
Ko govorimo o napovedih in obetih, je tradicionalno hrepenenje po Dubaju nemogoče prezreti, da bi najbolj fantastične ideje in načrte prevedli v resničnost. Torej, po zagotovilih oblasti ZAE, leto 2014 obeta leto megaprojektov pri gradnji družbenih, kulturnih, turističnih sfer in, kar je pomembno, infrastrukturnih objektov. Trije najbolj obsežni infrastrukturni projekti, za izdelavo in posodobitev katerih Dubaj namerava porabiti proračun v višini 1,92 milijarde ameriških dolarjev, bodo začetek gradnje Dubajskega kanala, gradnja mostu Al Ittihad in projekt postavitve vod dubajskega tramvaja, izjemno pomembnega za mesto, katerega skupna dolžina je bo 14,6 kilometra. Vsi trije projekti bodo pomembno vplivali na višino cen nepremičnin na območjih, kjer se bodo ti projekti izvajali.
Med letošnjimi projekti, ki so najbližji znanstveni fantastiki, bo verjetno gradbeni projekt Aladdin City v Dubai Creeku na 450-metrskem raztežaju. "Mesto" bo sestavljeno iz treh bizarnih stolpov, povezanih s prehodi s premikajočimi se tlemi. Zasnova stolpov se zgleduje po pripovedkah o Aladdinu in Sinbadu Mornarju. Ta projekt kot celota bo imel velik kulturni in zgodovinski pomen in obljublja, da bo spremenil obraz Starega Dubaja, saj bo postal novo znamenitost za turiste.
Nova zgradba dubajske opere z 2000 sedeži v obliki ladje, ki bo zgrajena v istoimenskem okrožju Opera v osrčju Dubaja - Dubai Downtown, bo navdušila tudi s svojim obsegom in zasnovo. Letos so bili začrtani pomembni premiki na umetnih otokih sveta, na enem od njih, otoku "Srce Evrope", naj bi poustvarili vzdušje in celo podnebje evropskih ulic. Nazadnje dobesedno ima kozmična lestvica najnovejšo odmevno izjavo oblasti ZAE o načrtih za izgradnjo izstrelitvene ploščice za vesoljska plovila v Abu Dabiju. Ta projekt načrtujejo, da bosta skupaj izvedla Virgin Galactic in Aabar Investments, dokončan pa do leta 2016. Vendar pa UAE, ki utelešajo najbolj drzne projekte, ki se pogosto zdijo nekaj iz področja fikcije, trdno stojijo na resničnosti. To dokazujejo uradni načrti za razvoj Dubaja. Po njihovem mnenju bodo v bližnji prihodnosti glavni sektorji v perspektivi razvoja sektorji komercialnih in industrijskih nepremičnin, ki jim bo dubajska vlada zagotovila podporo. Poleg tega se načrtuje posebna pozornost nameniti izboljšanju metod urejanja trga najemnin, da bodo cene razumne in preprečile špekulacije v sektorju prodaje nepremičnin.
UČINKOVITO UREDBO
Med drugimi koraki, ki jih namerava dubajska vlada sprejeti v zvezi z nepremičninskim trgom, so uporaba fiskalnih disciplin v zvezi z najemnimi posli, po potrebi reorganizacija strukture javnega sektorja in ohranjanje njegovega obsega v sprejemljivih mejah ter povečanje učinkovitosti vladne porabe za gradnjo nepremičnin. Ko govorimo o dejavnostih uradnih organov, ne smemo omeniti novosti leta 2014 na področju regulativne zakonodaje. Inovacije ministrstva za zemljišča v Dubaju so bile namenjene izboljšanju regulacije dubajskega nepremičninskega trga in so se dotaknile poenotenja oblik pogodb, ki opredeljujejo razmerje med tremi strankami pri nakupu in prodaji: posrednikom, kupcem in prodajalcem. Poenotene so bile tako imenovane oblike A, B in F. Te novosti so začele veljati 1. maja.
Razvijalci tudi ne zaostajajo za državnimi organi po zaporednem omejevanju možnosti špekulacij z nepremičninami in eno za drugim uvajajo nova pravila za nadaljnjo prodajo nedokončanih stanovanj. Tako sta Emaar in Damac ter za njimi drugi razvijalci začela izdajati potrdila za nadaljnjo prodajo nepremičnin šele po plačilu vsaj 50% stroškov stanovanja, v mnogih primerih pa ta odstotek postane precej višji. Toda včasih razvijalci kljub temu delujejo po metodi spodbude v boju proti špekulacijam. Pred kratkim je Emaar tistim strankam, ki takoj plačajo 30% stroškov stanovanja in jih hranijo do konca gradnje, prednostno pravico do nakupa nepremičnine od graditelja, ne da bi čakali v vrsti.
DUBAI IN ABU DHABI - DOBRO BESEDI ALI TEKMOVALCI?
Na splošno je treba tudi na koncu ugotoviti, da je bilo v ZAE veliko zanimanja za vlagatelje in potrošnike v nepremičninah povsod in da so ga večkrat potrdili številni podatki iz statistike. V prvem četrtletju leta je v glavnem mestu ZAE, Abu Dabiju, prišlo do znatnega porasta nepremičninskega trga. Tukaj je več vodilnih razvijalcev podalo številne odmevne izjave o začetku gradnje velikih projektov. Torej trenutno glavno mesto ZAE vodi v tempu gradnje poslovnih nepremičnin: v bližnji prihodnosti bodo tukaj zgradili 8 novih trgovskih centrov. Novi razvojni načrt Abu Dabija do leta 2016 vključuje popolno reorganizacijo socialne in prometne infrastrukture. Nedavna razstava Cityscape Global Real Estate v prestolnici ZAE je pritegnila tudi rekordno število obiskovalcev in se znatno razširila.
Vendar pa, glede na različne ocene in poročila, je Dubaj še naprej najbolj obetavno poslovno, kulturno, turistično in finančno središče ne le v ZAE, temveč po vsem Bližnjem vzhodu. V mnogih pogledih to seveda olajšujemo s pričakovanji, da bomo organizirali mednarodno razstavo EXPO-2020. V prvi polovici leta 2014 je dubajska vlada napovedala vrsto ukrepov, načrtovanih za izvajanje v pričakovanju EXPO2020. To vključuje gradnjo vodovodnih objektov, kompakten razvojni načrt za center Dubaja in poudarek na zbliževanju s prestolnico ZAE, Abu Dabijem.
Tudi letos je Dubai zasedel častno tretjo stopničko stopničke na lestvici najhitreje rastočih mest na svetu City Momentum Index iz JLL, pri čemer sta le London in San Francisco. Tako lahko rečemo, da se tako v Dubaju kot v Abu Dabiju lahko hvalijo, in ti dobrososedski emirati samo prispevajo k samozavestnemu razvoju drug drugega z določenim deležem konkurence med mesti.
Na splošno je bila prva polovica leta 2014 za Dubaj še en pomemben korak k pridobitvi statusa ne samo najbolj dinamično razvijajočega se mesta, ampak tudi najbolj celovito in stalno rastoče večje središče na Bližnjem vzhodu, kjer za celoten ZAE zaseda vodilni položaj kot najvarnejši in najbolj obetavno zatočišče za naložbe in poslovanje na splošno.
Vse dodatne informacije o nakupu in upravljanju vaše nepremičnine v Dubaju dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po tel. v Moskvi +7 495 5100008, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti [email protected]
POPOLNI KOMPLEKS STORITEV NA ZAMETU NEKRETNINSKIH TRGOVIN
Izbira najboljše možnosti za naložbe
Prodaja, nakup in najem stanovanjskih, pisarniških in maloprodajnih nepremičnin
Podpora za transakcije in poprodajna storitev
Upravljanje premoženja
Posvetovanja z odvetniki in odvetniki
Pomoč pri odpiranju bančnih računov in registraciji podjetij v ZAE
RUSIJA: 105122, Moskva, Schelkovskoe sh., Stavba 3, zgradba 1, od. 511
Tel .: +7 495 5100008 Faks: +7 495 984 2057
www.IMEXre.com
Številka licence 612218 • Registrska številka v RERA 1671
ZAE: Dubai, Dubai Marina, JBR, Marine Towers Al Fattan, 1. nadstropje, pisarna št
Tel: +971 (4) 3951911 Faks: +971 (4) 3951912
Mob: +971 (50) 8598098
Brezplačno: 800 IMEX (800-4639)
