Primerjalna analiza nepremičnin iz kreativnih konceptov
V Moskvi je 13. in 16. oktobra potekala velika mednarodna razstava nepremičnin DOMEXPO. Udeležilo se ga je več kot 200 podjetij, od tega 53 tujih. Gostje dogodka so se lahko naučili veliko o elitnih (in ne samo) stanovanjih v novih stavbah in na sekundarnem trgu, o primestnih nepremičninah v Moskvi, Moskovski regiji in takšnih ruskih mestih, kot so Soči, Anapa in Sankt Peterburg. Tuje države so zastopala nepremičninska podjetja iz Bolgarije, Velike Britanije, Grčije, Španije, Italije, Cipra, ZDA, Turčije, Črne gore in Švice ter sedem podjetij, ki poslujejo v Dubaju.
Najprej so bili obiskovalci razstave pozorni na družinska stanovanja v Moskvi in okolici. Hkrati je bilo vlagateljev za tuje nepremičnine veliko zanimanje. Za mnoge je bilo vprašanje, kako kupiti hišo ali stanovanje v tujini za osebno rabo.
Obiskovalci so postavljali vprašanja, povezana z izobraževanjem v ZAE. Do danes je ta odločitev videti zelo daljnovidna. V Emiratih delujejo podružnice mnogih evropskih univerz, katerih stroški usposabljanja so razmeroma cenovno ugodni, stopnja poučevanja pa je precej visoka. Hkrati univerzitetno diplomo izda država, iz katere univerza vodi. Skoraj popolna odsotnost kriminala in odvisnosti od drog, gospodarstvo brez davkov, visoko razvita infrastruktura - vse to naredi Emirate zelo ugoden kraj za življenje in študij.
Med razstavljavci smo bili tudi mi, zaposleni v Creative Concepts - dubajski nepremičninski agenciji. Prijetno nas je presenetila strokovnost organizatorjev razstav in prijazno vzdušje, v katerem so potekali vsi štirje dnevi dogodka. Da ne omenjam toplega sončnega vremena jesenske Moskve, ki je dvignilo razpoloženje vseh udeležencev.
Če povzamemo, smo poskušali opraviti kratko primerjalno analizo nepremičnin Moskve in Dubaja glede na osnovna merila, kot so lokacija, velikost bivalnega prostora, razpoložljivost ugodnosti in cena.
Podatke za dvosobna stanovanja (v ruski različici - trisobna stanovanja) smo primerjali na dveh različnih območjih Dubaja in Moskve, pa tudi za mestne hiše. Seveda primerjava dveh tako različnih nepremičninskih trgov, kot sta Moskva in Dubaj, ni povsem pravilno: vsak ima svoje značilne lastnosti. Kljub temu si vsi obiskovalci, ne glede na to, od kod prihajajo, postavijo enaka vprašanja, preden se odločijo za nakup stanovanja: na katerem območju je bolje kupiti, kakšna je cena kvadratnega metra površine in kakšne ugodnosti so zagotovljene.
Glede na cene in druge značilnosti je mogoče po besedah naših strokovnjakov mestne hiše, ki se nahajajo v moskovskem okrožju Kurkino, primerjati s podobnim razvojem v dubajskih območjih Springs ("Rodniki") in / ali arabskem ranču ("Arabijski ranči") (1)
V Moskvi gradijo več kot 10 let v Moskvi. Glede na definicijo, ki je bila podana v oktobrski izdaji revije Mosurska nepremičnina, gre za dvo- ali trinadstropne graščine, razdeljene na več stanovanjskih blokov. Vsak odsek ima ločen vhod, lastno garažo in majhno parcelo v velikosti 2-3 hektarjev na dvorišču.
Praviloma so mestne hišice v vasi poleg običajnih hiš na polne dolžine in so hiše v evropskem slogu, kar poudarja ne le precej visok status lastnika, temveč tudi njegovo željo, da živi v koraku s časom.
Takšne nepremičnine so veliko cenejše od počitniške hiše - predvsem zaradi velikosti zemljišča, ki predstavlja večino stroškov primestne posesti. Poleg tega je gradnja mestnih hiš pri gradnji komunikacij cenejša.
Vendar pa je v apartmajih videti nekoliko drugače. Ob upoštevanju vseh stroškov so stanovanja v Moskvi vsaj dvakrat dražja.
Vsi podatki o moskovskih nepremičninah so bili zbrani neposredno na razstavi, pa tudi iz periodike tekočega meseca. Če povzamemo primerjalno analizo Dubaja in Moskve, smo prišli do naslednjih zaključkov.
Prvič, stanovanja v Moskvi (v hišah, ki se nahajajo ne v samem središču, ampak v bližini vrtnega obroča), so veliko dražja za prijavo kot podobna nepremičnina v Dubaju. Treba je opozoriti, da hiše v Moskvi še zdaleč niso "na ključ"; včasih v njih ni niti ločilnih predelnih sten. A prav na notranjo opremo, ki temelji na obstoječi svetovni praksi, porabi vsaj 60% stroškov stavbe v gradnji.
Drugič, v središču Moskve so stanovanja na voljo po cenah od 5 do 15 tisoč USD na kvadratni meter. meter (kar je morda primerljivo le s cenami stanovanj v stolpu Burj Dubai). Vendar je treba upoštevati, da so v središču Moskve, nasičeni z razvito sodobno infrastrukturo, zgodovinski spomeniki, cerkve, templji, muzeji, pa tudi upravne stavbe. Zato takšna primerjava ni veljavna.
Tretjič, mestne hiše na območju Kurkina so po ceni primerljive s podobnimi dvorci v projektu Springs v Dubaju. Najverjetneje je to posledica tradicionalno bolj priljubljenih vil in mestnih hiš v Dubaju v primerjavi s stanovanji v visokih stavbah.
Razstava nam je omogočila tudi sistematizacijo in povzemanje informacij o hipotekarnih posojilih. Ugotovili smo, da najem hipotekarnega posojila pri moskovski banki pomeni zbiranje precej velikega paketa približno 20 dokumentov. Banka oceni plačilno sposobnost stranke ob upoštevanju njegove uradne plače. Obrestna mera za dana posojila pušča od 14% do 20% letno. Poleg tega banka posojilojemalca zahteva, da plača vse svoje storitve: ločeno zaračuna provizijo za izdajo posojila (1% zneska) in izplačilo (0,5% zneska). Nato morate plačati bančno preučitev vloge, pa tudi storitve cenilca, obvezno stanovanje in življenjsko zavarovanje.
Tako stranka prejme na kredit precej nižji znesek od tistega, na katerega je računal. Hkrati lahko stopnja banke doseže 22% na leto, če se stanovanje kupi v hiši v gradnji. Hkrati z nakupom nepremičnine se zastavi, kar močno omejuje svobodo ravnanja lastnika. Kakršne koli operacije (vključno s prodajo) s hipotekarnim stanovanjem so praktično nemogoče. Čeprav je formalno last lastnika, bodo njegove pravice v resnici omejene, dokler posojila ne vrne banki.
Če primerjate ta postopek in postopek pridobitve hipoteke v Dubaju, potem lahko jasno rečemo, da je tukaj, na obali Perzijskega zaliva, vse veliko bolj preprosto. Hipotekarne stopnje se gibljejo od 6,5% do 7,2% na leto v skladu s padajočo shemo. Razlike med novogradnjami in dokončanimi stanovanji niso razlike; za obdobje gradnje hiše ni povečanega zanimanja. Če se lastnik nepremičnine odloči za prodajo stanovanja, ki ga financira banka, mu ne bo treba plačati banke za neporavnani znesek posojila. Dokumente o financiranju bo novi lastnik preprosto ponovno izdal z medsebojnim dogovorom med razvijalcem, banko in kupcem.
Že iz tega kratkega pregleda je razvidno, da je bila razstava v Moskvi za naše podjetje zelo informativna in produktivna. Prihodnje leto se bomo ponovno udeležili tega ali enega od teh strokovnih dogodkov na področju nepremičnin.
Za več informacij se obrnite na Creative Concepts Real Estate.
Tel .: +971 4 222 9007
Faks .: +971 4 222 1130
E-pošta: [email protected]
www.crecons.com
Rusko govoreči svetovalci:
(050) 387 5070 Sandra
(050) 302 1411 Philippe
