Stopnja strasti na nepremičninskem trgu v Dubaju, ki jo je treba razumeti kot hiter tempo rasti cen in aktivnosti razvijalcev, se je v zadnjih dveh četrtletjih leta izrazito zmanjšala. In to pomeni, da je novi val "zlatega" naleta v nepremičnine, ki je tako skrbel strokovnjake, zaspal, trg nepremičnin pa pustil v razmeroma zdravem in obetavnem stanju.
Vzponi in padci
Če sta bili glavna novica celotnega preteklega in začetka tekočega leta številni analitiki, ki nenehno napovedujejo novo visoko visoko spiralo cen na nepremičninskem trgu v Dubaju, je danes že mogoče opaziti, da vsa opozorila avtoritetnih svetovnih organizacij o nevarnosti pregrevanja trga in nastanka novega "finančnega mehurčka" niso so bili zaman in ukrepi, ki jih je v odgovor na ta opozorila sprejela dubajska vlada, so bili zelo učinkoviti. Že v prvem jesenskem poročilu mednarodnih svetovalnih agencij, letnem poročilu o stanju na nepremičninskem trgu "UAE Real Estate 2014" iz Cluttonov, bi lahko rekli, da je konstantna in, kot kaže, dolgoročna upočasnitev rasti cen tako v prodajnem segmentu kot tudi v najemnem segmentu. Statistični podatki o nepremičninskem trgu v Dubaju kažejo, da so cene najema stanovanj najbolj upočasnile njihovo rast v segmentu dragih nepremičnin, predvsem zaradi manjšega povpraševanja. In v prestolnici ZAE, Abu Dabiju, bo upad stopnje najema kmalu izenačil lokalne cene z Dubajem, opozarjajo strokovnjaki Cluttons.
Druga podjetja odmevajo analitiki Cluttons. Agencija Colliers International v svojem zadnjem septembrskem poročilu o cenah nepremičnin v ZAE navaja, da se je rast cen nepremičnin v Dubaju v drugem četrtletju zmanjšala za skoraj polovico v primerjavi s prejšnjim četrtletjem in je znašala le tri odstotke. Poročilo pravi, da je imela takšna stabilizacija razmer s cenami na nepremičninskem trgu v Dubaju tri glavne razloge: prvič, to je zvišanje stroškov najemnine, in drugič, dejansko premišljena politika regulativnih organov emirata, zlasti uvedba omejitev glede obsega posojil in tretjič, podvojitev prijavnine za prodajo stanovanj. Zdaj je rast povpraševanja omejena z velikostjo posojila, ki je z odredbo Centralne banke ZAE omejena na 75% vrednosti nepremičnin za izseljence in do 80% za državljane ZAE, pa tudi povečan odstotek registracijske pristojbine za prodajo nepremičnin, ki se je povečal z 2% na 4%.
Po drugi strani je Dubaj že peto četrtletje zapored še vedno nesporni svetovni vodja po letni rasti cen. Vendar pa po navedbah enakih uglednih agencij ta položaj verjetno še dolgo ne bo obstajal. Seveda se je emirat dobro začel in zdaj ga bodo drugi trgi težko dohiteli v smislu rasti cen, vendar je dobra novica, da je ta visok kazalnik vsaj četrtletno zaustavil svojo nevarno hitro rast. Druga analitična agencija Knight Frank ugotavlja, da se je indeks cen hiš za svetovno hišo v Dubaju v tretjem četrtletju leta znižal na 24% z 27,7% po podatkih, ko je bil prejšnji indeks sestavljen marca, vendar še vedno ostaja največ visoko med 53 državami, predstavljenimi v poročilu. Tudi po besedah Knight Frank so se v obdobju šestih mesecev od četrtega četrtletja 2013 do drugega četrtletja 2014 cene stanovanj v Dubaju zvišale za 7,4%, v obdobju zadnjih treh mesecev pa iz prvega v drugo četrtletje letošnjega leta - za 3 oz. 9% Vendar pa se stanovanjski segment srednjega razreda v Dubaju, tako kot v drugih emiratih, najbolj aktivno razvija in prehiteva luksuzni segment nepremičninskih nepremičnin v smislu rasti cen. To je v veliki meri posledica omejitve velikosti posojila, po kateri imajo kupci, ki želijo kupiti stanovanja v vrednosti do 1,5 milijona ameriških dolarjev, več svobode pri pridobivanju hipotek. Strokovnjaki podjetja Knight Frank predvidevajo, da bodo cene stanovanj v srednjem cenovnem segmentu in zunaj njega v naslednjih 12–18 mesecih bo še naprej rasla hitreje kot kdorkoli. Na splošno je na svetu na nepremičninskih trgih rahlo naraščanje cen: povečanje stroškov stanovanj je bilo zabeleženo v 40 od 53 držav, ki so bile obravnavane v poročilu. Razlika v stopnji rasti cen med zgornjim in spodnjim položajem bonitetne ocene Knight Frank ostaja enaka, v povprečju 30-35%.
Razcvet novih projektov
Kljub upočasnitvi cen nepremičnin v ZAE kot celoti se aktivnost lokalnih in tujih razvijalcev od začetka jeseni le še okrepi. To je močno pripomoglo Cityscape Global 2014, največjo mednarodno razstavo nepremičnin, ki je bila septembra v Dubaju, ki je v svojih paviljonih zbrala skoraj 50 tisoč obiskovalcev in udeležencev iz različnih držav. Ne preseneča pa, da je bilo pred tridnevnim dogodkom tako v Dubaju kot v ZAE kot celota nekaj zatišja pri zagonu novih projektov.
Toda po drugi strani je razstava sama več kot nadomestila poznejši tržni umirjenost: v treh dneh dogodka je bilo napovedanih 27 novih nepremičninskih projektov za rekordni znesek 10,8 milijarde ameriških dolarjev. Nepremičnine, skupina Damac in Meydan. Po besedah organizatorja informacijske razstave je bilo letos skupno število obiskovalcev za 42% večje kot lani, zato je na naslednjem dogodku prihodnje leto načrtovano povečanje površine razstavnih dvoran za 25%, ki so letos postavili 208 stojnic razstavljavcev.
Na splošno velja, da če govorimo o aktivnosti razvijalcev in kupcev na nepremičninskem trgu, velja omeniti, da se nobeden od njih ne bo ustavil in za to obstajajo dobri razlogi. Več ko bo v ZAE zgrajenih nepremičnin, manj bo pritiska na obstoječi sklad in ugodnejše cene bodo, še posebej, če razvijalci svoje dejavnosti usmerijo v segment stanovanj srednjih cen, ki že močno napreduje. Po podatkih današnjega deželnega oddelka v Dubaju se je v zadnjih šestih mesecih Dubai Real Estate Fund napolnil z 42 novimi projekti vodilnih razvijalcev, vključno s 17 velikimi projekti gradnje vil in mestnih hiš. Po zaključku njihove izvedbe se bo na trgu pojavilo 11.250 novih stanovanjskih enot, od tega 3.041 vil v 17 nepremičninskih projektih, 8.209 objektov pa stanovanj v preostalih 25 projektih. Po mnenju večine strokovnjakov bo močan gospodarski položaj v regiji, izboljšanje pričakovanj vlagateljev glede nadaljnjega razvoja trga in pričakovanje svetovne razstave EXPO2020 v Dubaju postalo glavni odločilni dejavnik za oblikovanje cen, povpraševanje po nepremičninah v ZAE, pa tudi za dejavnost razvijalcev in povečanje kmalu prihaja število novih projektov. In za naraščajoče zaupanje vlagateljev danes obstajajo vsi potrebni razlogi. Rast obsega naložb Vlada in upravni organi Dubaja se ne naveličajo izboljševati in spoštovati instrumentov upravljanja in urejanja nepremičninskega trga, tako da apetiti vlagateljev rastejo sorazmerno z njihovim interesom. Pričakuje se, da bo zaupanje vlagateljev bistveno okrepil nov zakon z imenom Tanweer, ki bo prvi takšne vrste ne le v Dubaju, ampak tudi v svetovni praksi. Vlagatelji v nepremičnine bodo imeli možnost dobiti 100% svojih naložb, če razvijalec ne bo pravočasno dokončal gradnje nepremičninskega projekta.
Prav tako bo vlagatelj lahko tožil in zahteval odškodnino za svoje naložbe, če razvijalec namerno zavede vlagatelja ali spremeni nianse projekta brez predhodnega soglasja vlagatelja in regulatornih organov. Vsaka nova dejanja razvijalca ali posrednika, ki vodijo do kršitve garancijskih obveznosti s strani njega, pa tudi kršitev morebitnih klavzul pogodbe med prodajalcem ali posrednikom in kupcem ali vlagateljem, pa tudi zavajanje vlagatelja glede videza predmeta, so lahko tudi razlog za sodne postopke po novem zakonu. nepremičnine in njene lastnosti. Vse omenjene kršitve pa bo treba še vedno dokazati s pomočjo izvedenske ocene, ugotavlja Oddelek.
Poleg tega bo dubajska agencija za regulacijo trga nepremičnin (RERA) prevzela tudi posredniške agencije - glavne metode za spremljanje dejavnosti takšnih organizacij bodo v smeri zaostrovanja nekoliko spremenjene. Ukrepi za stabilizacijo trga v kombinaciji z drugimi pomembnimi dejavniki niso upočasnili rasti naložb v gospodarstvo ZAE, ki letos ni bila le impresivna, ampak brez pretiravanja, osupljiva. Rast naložb v gospodarstvo Dubaja za leto je znašala 2174,3%, medtem ko se ostala vodilna mesta na svetu, ki so uvrščena v lestvico najbolj priljubljenih mest za vlagatelje iz analitičnega urada C&W, lahko pohvalijo le z dvomestno rastjo naložb v letu. Zahvaljujoč temu kazalniku se je Dubaj na tem seznamu lahko takoj dvignil z 186. na 39. mesto.
Atrakcije in vožnje
Zanimanje vlagateljev je toliko večje, saj je poleg ugodnih razmer v ZAE kot celoti in zlasti v Dubaju še veliko stvari, v katere je resnično vredno vlagati, ko gre za nepremičninski sektor. Dubaj danes lahko varno imenujemo enega od prvakov glede na količino tistega, kar se običajno imenuje beseda o privlačnosti, to je predmetov, ki so še posebej privlačni ne le za turiste, temveč tudi za vlagatelje. Paviljoni omenjene razstave Cityscape Global so se v tej jesenski sezoni izkazali za posebej bogate. Večina teh gradbenih projektov še ni začela čakati na dovoljenja. Vendar lahko zdaj na primer izpostavite nov, drugi po vrsti 46-nadstropni legendarni hotel Royal Atlantis na Palm Jumeirah, ki bo po samem Atlantisu Palm postal drugi največji hotel na otoku. Gradnja te "atrakcije" bo stala Dubai Investment Corporation (ICD) 1,4 milijarde USD, kar se tiče atrakcij, pa bodo presenečeni nad Dubai Parks & Resorts, katerih skupni stroški znašajo približno 10 milijard ameriških dolarjev. V tem zabavnem kompleksu, ki se nahaja na območju Jebel Ali bodo trije tematski parki: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai in Legoland Dubai. In če vsi čudeži in svetovni zapisi tu ne morejo pritegniti novih prebivalcev in vlagateljev, jih bo morda prepričalo poročilo Savillsa, imenovano Svetovno poročilo o raziskavah, ki kaže, da je danes življenje v Dubaju postalo za 16% cenejše kot pred krizo 2008 . Tako lahko rečemo, da je zdaj čas, da postanemo prebivalci "mesta prihodnosti", da bomo lahko osebno priča vsem njegovim nadaljnjim neverjetnim preobrazbam.
Vse dodatne informacije o nakupu in upravljanju vaše nepremičnine v Dubaju dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po tel. v Moskvi +7 495 5100008, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti [email protected]
