Podjetje IMEX na ruskem trgu predstavlja projekte stanovanjskih in poslovnih nepremičnin največjih razvijalcev ZAE: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM Properties, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX je edini uradni zastopnik EMAAR Properties v Rusiji.
Združeni arabski emirati so danes preprosto preplavljeni z nepremičninskimi agencijami in neodvisnimi posredniki, kljub poostrenim nadzorom oblasti nad poravnavo prodaje in postopka registracije. Danes samo leni ne posegajo po nepremičninah v ZAE. Vsi so pripravljeni ponuditi svoje storitve pri iskanju, prodaji ali nakupu. Vendar, zakaj potrebujemo posrednika, smo si mislili, če so vrata razvijalcev vedno odprta za obiskovalce in jih lahko kontaktirate neposredno? S tem in drugimi vprašanji, ki zanimajo naše bralce, smo prišli do poslovodnega partnerja podjetja IMEX Nepremičnine Oleg Lavrik.
- Oleg, zakaj se po vašem mnenju ljudje obračajo na posrednike, ki želijo kupiti ali prodati nepremičnine, ker so informacije o razvijalcih in njihovih lastnostih na voljo na primer na internetu, nepremičninske družbe pa tega ne skrivajo?
V resnici nihče ne skriva imen razvijalcev. Ponudba projektov na spletni strani podjetja www. imexre.com, vedno poskušamo navesti, kdo točno je razvijalec tega ali onega predmeta. Nima smisla prikrivati nečesa, ker stranka še vedno prejme prodajno pogodbo od splošnega razvijalca. Stranke nikoli ne zavračamo prošnje po seznanitvi z nepremičninami podjetja v njihovi pisarni. Nihče ne moti nikogar, ki želi priti na primer v pisarno NAKHEEL ali EMAAR, da bi izvedel več o objektih, ki so v gradnji, in podrobno preučil njihovo postavitev ... Včasih pa pride do smeha - nekateri nezanesljivi agenti lahko pisarno razvijalca predstavijo kot pisarno svojega podjetja.
Prišlo je do takšnega primera, ko je kupec iz Rusije, ki je prvič prišel v državo in na splošno ni bil posebej namenjen lokalni prodaji, pokazal pisarno megaprojekta DUBAILAND, očitno upajoč, da ga bo navdušil s svojim obsegom ali videzom živega tigra za stekleno vitrino. Na kaj je računal, zastopnik, ki predstavlja dokaj ugledno podjetje, je dodelil dvorane razvijalca Dubai Holding za svoje, ni jasno. Kupca ni navdušil toliko trik, kot kratkovidnost tako imenovanega prodajalca. "Sovražnika ne smemo podcenjevati," je dejal Mao Zedong. Dodal bi - ne morete misliti, da je stranka sovražnik, ki je bolj trden od vas. Kupec je partner za dolgoročno obojestransko koristno sodelovanje.
Vprašanje ni lepa in obsežna predstavitev projekta, ampak izvedljivost naložbe v določeno stavbo, zemljišče ali hišo. Veliko je primerov, ko lokalni razvijalec vodi široko oglaševalsko kampanjo, organizira pametno predstavitev projekta, privabi tuje vlagatelje, ki nenadoma dve leti pozneje ugotovijo, da je projekt nelikviden!
- Želite povedati, da neposredno nalaganje razvijalca ni vedno koristno, saj lahko pridete do nelikvidnega projekta?
Rad bi povedal še nekaj. Koristno je, da se neposredno obrnete na razvijalca, če: najprej natančno veste, kateri predmet in v katerem konkretnem projektu vas zanima; drugič, če je tisto, kar potrebujete, danes na voljo po tržni vrednosti; tretjič, če stalno prebivate v Emiratih, ves čas "držite prst na pulzu" in pravočasno dobivate ponudbe od razvijalca. Poleg tega ni priporočljivo, da se direktno obrnete tudi zato, ker posrednik neodvisno oceni najboljše ponudbe več razvijalcev, ponudbe, ki jih razvijalec ponuja v svoji pisarni, pa bodo omejene samo na njegove projekte.
- Ali lahko malo podrobneje?
Če zelo podrobno, potem revija ni dovolj. Bom poskusil na kratko pojasniti. Dejansko je celo težko prelistati svoje revije s ponudbami nepremičnin, nova oseba ali vsaj ne živi v tej državi ugotoviti, kdo je razvijalec projekta, kdo razvijalec nepremičnine na njem in kdo je posrednik . K temu dodajte tudi oglaševanje v internetu, tiskane medije, ponudbe številnih agencij ... Preden se ločite z denarjem, je pomembno, da investitor ve, kakšen je namen nakupa nepremičnin za lastno prebivališče, dohodek ali nadaljnjo nadaljnjo prodajo. Od tega so v veliki meri odvisni tudi lokacija nepremičnine, razpored plačil in "ime" graditelja. Včasih je investitorja težko odločiti. Tu naj bi pomagal posrednik, ki mu zaupate.
Želim se podrobneje osredotočiti na to. Mnogi zmotno verjamejo, da je, če se obrnete neposredno na razvijalca, vedno ceneje. Pravzaprav se pogosto izkaže ravno obratno. Vzemimo za primer eno od naših ponudb: dandanes nadstropje poslovnih nepremičnin v uradnem prodajnem uradu projekta Dubai Pearl stane 3.500 drx na kvadratni čevelj. Kljub temu, da trenutno ni na voljo celih nadstropij, so realizirane le nekatere pisarne. In mi v IMEX imamo za prodajo nekaj nadstropij po 2156 drx na kvadrat. (6317 USD na kvadratni meter).
- Je to mogoče?
Bom razložil. Ko je bila cena precej nižja od sedanje, je kupila to nadstropje. Zdaj se je odločil, da ga bo prodal z majhnim dodatkom. Edina možna nevšečnost pri sklenitvi transakcije s to poslovno nepremičnino je, če v prvem primeru kupec opravi prvo plačilo v višini 10% celotnih stroškov, potem bo moral v drugem primeru plačati 20%, plus 4% za obnovo lastninskih pravic. Toda na koncu je cena še vedno nižja od cene razvijalca.
Ne gre zanemariti, da je vsak uradnik družbe, ki je uradno registriran posrednik na lokalnem trgu, vsak dan prejel približno dvesto ali tristo pisem s ponudbami nepremičnin, objavami predhodne prodaje itd. od gradbenih podjetij in drugih nepremičninskih agencij. Zaradi številnih povezav pogosto prejmemo informacije o predmetu že veliko pred njegovo uradno predstavitvijo. Mnogo stvari je treba "filtrirati" - to je naše delo. Včasih je predprodajna ponudba (o tem in drugih pogojih bomo govorili nekoliko kasneje) lahko tako zanimiva, da vlagamo ček našega podjetja v kakovost predplačila, da lahko stranka v Rusiji, ki nam zaupa, kasneje to kupi predmet po najnižji začetni ceni.
- Ali vse navedeno velja samo za nepremičnine v Dubaju ali vaše podjetje pokriva druge emirate?
Prav tako nas zanimajo privlačni naložbeni projekti, ki jih ponujajo v različnih delih ZAE. Rekel sem že, da morajo zdaj potencialni vlagatelji posebno pozornost nameniti glavnemu mestu ZAE - mestu Abu Dabiju. Naše podjetje že sodeluje s projekti v Abu Dhabu in obeti so precej mamljivi.
- Po ocenah vodilnih svetovnih finančnih institucij emirat Abu Dabi velja za enega najboljših svetovnih nepremičninskih trgov za vlagatelje. Vprašanje: zakaj?
Za začetek je Abu Dabi zvezna prestolnica ZAE. Poleg tega ta emirat zaseda največji del Združenih arabskih emiratov - 89% države. Ta dejstva, skupaj z rastjo gospodarstva na Bližnjem vzhodu in vedno večjim pomenom te regije na svetovni ravni, prispevajo k dejstvu, da povpraševanje po nepremičninah v stanovanjskem in poslovnem sektorju prestolnice hitro narašča.
Nepremičninski in gradbeni sektor v ZAE sta dve vodilni dejavnici gospodarstva, ki naj bi do leta 2010 povečala celotno letno stopnjo rasti za 24,4% oziroma 29,6%. Poleg tega naj bi njihov prispevek k BDP države do leta 2010 znašal 23% v primerjavi s 16% leta 2006. Prispevek gradbenega sektorja k BDP Abu Dabija je leta 2007 znašal več kot 40 milijard dirhamov in pričakovati je, da bo v prihodnosti v njem nastalo več kot trilijona dirhamov.
Poleg tega razvojna strategija, ki jo je izbrala vlada Abu Dabija, ustvarja dodatne spodbude za nadaljnjo rast emirata. Navedeno je, da je bil cilj diverzifikacije njegove ekonomske osnove in odmika od odvisnosti od energetskega sektorja posledica povečanja pretoka turistov, pojava novih industrij, gospodarskih javnih služb in drugih pozitivnih vidikov, ustvarjenih v emiratu. Septembra 2007 je vlada objavila predlagane razvojne načrte v Abu Dabiju do leta 2030. Načrt Abu Dabija 2030: Temelj mestne strukture je izčrpen vodnik za preoblikovanje prestolnice emirata v naslednjih 22 letih. Določa jasna priporočila o uporabi najučinkovitejših normativnih in zakonodajnih aktov ter organizacijske strukture, ki bodo pomagala pri upravljanju mestnega razvoja v prihodnosti in določila vladno strategijo za nadaljnji trajnostni razvoj in rast.
Mnogi od teh načrtov postanejo resničnost, saj rezultati gradnje velikih objektov v Abu Dabiju postajajo vedno bolj jasni, sklepajo se večje gradbene pogodbe in napovedujejo velike projekte. Med njimi tudi pojav na Bližnjem vzhodu podružnic ameriškega sklada za podporo sodobne umetnosti. Solomon Guggenheim; podružnica najbogatejšega francoskega muzeja - Louvre, ki ne pozna enakosti v raznolikosti in popolnosti zbirk; tematski parki hollywoodske družbe Warner Brothers, dirke formule 1, newyorške filmske akademije (newyorška filmska akademija) in klinike Cleveland (klinika Cleveland).
Gibanje je opazno tudi na najemnem trgu v Abu Dabiju - cene poslovnih in stanovanjskih površin so se povečale na 50% zaradi dejstva, da povpraševanje znatno presega ponudbo. To dejstvo je prispevalo k povečanju prodajnega načrta za gradnjo v teku, v katerem so bili prvi vlagatelji leta 2007 nagrajeni s povečanjem stroškov kapitala za 35-60%.
- Hvala za pogovor in pojasnilo. Želimo vam uspeh.
Zakaj je smiselno, da se stranka obrne na posrednika?
- Nenehno spremljanje nepremičnin vam omogoča, da izberete najboljšo možnost tako za kupca kot za vlagatelja.
- Stalna analiza trga in izkušnje z razvijalci lahko zmanjšajo tveganja, povezana z obdobjem gradnje, spremembami v različnih pogojih, kar na koncu vpliva na uspeh naložbe.
- Posrednik rešuje številna vprašanja glede praktičnega izvajanja transakcij, kot so pravne formalnosti za organiziranje optimalnih naložbenih shem z odpiranjem offshore podjetij in bančnih računov ter po potrebi pomoč pri izvedbi plačil. IMEX zlahka rešuje ta in druga vprašanja s svojimi predstavništvi v Moskvi in Dubaju.
- Stranka ne nosi dodatnih stroškov. Na podlagi prakse IMEX naročnik neposredno sklene vse pogodbe in vidi vse dejanske številke - kaj sestavlja prodajna cena. V začetni prodaji IMEX od graditelja prejme odstotek provizije, to pomeni, da se cena za stranko ne spremeni, če kupuje neposredno ali s podporo IMEX-a. Včasih strokovnjaki IMEX, ob poznavanju razmer na trgu in razvijalcih, dosežejo bistveno boljše cene za svoje stranke kot tiste, ki jih razvijalec ponuja v ceniku.
- IMEX s sodelavci razvijalcev poskuša izbrati ponudbe za svoje stranke, ki so se pravkar pojavile na trgu, v tako imenovani fazi pred zagonom. To omogoča vstop v investicijski projekt po ugodnejših cenah in s tem boljšo likvidnost.
