Rustar Real Estate Consulting
Ste že kdaj pomislili, da ko človek kupi stanovanje na kredit, na koncu za to plača pol do dvakrat. Ena misel o tem bo bodoče posojilojemalce odvrnila, saj niso vsi pripravljeni za nakup stanovanja po "dvojni" ceni. In prepričevanja, kot je "vlagaš v svojo prihodnost", tolažijo malo denarja, ne glede na vse, grozno žal. In zaman, ker lahko matematično dokažete, da je čas res dražji od denarja in posojilojemalec, ki vzame dolgoročno posojilo, bo verjetno koristil.
Današnja resničnost nenehno spreminja cene stvari in blaga (vključno s kvadratnimi metri). Cene nepremičnin so zaradi inflacije praviloma višje, kot so bile. Denar se postopoma zmanjšuje in stvari, nasprotno, postajajo dražje. Če bi cene kvadratnega metra dolga leta ostajale enake, bi posojilojemalca resnično tolažilo le dejstvo, da je ta denar vložil v družino in otroke, čeprav je preplačal za stanovanje. Vendar po zaslugi inflacije to ni edina tolažba. Zvišanje cen kvadratnih metrov postopoma "poje" preplačilo. Seveda lahko pride do recesije in stagnacije na trgu, vendar to nepremičninski trg v Dubaju - in dolgoročno - 10–20 let, očitno ne ogroža - bodo kvadratni metri še vedno opazno dražji kot zdaj.
Če trg postopoma raste, se preplačilo posojila za 1,5 - 2-krat prekriva z dejstvom, da se bo stanovanje samo v tem času večkrat povečalo. Toda zakaj je ta rast odvisna? Obstaja kritična stopnja rasti trga, nad katero zvišanje cen stanovanj presega preplačila za posojila, pod njimi pa ne. To pomeni, če trg raste v povprečju hitreje od te vrednosti, potem posojilojemalec koristi od povečanja stroškov stanovanja, kupljenega v dolgovih. Da bi trg lahko v celoti kompenziral plačilo posojil, je dovolj minimalna rast - povprečno 3-5% na leto. To je precej nižje od trenutne stopnje inflacije. Če je stopnja rasti trga na ravni 10–20% na leto, je korist za posojilojemalca očitna.
Primer št. 1.
Standardno posojilo
Vzemite standardne parametre stanovanjskega posojila: rok - 10 let, obrok - 30% stroškov stanovanja in obrestne mere - 12%. Naši izračuni kažejo, da je s temi parametri posojila dovolj, da trg raste v povprečju za 3,6% na leto. Potem je znesek, za katerega se bo stanovanje v 10 letih zvišalo, ravno enak preplačilu. Če bodo tržne cene v teh 10 letih v povprečju rasle hitreje od 3,6% na leto, potem bo povečanje stroškov stanovanja prevladalo nad preplačilom posojila. Recimo, da smo vzeli stanovanje v vrednosti 300 tisoč dolarjev. Potem bo preplačilo za 10 let znašalo približno 127 tisoč dolarjev. Toda z leti bodo stroški stanovanja z rastjo trga 3,6% na leto dosegli približno 427 tisoč dolarjev
Primer št. 2
Ničelna polog
Pustili bomo enake parametre (rok 10 let, obrestna mera - 12% letno), le polog bo nič. Nedavno priljubljen bančni izdelek. V skladu s tem bi moral trg za "zapiranje" preplačila za stanovanje nekoliko hitreje rasti - za 4,8% na leto.
Odvisnost je razumljiva: več ko si človek vzame, več preplača. Nižje kot je polog, večja bi morala biti rast trga. Kaj se zgodi z našim stanovanjem za 300 tisoč dolarjev? V tem primeru bo preplačilo za posojilo za 10 let približno 180 tisoč dolarjev. Toda stanovanje s 4,8-odstotno rastjo na trgu bo stalo približno 480 tisoč dolarjev.
Primer št. 3
Recimo, da vzamemo posojilo s pologom v višini 30%, z 12% na leto, vendar za obdobje 30 let. Izkazalo se je, da bi zdaj trg moral rasti počasneje - le 2,8% na leto, da bi "pojedli" preplačilo za 30 let. Torej, daljši je rok, dražje je stanovanje. V teh razmerah bo čez 30 let preplačilo celo več kot prvotni stroški stanovanja. Se pravi, da bo preplačilo za stanovanje v vrednosti 300 tisoč dolarjev 380 tisoč dolarjev. Toda stanovanje za 30 let s stopnjo rasti trga v višini 2,8% na leto bo stalo že 680 tisoč dolarjev.
Kar se tiče obnašanja tretjega parametra posojila - obrestne mere, ne potrebuje ločene obrazložitve. Očitno je, da večji kot je odstotek, višja je stopnja rasti trga.
Glavna priporočila za nakup stanovanja na kredit pri svetovalcih RustaR Nepremičnine:
- Čim nižji je polog za posojilo, hitrejši mora trg rasti, da bi nadomestil preplačilo in obratno. Se pravi, bolj ko si izposojaš denar, bolj si odvisen od trga.
- Dlje kot je obdobje, za katerega posojilojemalec najema posojilo, večji je dobiček. To je moč sestavljenih obresti - posojilo odplačujete v enakih deležih, tržne cene pa rastejo eksponentno.
- Višja kot je posojila, hitreje mora rasti trg, da bi nadomestil preplačilo. To pomeni, da se visoke posojilne obrestne mere izplačujejo z visokimi stopnjami rasti trga: če trg miruje, je zadolževanje po visokih obrestnih merah nerentabilno.
Presenečeni depoziti ali zakaj je Bill Gates kupil hišo na kredit
Ste se kdaj vprašali, zakaj na Zahodu ljudje vedno kupujejo stanovanja na kredit, tudi z denarjem? Tako milijonarji kot bivši predsedniki postanejo posojilojemalci. Zato so milijonarji: znajo računati denar. Tudi če ima človek denar, mu je bolj donosno, če ga investira v posel, v svoje podjetje ali v zaloge in na koncu ga preprosto položi v banko za polog. In nakup stanovanja ni z lastnim denarjem, ampak z bančnim denarjem. Tudi na depozitu za čas, ko posojilojemalec plača posojilo, "kapne" več kot dvakrat v primerjavi z zneskom, ki je bil plačan za posojilo.
Tu je konkreten primer. Recimo, da kupimo stanovanje za 300 tisoč dolarjev. Parametri posojila: rok - 10 let, polog - nič, posojilna obrestna mera - 12%. V desetih letih bo "preplačilo" za stanovanje približno 180 tisoč dolarjev, torej približno 60% začetnih stroškov stanovanja. Toda pri banki smo vzeli posojilo. In stavili so svoje 300 tisoč dolarjev na polog z 8% na leto. Po desetih letih se bo ta znesek povečal na 647 tisoč dolarjev, torej več kot 2-krat, vendar je treba upoštevati, da bo v začetni fazi depozit zaostajal za plačilom posojila in nekje na sredini mandata jih začne prehitevati. Običajno se človek primerja za prvo leto naložbe in je razočaran, vendar iz nekega razloga le malo razmišlja o možnostih. V prihodnosti bo znesek, ki raste na depozitnem računu, zagotovljen, da bo prehitel plačila za stanovanjsko posojilo, ki se plačujejo v enakih obrokih v celotnem obdobju.
Posojilojemalec nima česa izgubiti.
Katerega od zgoraj navedenega lahko sklepamo? Izkazalo se je, da je v skoraj vseh razmerah na trgu poleg globalne finančne ali politične krize nakup stanovanja na kredit donosen posel, četudi imate denar za nakup stanovanja. Vendar psihologija poleg matematike ni nič manj pomembna v življenju. Če vam neprijetno živi kredit, vlagate v finančne instrumente - vse našteto ni za vas. Če ste se pripravljeni pridružiti finančni kulturi - ne pozabite, s stanovanjskimi posojili verjetno ne boste izgubili ničesar.
