Sredi svetovne gospodarske krize so bili propadi cen stanovanj in zamrznjena gradbišča v Dubaju običajni. Vendar so se zaradi privlačnosti tega mesta kot turističnega in poslovnega središča razmere začele precej hitro izboljševati, pred popolnim okrevanjem pa je bila dolga in težka pot.
A izjava v letu 2012, da so se znova pojavili najboljši časi za nepremičninski trg v Dubaju, ni več neutemeljena, to kažejo podatki svetovalnih podjetij in bonitetnih agencij. Po podatkih Dubai Land Departmenta se je v prvi polovici leta 2012 promet z nepremičninami povečal za 21% v primerjavi z istim obdobjem lani in dosegel 63 milijard dirhamov (17,2 milijarde USD). Najemne stopnje začnejo rasti, razvojna podjetja nadaljujejo prej zamrznjeno gradnjo in napovedujejo začetek novih projektov. Vendar se večina študij strinja, da je rast cen in najemnih stopenj v različnih segmentih nepremičninskega trga v Dubaju neenakomerna in postaja vse bolj razdrobljena. Kako resnično velika in stabilna je oživitev trga in kaj se v resnici dogaja s cenami, zlasti na tako imenovanem "freeholdu" - območjih, kjer tujci lahko kupujejo nepremičnine v nepremičninah?
Poskusimo to ugotoviti s pomočjo dubajskih strokovnjakov na trgu nepremičnin.
Nakup stanovanjske nepremičnine
Na trgu stanovanjskih nepremičnin se cene precej povečajo. Vendar je večinoma koncentriran v segmentu vil, kjer so cene že dosegle ali presegle raven pred krizo. Poročilo svetovalnega podjetja za svetovni trg Jones Land LaSalle (JLL) za tretje četrtletje 2012 je zabeležilo 23-odstotno rast cen vil v Dubaju v zadnjih 12 mesecih. Hkrati so se stanovanja hkrati dvignila za samo 4%.
Povečano povpraševanje je opaziti po vilah in mestnih hišah na območjih, kot so Springs, Meadows, Arabian Ranches in Jumeirah Islands. Na primer na območju Springs je strošek dvosobne mestne hiše dosegel 1,5 milijona dirhamov (približno 410 tisoč dolarjev), s tremi spalnicami pa 2,2 milijona dirhamov (približno 600 tisoč dolarjev). Cene so se v primerjavi z lanskim letom zvišale za 25-30%, še posebej hitra rast je bila opažena v tretjem četrtletju 2012, ko se je cena dvosobne mestne hiše dvignila z 1,38 na 1,5 milijona dirhamov (s 380 na 410 tisoč dolarjev) in trisobne vile - od 2,0 do 2,2 milijona dirhamov (od 550 do 600 tisoč dolarjev).
Stanovanjska stanovanja se povišajo počasneje, čeprav je veliko odvisno od priljubljenosti posameznega območja. V prestižnih projektih z dobro lokacijo, kot sta Jumeirah Beach Residence in Dubai Marina, cene rastejo precej hitro, vendar v manj prestižnih segmentih morda ne bodo pokazali pozitivne dinamike. Upoštevati je treba tudi, da čeprav se nepremičninski projekti, vključno z zelo velikimi, v zadnjih tednih in mesecih znova začenjajo v Dubaju, ne bodo kmalu prišli na trg. Do takrat bo zaradi več "izgubljenih" zaradi krize let v Dubaju omejena ponudba novih stanovanj.
Komentar Imex Real Estate
Dmitrij Strakhov: "Pravzaprav so številne svetovne svetovalne agencije nedavno poročale, da je nepremičninski trg v Dubaju preživel posledice svetovne gospodarske krize in začel nenehno rasti. Res je, stopnja in velikost podražitev stanovanj sta zelo odvisna od dejavnikov, kot so območje, oddaljenost od morja, razvoj infrastrukture itd. Kljub temu pa je mogoče opaziti dokaj stabilno rast celotnega trga nepremičnin v Dubaju, poleg tega pa govorimo tako o najemnem trgu kot o prodajnem trgu. Apartmaji in vile v novih projektih znanih "Razvijalci, kot sta Emaar in Nakheel, se zelo hitro razprodajo, kar pomeni, da se zaupanje vlagateljev obnavlja. Dobro povpraševanje in omejena ponudba novih stanovanj, predvsem obalnih, iz objektivnih razlogov ustvarja pogoje za stabilno rast cen."
Najem stanovanja
Podobna slika se pojavlja na trgu najemnih stanovanj z vrnitvijo na kazalnike pred krizo. Hkrati je zvišanje najemnih stopenj bolj enako kot sprememba cen vil in apartmajev. V istem poročilu JLL o globalnem trgu za tretje četrtletje 2012 je bilo razvidno, da so se stroški najema vil za dvanajst mesecev od septembra 2011 do septembra 2012 povečali za 7%, za stanovanja pa za 5%. Medtem ko so cene nepremičnin na prestižnih območjih v primerjavi s skromnejšimi opazno višje, se cene najemnin v enem in drugem segmentu zvišujejo. Na primer, znatno povečanje najemnih cen je bilo zabeleženo na proračunskih območjih, kot sta Discovery Gardens in International City.
V vrtcih Discovery Gardens, Nakheelovem razvojnem območju z nizkimi stroški, so se cene najemnin od začetka leta 2012 povečale za 25%. Najem studijskega stanovanja na tem območju bo zdaj stalo 32-38 tisoč dirhamov (od 8,7 do 10,3 tisoč dolarjev) na leto, v prvem četrtletju 2012 pa 25 do 27 tisoč dirhamov (od 6800 do 7350 dolarjev). Stroški najema enosobnega stanovanja dosegajo 43-52 tisoč dirhamov (11700-14100 dolarjev), medtem ko v prvem četrtletju 2012 niso presegli 38-40 tisoč dirhamov (10300-10900 dolarjev). Čeprav najem luksuznih nepremičnin v Dubaju ni tako drag, je po tem kazalcu še vedno eno prvih mest na svetu. Na primer, indeks svetovnega najema svetovalnega podjetja Knight Frank, ki pokaže, da je 5 odstotkov najprestižnejših stanovanjskih nepremičnin v mestu dražje, se je od začetka leta povečal za tri odstotke. Zaradi tega je Dubai zasedel 9. mesto med svetovnimi mesti, vključenimi v poročilo, pred drugimi Singapurjem, Hongkongom in Moskvo ter izgubil le v mestih New York, Šanghaj, Peking, Zürich in Toronto.
Komentar Imex Real Estate
Eduard Burakov: "Povpraševanje po najemu stanovanjskih nepremičnin v Dubaju nenehno raste v zadnjem letu in pol. To je predvsem posledica povečanja prebivalstva Dubaja in stalnega priliva tujih državljanov izseljencev. Ta dejavnik nedvomno kaže na rast gospodarstva emirata. Poleg tega Dubaj vleče najemniki iz sosednjih emiratov, ki jih pritegne z visokim življenjskim standardom in bolj razvito infrastrukturo. Oblasti v Abu Dabiju so se celo odločile, da bodo državnim uslužbencem prepovedale najem stanovanj v Dubaju, saj jih veliko ljudi raje oživijo v Dubaju, medtem ko je delal v Abu Dhabiju. In to kljub dnevnih potovanj nad 100 km v eno smer. "
Trg pisarniških nepremičnin
Morda je najbolj sporna situacija na trgu pisarniških nepremičnin v Dubaju. Po eni strani se je povpraševanje po pisarnah v Dubaju vrnilo na raven pred krizo iz leta 2007. To so omogočile svetovne naftne in plinske družbe, ki aktivno prihajajo v Dubaj, da bi izkoristile visoke cene ogljikovodikov in poiskale nove trge. Velik del povpraševanja pade na podjetja, ki že poslujejo v Dubaju, ki se širijo zaradi rasti gospodarstva emirata in visoke poslovne aktivnosti v regiji.
Obenem v Dubaju obstaja presežna ponudba pisarniških nepremičnin, kar negativno vpliva na najemne stopnje in zasedenost. Hkrati se nenehno naročajo znatne količine kakovostnih pisarniških prostorov, na primer na aktivno razvijajočem se območju Business Bay.
Posledično se cena najema ohranja na stabilni ravni samo v višjih cenah z dobro lokacijo. Na primer na območju International Financial City, najprestižnejšega segmenta trga pisarniških nepremičnin, se najemne cene vodijo na 2700 AED (750 USD) na kvadratni meter na leto. Sorazmerno stabilni stroški najema pisarniškega prostora razreda B na območju Tecom, kjer povprečno letno znaša 1100 dirhamov (približno 300 dolarjev) na kvadratni meter.
Vendar ima Tecom, pa tudi Business Bay in Jumeirah Lake Towers, visok odstotek nezasedenega prostora, v starejših pisarniških kompleksih pa so lastniki toliko bolj prisiljeni, da nenehno znižujejo najemnine, da bi privabili najemnike.
Kaj je pred nami?
Dubajski trg z nepremičninami končuje odstranjevanje ruševin, ki so ostali pred nedavno krizo, in se pripravlja na nov skok. Preživeli krizo razvijalci nepremičnin uredijo svoje finance in poročajo o rasti dobička, prej zamrznjeni projekti se začnejo dokončati, saj popolnoma brezupna država išče nove vlagatelje.
Prvič od začetka krize so vodilni akterji na trgu napovedali nove projekte. Kapital je spet prišel v Dubaj iz celotne regije, in to ne samo zato, ker je potrdil status "varnega zavetja" z odlično infrastrukturno in naložbeno klimo.
Hkrati si vsi glavni akterji ne želijo ponovitve povišanja cen 2007–2008, v katerem je bil delež špekulativne komponente zelo visok. Največji razvojni podjetji Emaar in Nakheel, ki sta skoraj istočasno omejili možnost špekulativne preprodaje nedokončanih stanovanj in vil v svojih novih projektih, sta prav tako stopila v to smer. Tako naraščanje cen nepremičnin ne bo tako hitro kot med razcvetom pred krizo. A za tiste, ki iščejo priložnost za dolgoročne naložbe, se v Dubaju odpirajo nove priložnosti. Potrebno je le zelo natančno pristopiti k izbiri naložbenih objektov.
Vse dodatne informacije o nakupu in upravljanju vaše nepremičnine v Dubaju dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po tel. v Moskvi +7 495 5100008, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti[email protected].
