V zadnjih treh letih je nepremičninski trg v Dubaju, pregret zaradi špekulacij v času pred krizo, doživel globok popravek. Vendar svet ne miruje in v zadnjem času se vse pogosteje slišijo mnenja strokovnjakov, ki potrjujejo obnovo dubajskega trga in vračanje investitorskih interesov. Ali je temu tako, se pogovarjamo z izvršnim direktorjem IMEX Real Estate Arthurjem Kobozevim.
Arthur, prosim, povejte mi, kakšne so razmere na nepremičninskem trgu v Dubaju?
Vprašanje je preveč splošno. Predlagam, da za začetek razjasnim, o čem točno se bomo pogovarjali. Dejstvo je, da v Dubaju obstajajo tako imenovane prostočasne površine, na katerih se lahko nepremičnine prodajo tujim državljanom, preostali del ozemlja, kjer lahko nepremičnine kupijo samo državljani ZAE in pet drugih držav, ki so članice Sveta zalivskega sveta za sodelovanje. . Poleg tega obstaja prodajni in najemni trg, trg stanovanj in nestanovanjskih nepremičnin ipd.
Mislim, da bodo naše bralce bolj zanimale razmere na trgu prostih nepremičnin.
Kar zadeva freehold nepremičnine, je v zadnjih nekaj letih od začetka svetovne finančne krize leta 2008 nepremičninski trg v Dubaju doživel pomembne preobrazbe. Znano je, da so na trgu ZAE prevladovali ti krizni projekti, to so nepremičninski predmeti, ki so se v začetnih fazah načrtovanja in gradnje prodali v začetnih fazah.
Od začetka krize je zaradi resnega popravljanja cen zunaj načrtovani trg praktično izginil. Špekulanti so zapustili trg, sam trg pa se je preusmeril na dokončane nepremičnine in končne uporabnike. Še več, če je bil takoj po krizi, v letih 2009–2010, trg očitno kupec, potem je bilo lani jasno, da se trg, zlasti v stanovanjskem segmentu, preusmeri na stran prodajalca. To je še posebej opazno na območjih, ki jih končni uporabniki najbolj razvijajo z razvito infrastrukturo, kot so Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai in številni drugi.
Glede trga pisarniških nepremičnin je stanje manj jasno. Danes je na trgu očitno presežna ponudba. Poleg tega bo v bližnji prihodnosti dokončano veliko poslovnih pisarniških prostorov, ki bodo začeli graditi še pred krizo leta 2008. Čeprav so bile v zadnjem času opažene nekatere znake stabilizacije cen, z vidika rasti vrednosti in višine ustvarjenega dohodka od najemnin naložbe v pisarniške nepremičnine v naslednjih nekaj letih izgledajo manj privlačne kot recimo stanovanjske naložbe.
Se pravi, da zdaj cene stanovanj v Dubaju rastejo?
Varno lahko rečemo, da se je trg stabiliziral, na priljubljenih območjih pa je opaziti zmerno rast. Seveda bi bilo verjetno naivno pričakovati enake stopnje rasti cen nepremičnin, kot smo jih opazili v času pred krizo. Po krizi se je trg preselil iz faze aktivne rasti v stopnjo zrelega razvoja. Vendar pa so za številne najbolj priljubljene projekte za leto 2011 cene stanovanj pokazale dvomestno stopnjo rasti. Tako so se na primer cene vil na območju Springs v letu zvišale za 15-20% - to je dejstvo. Cene stanovanj v projektih Oceana Residence in Palm Residences (Fairmont) na slovitem "palmovem" otoku Palm Jumeirah so zrasle za 10-15%. Luksuzne vile na "vejah" Palm Jumeirah so se podražile za 5-10%.
Tudi luksuzna stanovanja v projektu Kempinski Residences na kroni Palme Jumeirah so se zvišala. Ker se povpraševanje zdaj oblikuje večinoma na račun končnih potrošnikov, projekti z najuspešnejšim naborom potrošnikov kažejo na prvi dvig cen. To vključuje lokacijo, razpoložljivost razvite infrastrukture, kakovost samega projekta in omejeno ponudbo. Poleg tega je za naše stranke vedno težje izbrati pravi predmet na trgu - število zanimivih ponudb za prodajo se je v zadnjem času znatno zmanjšalo, z naraščajočim številom zahtevkov za nakup.
Tudi najemniška stanovanja rastejo?
Zgodovinsko gledano je najemni trg v Dubaju zelo razvit. Dubaj je največje poslovno središče v regiji. Še več, tukajšnje prebivalstvo je manj kot 10%. Preostalih 90% več kot dveh milijonov prebivalcev metropole je obiskovalcev. Malo ljudi, ki pridejo na delo v Dubaj, si lahko privoščijo nakup lastnega stanovanja. Vendar pa morajo vsi nekje živeti. Zato je najem stanovanj v priljubljenih projektih zelo povpraševanje. V letih 2009–2010 se je na splošno znižalo najemne stopnje, povezane s posledicami krize. Toda že v drugi polovici lanskega leta se je trend spremenil in najemne cene so začele rasti. Na primer, dvosobno stanovanje na priljubljenem območju Zelenih, ki je bilo decembra 2010 v najemu za 85 tisoč dirhamov na leto (to je približno 23 tisoč ameriških dolarjev), smo decembra 2011 oddali v najem za 110 tisoč dirhamov na leto (tj. e., za približno 30 tisoč ameriških dolarjev).
Kako donosna je najem nepremičnin v Dubaju?
Če govorimo o dolgoročnem najemu (za eno leto ali več), je danes za neto najem stanovanja v Dubaju (to je najemnina, zmanjšana za stroške obveznega vzdrževanja nepremičnine) v povprečju 5-10% na leto, vložil v nakup nepremičnin. Razpon donosnosti je posledica razlik v vrsti in kategoriji stanovanj, njegovi lokaciji in stroških storitev. Hkrati dražje ekskluzivne nepremičnine praviloma prinašajo nekoliko nižji donos v obliki dohodka od najemnin kot množična stanovanja v cenovno dostopnih projektih. Pri kratkoročnih najemih je lahko trenutna donosnost naložbe od 10 do 20% letno. In ne pozabite dodati k temu tudi povečanje vrednosti same nepremičnine.
Ali obstajajo kakšne značilnosti pri najemu stanovanja za dolgoročno in kratkotrajno najemnino?
Pri najemu dolgoročne najemnine se pogodba običajno sklene za eno leto z možnostjo poznejšega podaljšanja. Najemnina za celo leto se plača vnaprej ob podpisu najema. V tem primeru se najemnik odpre v svojem imenu in samostojno plača vse tekoče račune za vodo, elektriko, komunikacijske storitve itd. Zato dolgoročni najem minimizira finančna tveganja in stroške upravljanja z nepremičninami.
Pri kratkoročnih najemih so najemne cene precej višje, vendar mora vse tekoče stroške plačati lastnik neodvisno. Poleg tega mora najem stanovanja za kratko najem izpolnjevati nekatere zahteve: stanovanje ali vila mora biti opremljena in opremljena z vsem potrebnim za bivanje, vključno s posodo, posteljnino itd. Seveda mora biti pred prihodom novega najemnika in ob koncu najemnega obdobja čiščenje, pranje oblačil itd. Ker turisti pogosto najemajo stanovanje za kratke najemnine, je treba biti pripravljen tudi na dejstvo, da bo treba stanovanje prenesti najemnikom in jih odvzeti kadar koli podnevi ali ponoči.
Se izkaže, da bodo samo kratkoročni lastniki, ki stalno prebivajo v Dubaju, lahko oddajali v najem na kratkoročni najem?
Sploh ne. Lastniki lahko najamejo strokovnjake za reševanje celotnega spektra nastajajočih vprašanj. Na primer, mi v podjetju IMEX Real Estate svojim strankam ponujamo celotno paleto storitev upravljanja nepremičnin v Dubaju. Razvili smo posebne pakete storitev tako za najem dolgoročne najemnine kot za kratkoročno najem. Poskrbimo za vsa vprašanja, ki se pojavljajo, od opremljanja stanovanj z vsem potrebnim in iskanjem najemnikov, do konca s pripravo poročil in izplačevanjem najemnin. Vse, kar se zahteva od lastnika, je, da nas kontaktira in sklene ustrezno pogodbo z našim podjetjem.
Poleg tega lahko strankam, ki še nimajo nepremičnin v Dubaju, ponudimo naložbene možnosti, ki upoštevajo njegovo nadaljnjo uporabo. Kupec lahko z nakupom vile ali stanovanja prek IMEX Real Estate nemudoma sklene pogodbo za naknadno upravljanje z vnaprej določenimi parametri dobičkonosnosti. Če na primer hišo kupite z namenom, da v Dubaju preživite le nekaj mesecev na leto, lahko z najemom preostalega obdobja dobite zelo dober dodaten dohodek.
In koliko naših rojakov kupuje stanovanja v Dubaju?
Veliko. Rusko govoreče prebivalstvo je eno izmed prvih mest med celotnim številom kupcev nepremičnin v Dubaju. Večina jih je lastnikov malih in srednje velikih podjetij. Sestavljajo jih najbolj aktivno okolje, pripravljeni so skrbno preučiti trg, preučiti ponudbe, sprejeti premišljene in premišljene odločitve. V zadnjih letih opažamo tudi povečanje števila kupcev iz neprofitnega sektorja: uradniki in zaposleni v velikih državnih korporacijah.
Najbolj priljubljeni med našimi rojaki iz očitnih razlogov so prestižna obalna območja Dubaja: Palm Jumeirah, Dubai Marina in velik stanovanjski projekt, ki se nahaja neposredno na morski obali - Jumeirah Beach Residence. Z nastanitvijo na teh območjih praviloma ni posebnih težav pri nakupu, prodaji in najemu, vključno s shemo sezonske uporabe stanovanj s strani lastnikov samih in za najem preostanek časa. Nepremičnine na teh območjih so najbolj likvidne za vlagatelje in bolj udobne za osebno bivanje.
Kakšne so po vašem mnenju obeti za stanovanjski trg v Dubaju?
Večina udeležencev na trgu se strinja, da bomo v naslednjih nekaj letih v Dubaju videli nemoteno rast trga. In za to obstajajo razlogi. Odkar se je leta 2008 v Dubaju začela kriza, ni bil sprožen noben nov stanovanjski projekt. Moratorij za registracijo novih projektov, ki ga je uvedla regulativna agencija za trg nepremičnin v Dubaju (RERA), še ni odpravljen. Obenem je po podatkih Dubajskega statističnega centra prebivalstvo emirata v zadnjih treh letih naraslo za več kot 300 tisoč prebivalcev, stopnja rasti pa le narašča. To omogoča politična stabilnost, najvišja stopnja varnosti, ugodno naložbeno ozračje, odsotnost davkov in omejitev pretoka kapitala, pa tudi stroški poslovanja, ki so se zaradi krize znatno zmanjšali (najem pisarne, stroški osebja itd.). Vse to pritegne poslovanje, ki pa posledično zahteva človeške vire.
Zdaj je trg v postopku absorbiranja presežkov nepremičnin, katerih gradnja se je začela pred krizo. Ker so nepremičnine premoženje, ki traja veliko časa (cikel gradnje stavb v povprečju traja 2-3 leta), se bo na trgu v bližnji prihodnosti neizogibno pojavilo pomanjkanje.
Zato lahko samozavestno govorimo o optimističnem scenariju za razvoj razmer na nepremičninskem trgu v Dubaju. To potrjujejo tudi nedavno objavljeni podatki ministrstva za zemljišča v Dubaju o obsegu transakcij z nepremičninami za preteklo leto. Po teh podatkih se je skupni obseg registriranih nepremičninskih transakcij v Dubaju v letu 2011 v primerjavi z letom 2010 povečal za 20% in dosegel 39 milijard ameriških dolarjev.
Se pravi, da bo vse v redu?
V to sem popolnoma prepričan. Hvala za pogovor. Želimo vam uspeh.
Vse dodatne informacije o nakupu in upravljanju nepremičnin v Dubaju dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po tel. v Moskvi +7 495 5100008, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti [email protected].
