Helen Mathieu
Pravni svetovalec in notar (Kanada).
Član odvetniške zbornice Kanade in Quebeca.
Neprimerljiva rast prebivalstva v ZAE zaradi gostujočih delavcev, naraščajoče število turistov eksponentno in ogromno število mednarodnih projektov je povzročilo neprecenljiv razmah nepremičnin v Dubaju. Izviri tega razcveta so se začeli leta 2002, ko je dubajski vladar, njegov visokost šeik Mohammed bin Rashid AlMaktum, napovedal, da bodo pravice do lastništva določenih vrst nepremičnin v emiratu zdaj podeljene vsem vlagateljem, ne glede na njihovo državljanstvo. Po osnovnem zakonu je lastništvo nepremičnin v emiratu Dubaja omejeno in je dodeljeno le državljanom ZAE in zalivskih držav ter podjetjem, ki so v 100-odstotni lasti državljanov teh držav. Zato družba, registrirana v Emiratih, katere delničarji so tuji državljani (na primer družba z omejeno odgovornostjo - LLC, katere 49% je v lasti tujca), v smislu pridobitve lastništva nad nepremičninami ne bo veljala za "lokalno". Tuja podjetja in posamezniki imajo pravico do brezplačnega lastništva nepremičnin le na določenih območjih.
Izraz "svobodno lastništvo" ali "svobodno lastništvo nepremičnin" je pojem, ki se že dolgo uporablja v Emiratih. Oseba, ki ima pravico do prostega lastništva nepremičnine, velja za absolutnega lastnika zemljišča in zgradb, na katere se ta pravica nanaša. Lastnik ima pravico do neomejenega prebivanja, uporabe in prejemanja dohodka od nepremičnin ali dokler lastnik ne prenese lastništva na drugega lastnika. imajo dediči lastnika nepremičnine pravico do dedovanja nepremičnine po lastnikovi smrti. Povsem jasno je, da je z uvedbo tako obsežnih nepremičninskih projektov, kot so marina v Dubaju, emirati Hills, Jumeirah otoki, trije umetni otoki Palm Islands, ob obali Dubaja, Jumeirah Beach Residence, Travniki, Springs in Arabian Ranches, uvedba novega zakona o nepremičninah je bilo sprejeto z velikim pričakovanjem in zanimanjem.
Kaj natančno pravi novi zakon o nepremičninah? Katere pravice dodeljuje ali nasprotno omejuje nov zakon? In kar je najpomembneje, kaj pravi novi zakon o tujih lastnikih nepremičnin?
Kako registrirati svojo pravico?
Člen 6 novega zakona določa, da bo odslej Dubai Land Department edini organ, ki bo priznaval in registriral lastništvo nad nepremičninami. Pred uvedbo novega zakona pri nakupu nepremičnin je bila registracija kupca opravljena v notranjem sistemu zadevnega izvajalca. Notranji sistem razvijalcev deluje in nadaljuje z vlogo dragocenega orodja za registracijo prodaje nepremičnin. Vendar pa v skladu z določbami novega zakona noben register in druge zbirke podatkov razvijalcev ne bodo šteli za uradne vire informacij.
V prehodnem obdobju od notranje registracije razvijalcev do enotnega registracijskega sistema v deželnem oddelku v Dubaju sta se obe strani strinjali, da bodo interni zapisi v sistemih razvijalcev v primerih, ko je postopek nakupa zaključen in prenos lastništva že potekal, nadomeščeni z uradnimi zapisi v zemljiškem oddelku. Če je nepremičnina v gradnji, se bo kupec najprej vpisal v interni sistem razvijalcev, po končani gradnji in zagonu stavbe pa bo moral na zemljiško službo vložiti vlogo za registracijo lastništva v njegovem imenu.
Pomembno je razlikovati med obema fazama pridobitve nepremičnin v gradnji. V prvi fazi, ko se nepremičnina gradi, kupec nima neposrednega lastništva nepremičnine. V času dokončanja gradnje, prenosa nepremičnine na kupca in plačila vseh plačil v zvezi z vrednostjo nepremičnine se začne druga faza, ko kupec postane polni lastnik nepremičnine in lahko zaprosi za registracijo lastništva v oddelku za zemljišča.
Da bi lahko veljal za polnopravnega lastnika nepremičnin, ni dovolj, da ima kupec eno pogodbo o prodaji nepremičnin z razvijalcem. Kupec mora pogodbo prenesti na zemljiški oddelek skupaj z vlogo za registracijo lastništva v njegovem imenu. Če so vsi predloženi dokumenti v redu, bo zemljiški oddelek lastništvo kupca v zvezi s tem objektom vpisal v enoten register nepremičnin in izdal potrdilo o lastništvu. Prav to potrdilo bo dokument, ki potrjuje lastništvo nepremičnine.
Koliko stane?
Kupec in prodajalec morata pri prijavi lastništva v Dubai Land Department plačati pristojbine oddelka, ki trenutno predstavljajo 2% tržne vrednosti nepremičnin, vendar se te številke popravljajo in se bodo verjetno spremenile. Hkrati se deleži kupca in prodajalca v višini 2% določijo po dogovoru strank. Poleg tega se pri prenosu lastništva nepremičnine z izvajalca na neposrednega lastnika zaračuna pristojbina za prenos, katerega višina je odvisna od tega, v kateri nepremičnini je kupljena: do 3% za posameznike in do 1,5% za pravne osebe. Če je bila nepremičnina pridobljena v imenu obalnega podjetja, se prenos lastništva lahko izvede s prodajo offshore družbe skupaj z njeno lastnino. v resnici pri tej vrsti prenosa ne gre za prodajo nepremičnin, temveč za offshore podjetje, ki je lastnik nepremičnin, s čimer se zmanjša velikost pristojbine za prenos.
Kako založiti nepremičnine?
Ko kupujejo nepremičnine v Emiratih, na primer v Dubaju, si mnogi vlagatelji postavljajo vprašanja o dedovanju nepremičnin v okviru šeriatskega prava. V primeru smrti se zakon o ZAE uporablja za oporoke tujih državljanov glede nepremičnin v Emiratih, medtem ko se oporoka razteza le na 30% tega premoženja. kljub temu, da imajo tuji državljani pravico uporabljati zakonodajo svoje države, je zelo verjetno, da lastnina ne bo prešla v popolno last zakonca pokojnika, saj šerijatski zakon razdeli premoženje med vse krvne sorodnike. Da bi lahko nepremičnine šle tistim ljudem, ki jih je lastnik želel videti med dediči, bi lahko bila možnost ustanovitve podjetja na morju, kjer bi zakonca nastopala kot direktorja. V primeru smrti enega od zakoncev bodo deleži v družbi preneseni na drugega zakonca in druge dediče. Z drugimi besedami, na ta način se izvede notranji prenos delnic v družbi, s čimer se izognemo šeriatskemu zakonu o dedovanju v zvezi z nepremičninami. Za več informacij o pravnih vidikih nakupa nepremičnin v ZAE, se obrnite na pravni nasvet Helene mathieu Legal Consultants.
