ČE RAZMISLITE O VLAGANJU V NEPREMIČNINE NAJBOLJŠEGA EMIRATA, SE BOŠ KORISTNO UČITI O OSNOVNIH VRSTAH PODOBNIH INVESTICIJ IN PREDNOSTI VSAKEGA OD NJIH. Dubaj resnično ponuja eno najvišjih stopenj dohodka od nepremičnin - tako glede kapitalskih stroškov nepremičnine kot najemne stopnje. Prav ona vlaga predvsem v Dubaj vlagatelje. Samo tukaj lahko dobite do 20% prihodka od najemnine na leto. Poleg tega - varnost naložb, tudi v nepremičnine v gradnji, zunaj načrtov, zaščitene na državni zakonodajni ravni.
Ustvarjanje najbolj preglednega in učinkovitega sistema za spremljanje in evidentiranje transakcij na nepremičninskem trgu je ena od prioritet glavnega organa za urejanje nepremičninskega trga v Dubaju, oddelka za zemljišča v Dubaju in njegove enote za nadzor nad nepremičninskim trgom v Dubaju (RERA).
Naša izbira je vedno in povsod vnaprej določena z lastnimi cilji, pa tudi z značajem, apetitom za tveganje ali, nasprotno, previdnostjo. Koliko ljudi, toliko mnenj, a nabor obeh se vedno lahko zmanjša na dokaj ozek spekter specifikacij. Podobno je tudi na področju naložb v nepremičnine. Obstajajo štiri vrste večjih naložb v nepremičnine v Dubaju, odvisno od namena.
1. Naložbeni portfelj "Špekulativno"
Ključne značilnosti:
Največja likvidnost med vsemi možnostmi naložb v nepremičnine v Dubaju;
zaščita pred inflacijo zaradi rasti kapitalskih stroškov objekta;
naložbe v objekte v gradnji z možnostjo kapitalizacije do 30% in več na leto; naložbe od 100 tisoč ameriških dolarjev.
Tveganja:
izgubljeni dobiček iz uporabe kapitala med črpanjem sredstev iz enega projekta pred naložbo v drug privlačen naložbeni projekt;
verjetnost, da se lahko čas gradnje podaljša (čeprav trenutno vodstvo Dubaja natančno spremlja vse odložene ali celo zamrznjene projekte in vlagateljem po potrebi vrne sredstva).
Spekulativni portfelj je zelo likvidna naložba v stanovanjske / poslovne nepremičnine v Dubaju v gradnji v začetni fazi gradnje (v jami), kot tudi že pripravljene projekte sekundarnega trga, tako imenovane "vroče ponudbe".
Izbira naložbenega portfelja določajo trije glavni dejavniki: čas, cena in tveganje.Za objekte v gradnji imajo vlogo isti trije glavni dejavniki: pripravljenost počakati na dokončanje gradnje, določeno tveganje, povezano s tem, da vlagate v nekaj neopredmetenega (čeprav v zadnjem času razvijajo Dubajski razvijalci zmanjšati to tveganje skoraj na nič), pa tudi dejstvo, da se lahko obdobje zagona zavleče, pa tudi ceno izdaje. In še en odtenek: v primeru "vroče ponudbe" morate sprejeti takojšnje odločitve in hitro položiti, kar lahko postane tudi stresen dejavnik.
Raven naložbe za to vrsto naložbe se začne s 100 tisoč ameriškimi dolarji: večji kot je znesek naložbe, večje so dividende. Ta vrsta naložbe ima najvišjo likvidnost (upoštevajoč tveganje in časovni razpored), čisti dobiček pa bo razlika med prvotno vloženimi sredstvi in tržno vrednostjo objekta v času njegove nadaljnje prodaje (do 15% na leto).
Zakaj so ljudje pripravljeni čakati? Vlagatelje sprašujemo same. Igor Glazov iz mesta Astana v Kazahstanu je vlagal v Dubaj, ker ima po njegovem mnenju nepremičnine določeno proti inflacijsko stabilnost: "Sčasoma se zaradi povpraševanja vse dražje - tako uporabljeni kruh, bencin, cement, kovina in drugi materiali med gradnjo, in ta kakovost, antiinflacijska stabilnost ščiti vlagatelja bolje kot drugi in ščiti naložbeni portfelj, za razliko od denarja na depozitnih računih, ki samo zaradi inflacije izgubijo svojo kupno moč, obresti pa sploh ne dohiteva realno inflacijo. "
Poleg tega, če ste podpornik bolj konservativnih odločitev ali sploh niste nagnjeni k čakanju na dokončanje gradnje in na splošno nekako ne zaupate, česar se ne morete dotakniti, potem postane časovni dejavnik drugotnega pomena. Zdaj vašo izbiro pogosteje določajo posamezni cilji. Predpostavimo, da vam je najem natanko ustrezen.
2. Naložbeni portfelj "Najem" 
Ključne značilnosti:
povprečni dohodek od najemnin 7-8% na leto; možnost naložbe od 130 tisoč ameriških dolarjev;
kapitalizacija objekta sčasoma do 15% letno;
manj tvegana v primerjavi s špekulativnim naložbenim portfeljem;
sposobnost uporabe nepremičnin za lastne potrebe in projekte;
možnost izbire med stanovanjskimi stanovanji, poslovnimi nepremičninami.
Tveganja:
reševanje vprašanj z najemniki; upoštevanje pravočasnosti plačila najemnin in stroškov vzdrževanja nepremičnin; vsa tveganja, povezana s samo-najemom;
občasno znižanje kapitalskih stroškov samega objekta, kar pa na letni osnovi povzroči izključno rast.
Če kupujete nepremičnine v Dubaju z glavnim namenom najema, potem je za vas primeren paket "Rent", stabilna naložba v luksuzne apartmaje v Dubaju, ki prinašajo celoletni dohodek v tuji valuti. Pripravljena stanovanja za opremljanje ali luksuzno opremljena stanovanja z vsemi dobrinami sodobnega stanovanjskega kompleksa ali pisarne, trgovskih prostorov - to ponuja naložbeni portfelj Rentport.
"Zakaj sem vlagal v Dubaj?" Vpraša investitorja Sergeja Dolmatova iz Moskve: "Prvič, pri vseh transakcijah z nepremičninami v Dubaju (poslovna uporaba, prodaja, najem) obstaja dohodkovna stabilnost (v primerjavi na primer z vrednostnimi papirji če seveda z njimi ne morete špekulirati.) Na primer, leta 2011 sem na območju JBR kupil dve dvosobni stanovanji (po eno spalnico, kot pravijo tukaj), potem stanejo vsak milijon dirhamov. To so nekje stanovanja 68-70 kvadratov, leta 2014 so bila ta stanovanja na trgu že vredna 1,5 milijona dir mov, se pravi, da se je njihova cena v treh letih zvišala za skoraj 50%. Poleg tega sem imela po zaključku vseh treh let dohodek v višini 7% na leto. Danes je tržna vrednost stanovanj nekoliko padla, nekje za 10% na leto, vendar so to Zdaj so razmere na trgu. Prepričan sem, da bodo moja stanovanja do konca leta spet dodala 10-15% cene, tako da sem pomirjen. "
Toda nazaj k naložbi. Morje, sonce, zaspano blaženost, celoletne plaže! Dubaj je resnično turistični (in ne le) raj, o katerem bomo govorili kasneje. In če ne želite razmišljati o kakršnih koli domačih težavah v tem raju, če postanete »najemodajalec«, izberite paket »Garancija«.
3. Investicijski paket "garancija"
Ključne značilnosti: nakup nepremičnin hotelskih nepremičnin po ceni 250 tisoč ameriških dolarjev;
zajamčen dohodek od najemnine v regiji od 5-10% na leto, odvisno od projekta;
uradna pogodba z razvijalcem za zagotavljanje vseh hotelskih storitev;
možnost, da svojo lastnino pod hotelsko sobo zase uporabljate 1 teden v letu;
odsotnost težav, povezanih z neodvisno najemom prostorov in nadzorom zasedenosti.
Tveganja:
- po poteku zajamčenega obdobja dohodka (od 3 do 7 let, odvisno od izvajalca), različna tveganja, povezana z nihanji na turističnem trgu in povpraševanjem po nepremičnini (praktično zanikana zaradi velikega povpraševanja po hotelskih sobah, nezadostne ponudbe in vključitve vaše nepremičnine v najemniški bazen )
Že samo ime tega naložbenega portfelja namiguje, da je bil ustvarjen za ljudi, ki so previdni in hitro pametni, a so usmerjeni v zajamčen rezultat.
Če potrebujete samo čisti dohodek, izberite ta naložbeni portfelj, ki je sestavljen večinoma iz hotelskih apartmajev z vsemi posledičnimi ugodnostmi in prednostmi. Nakup hotelskih nepremičnin je najpreprostejši način investiranja, ki včasih ne zahteva vaše prisotnosti pri prodaji. V prihodnosti bo hotelska veriga ali organizator potovanj prevzel vse težave, vključno z nadzorom stopnje zasedenosti, za katero so ta podjetja že leta specializirana. Tako lahko to vrsto naložbe imenujemo pasivna in zajamčena. To vam bo prineslo do 10% na leto.
Kaj pravijo vlagatelji sami?
"Zdi se mi, da glavni namen vlaganja v nepremičnine, če ne gre za delo, ni toliko zaslužek kot zaščita pred hiperinflacijo. In v Dubaju prinaša tudi odličen dobiček iz poslovanja," je dejal investitor George Loria iz Ufe. Kupil sem sobo v dubajskem hotelu za 1,35 milijona dirhamov. Po dogovoru z razvijalcem bom prejel zajamčeno 10% letno, ne glede na to, kako bo tam najel sobo. Poleg tega lahko tudi tam počivam en teden v leto z družino. " Kaj smo rekli? Prav, pasivni dohodek!
Seveda bodo vedno obstajali tisti, ki niso zadovoljni s katero koli vrsto predlaganih možnosti tradicionalne klasifikacije nepremičninskih naložb.
Dubaj je pripravljen ponuditi naložbeni portfelj Million Plus več kot bogatim vlagateljem.
4. Naložbeni portfelj "Milion plus"
Ključne značilnosti:
naložbe iz milijona ameriških dolarjev v hotelske nepremičnine v gradnji ali v dokončane hotelske nepremičnine;
Nakup hotelske nepremičnine s tremi zvezdicami;
izvedba pogodbe z razvijalcem za nadaljnji najem celotnega kompleksa z zajamčenim dohodkom v višini 8% na leto; kapitalizacija objekta na ravni 10-15% na leto.
Tveganja:
potreba po nenehni analizi tržnih razmer (ta tveganja se lahko zmanjšajo tudi, če se obrnete na strokovnjake);
potreba po osebnem nadzoru, saj projekt na tej ravni že pomeni veliko osebno odgovornost.
Naložbeni portfelj Million Plus, kot pove že njegovo ime, vključuje celotne "stanovanjske stavbe", kot bi rekli prejšnji stanovalci in najemniki, v vrednosti od milijona dolarjev ali komplekse gospodarskih zgradb, pisarn, celotnih hotelov, stavbnih zemljišč. To je povsem drugačna stopnja naložbe, kot pravijo, najvišja raven. Na primer, na tržnici v Dubaju so trenutno naprodaj tri- in štirimi zvezdicami na območjih, kot so TECOM, International City, Deira, Al Barsha in Al Sufouh. To je praviloma dokončana ali v gradnji nepremičnina v zaključni fazi s povprečno 100 ali več sob za vsako stavbo. Govorimo o naložbah 110, 155, 275 milijonov dirhamov (30 milijonov USD; 42 milijonov USD; 75 milijonov USD), vendar je likvidnost takšnih naložbenih objektov ena najvišjih. Bo turistični posel donosen? Dovolj je, da se spomnimo, da je emirat na Expo 2020 v Dubaj na leto privabil 20 milijonov turistov na leto. Morda je to vse povedano.
Poslušamo, kaj pravijo vlagatelji milijonskih vlagateljev na najvišji ravni. Indijski vlagatelj Diraj Saluja, ki že nekaj let živi v vili na Palmi Jumeirah, meni, da za življenje in naložbe ni lepšega mesta kot Dubaj. Pravi: "Razumeti morate, da naložbe v nepremičnine na tej ravni, od enega milijona dolarjev ali več, niso samo pasivna naložba. To je poslovni projekt, ki ga je mogoče razviti, da bi v prihodnosti pridobili še večji dobiček." Moj načrt je, da kupim hotel v prosti ekonomski coni TECOM.Naročnik daje jamstvo v višini 8% na leto za najem za 5 let.
In potem bo trg pokazal, kako se bodo razmere razvijale. Vsekakor je jasno, da tudi kapitalizacija takšnih projektov ostaja na dokaj visoki ravni. "
Nedvomno ima tudi ta naložbeni portfelj, tako kot drugi, določena tveganja. Toda to so tveganja, ki so značilna za celotno situacijo na trgu kot celoti, tveganja, povezana z velikim velikim podjetjem, ki zagotavljajo visok dohodek, če bodo uspešna.
Če smo ugotovili vrste naložb, ostane samo, da v zaključku povzemamo, zakaj vse to potrebujete. Poleg finančne strani naložb, ki bo za vas, upamo, postala očitno donosna, obstaja tudi ekonomski dejavnik in čisti dejavnik prestiža. Dubaj je moden kraj, komaj kdo se s tem ne bo prerekal. To je sodoben, presenetljiv domišljijski ogromen "projekt", projekt prihodnosti celotnega sveta, primer, kako lahko celo zgradite futuristično, funkcionalno in iskano letoviško mesto, svetovno nakupovalno središče, gospodarsko oazo in samo sodobno metropolo v eni utelešenosti tudi sredi puščave. Z le 5% zalog nafte ZAE je emiratu uspelo postati prvi med svojimi sosedi in kapital, pridobljen z nafto, spremeniti v rast, da si ustvari lastno prihodnost na njihov račun.
Kaj še iščemo v sanjskem mestu?
Varnost, ki jo gojijo v Dubaju, čudovito podnebje večino leta, stabilnost lokalne valute - dirhama, vezanega na ameriški dolar (kar je v zadnjem času izjemno pomembno), priročna prometna infrastruktura (se spomnite moskovskih prometnih zamaškov?), Ustvarjena iz nič in takoj od ob upoštevanju vseh potreb rastočega mesta, nizke cene navadne potrošniške košare (tu so zaradi obilice poceni delovne sile precej nizke). Karkoli iščete - mir v vili ob morju, veliko sreče pri poslovanju na križišču številnih trgovskih poti Azije, Evrope in Afrike ali pa le dobra možnost za zanesljivo in pasivno umestitev vašega glavnega mesta in morda vse to skupaj - odgovor bo vedno Dubaj
Dodatne informacije o nakupu in upravljanju nepremičnin v Dubaju lahko dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po telefonu v Moskvi +7 495 510 0008, brezplačnem telefonu v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali tako, da pošljete zahtevo po elektronski pošti [email protected].
