ODGOVORI NA NAJBOLJŠE POSTAVLJENA VPRAŠANJA Maj Ali tuji državljani kupujejo nepremičnine v Dubaju?
Državljani tujih držav, ki niso člani arabskega sveta za zalivsko sodelovanje (GCC), imajo pravico do popolnega lastništva nepremičnin v Dubaju ("prosto državno lastništvo") le na posebej določenih ozemljih, v tako imenovanih območjih prostosti. Seznam takšnih con je določen z uredbo dubajskega vladarja št. 3 iz leta 2006. Sem spadajo skoraj celotno ozemlje "novega Dubaja", vključno s tako priljubljenimi območji, kot so Marina Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers itd.
Je potrebno registracija nepremičnin v Dubaju in kdo je vanjo vpleten?
Registracijo nepremičninskih pravic v Dubaju vodi Dubai Land Department. Danes so lastninske pravice, dolgoročni najemi, zastave nepremičnin itd. Predmet obvezne registracije v ustreznem registru, ki se izvaja tako na že pripravljenih in naročenih objektih, kot tudi na gradbenih projektih ("zunaj načrtov"). V prvem primeru lastnik prejme potrdilo o registraciji nepremičnine (lastniški list), v primeru registracije nepremičnine pa še ni zaključeno (registracija Oqood) - prvotno prodajno pogodbo (prvotna pogodba o prodaji). Stroški registracije prenosa lastništva nepremičnin v oddelku za zemljišča v splošnem primeru znašajo 4% prodajne cene plus 4000 drx UAE (približno 1100 USD) za storitve centra za obdelavo transakcij (DLD Skrbnik) in majhno fiksno plačilo (odvisno od vrste registrirane nepremičnine) za izdajo potrdila.
Kakšne davke mora plačati lastnik nepremičnine v Dubaju?
V Združenih arabskih emiratih ni davka na premoženje in dohodek. Zato posest nepremičnin v Dubaju in tudi prejem dohodka, na primer od njene najemnine, ne povzročata davčnih posledic za lastnika v pristojnosti ZAE. Vendar pa je treba razumeti, da je lastnik nepremičnine odgovoren za pravilno vzdrževanje in dolžan plačati stroške njenega vzdrževanja (tako imenovane pristojbine za vzdrževanje ali servisne pristojbine).
Velikost stroškov storitev določi družba za upravljanje v dogovoru z združenjem lastnikov (če je takšno združenje že ustanovljeno), odobri pa ga agencija za nadzor trga nepremičnin v Dubaju (RERA).
Vzdrževalna pristojbina vključuje stroške varovanja stavbe, čiščenja skupnih prostorov, odvoza smeti, vzdrževanja infrastrukture (parkirišča, bazeni, telovadnice, rekreacijski prostori) itd. Praviloma se takšna plačila zaračunajo letno za eno leto vnaprej, za Dubaj pa se, odvisno od projekta, gibljejo od 20 do 80 dolarjev na kvadratni meter. m na leto.
Ali ga lahko lastnik nepremičnine v Dubaju odda v najem?
Odnose med najemodajalci in najemniki v Dubaju ureja zakon št. 26 iz leta 2007 in njegovi predlogi sprememb. Po veljavni zakonodaji ima vsak lastnik nepremičnin na območju dubajskega emirata pravico, da svojo nepremičnino najame za dolgoročno najemnino. Običajno se nepremičnine oddajajo v najem za obdobje enega leta, čemur sledi obnova. Lastniki se lahko obrnejo tudi na licenčno podjetje in svoje premoženje prenesejo na upravljanje. V tem primeru družba za upravljanje skrbi za vsa vprašanja v zvezi z odnosi z najemniki.
Kakšne prihodke od najemnine lahko pričakuje lastnik nepremičnine v Dubaju?
Če govorimo o povprečnih tržnih kazalnikih trenutne donosnosti naložb v nepremičnine, potem je za stanovanja v Dubaju danes kazalnik čistega dohodka od najemnin (to je dohodka, zmanjšanega za stroške servisiranja nepremičnin) v povprečju 5 - 8% na leto. Razpon donosnosti je posledica razlik v vrsti in kategoriji nepremičnin, njeni lokaciji in stroških storitev. Poleg tega dražje ekskluzivne nepremičnine praviloma prinašajo manj donosa v obliki dohodka od najemnin kot množična stanovanja pri cenovno dostopnih projektih.
Kar zadeva trg pisarniških nepremičnin, so danes take naložbe manj privlačne glede na dohodek od najemnin kot nakup stanovanj. Dajanje v zakup maloprodajnih prostorov (ne vključuje samo trgovin, ampak tudi storitvene storitve, kavarne, restavracije itd.) Lahko prinese večji prihodek (do 15%), vendar je to odvisno od parametrov same nepremičnine oz. in od zunanjih dejavnikov.
Ali obstajajo kakšne omejitve glede stroškov najema v Dubaju?
S sklenitvijo pogodbe o najemu nepremičnin se lahko stranke v transakciji dogovorijo o kakršnih koli pogojih, ki niso v nasprotju s trenutno veljavno zakonodajo. Ni neposrednih omejitev cene najema, kar je navedeno v pogodbi med najemodajalcem in najemnikom. Vendar pa obstajajo zakonodajno določene omejitve za povečanje stroškov najema pri podaljšanju pogodbe za naslednji mandat. Pri revidiranju najemnin navzgor bi moral najemodajalec voditi indeks regulacijske agencije za nepremičnine v Dubaju (RERA), ki odraža povprečne najemne cene za različne vrste stanovanj, odvisno od območja.
Kakšne so zahteve za najemnike v Dubaju?
Najemnik nepremičnin v Dubaju (če ne govorimo o kratkoročnih najemnih stanovanjih) je lahko le posameznik ali pravna oseba s statusom rezidenta v Združenih arabskih emiratih. To pomeni, da se lahko najemna pogodba sklene le z državljanom ZAE ali državo, ki je član Sveta za sodelovanje arabskih držav Perzijskega zaliva, ali s tujcem s rezidenčnim vizumom.
V skladu s tem je najemnik pravna oseba, ki mora imeti ustrezno registracijo v ZAE. To je lahko lokalna organizacija, družba, registrirana v prosti ekonomski coni, ali podružnica (predstavništvo) tujega podjetja.
Ali je potrebna registracija najemne pogodbe za nepremičnine v Dubaju in kdo je v njej udeležen?
V skladu z zakonodajo dubajskega emirata je treba vse registracije nepremičnin na njenem ozemlju pravilno registrirati. Registracijo najemnih pogodb vodi Dubajska regulativna agencija za nepremičnine (RERA). Posebej za te namene je agencija ustvarila sistem Ejari, ki omogoča registracijo pogodb prek interneta in specializiranih servisnih centrov. Najemodajalec in najemnik lahko najameta najem. Doslej je bila določena odgovornost za nespoštovanje zahteve obvezne registracije, vendar pa je po določbah zakona vsem udeležencem poslov, ki niso bili registrirani, samodejno odvzeta pravica, da zaprosijo pravosodne in državne organe za zaščito svojih interesov. Za odpiranje družinskih bivalnih vizumov je potrebna tudi registracija najemnih pogodb v sistemu Ejari.
Kako plačati najemnino za nepremičnine v Dubaju?
Na najemnem trgu v Dubaju in tudi po preostalih ZAE je običajno plačevati najemnino za prihodnje leto.
Praviloma vsa plačila potekajo z bančnimi čeki. Glede na pogoje pogodbe se letni znesek najema plača z enim ali več čeki. V slednjem primeru so pregledi datirani v prihodnje. Na primer, če je število pregledov 4, bodo datumi čekov ustrezali datumom v prihodnosti vsakega četrtletja, če pa je število pregledov 12, bodo datumi določeni v mesečnih intervalih. Zato lahko najemodajalec na datum, ki je naveden na čeku, ga predloži banki in prejema denar z najemnikovega računa. Izdajanje nezavarovanih čekov v ZAE je kaznivo dejanje, zato je plačilo s čeki, čeprav ne daje 100-odstotne garancije najemnine, dokaj zanesljiv in priročen način plačevanja.
Ali lahko najemodajalec, ki ni rezident ZAE, dobi denar na ček?
Ne pozabite, da je obdobje, v katerem je mogoče predložiti ček za plačilo, 6 mesecev, po katerem se prekliče. Če je ček napisan v imenu posameznika in na njem ni oznake samo na bančnem računu prejemnika, potem lahko oseba, navedena na čeku, ne glede na prisotnost rezidenčnega vizuma prejme gotovino v kateri koli poslovalnici banke izdaje. V nasprotnem primeru ali če je ček napisan v imenu podjetja, lahko denar na njem prejemate le na bančni račun, račun pa morate odpreti v eni od bank v ZAE. Status stalnega prebivališča prav tako ni potreben. Številne banke v ZAE zlahka odprejo račune za lastnike nepremičnin.
Postopek za odprtje računa pri banki traja manj kot eno uro, minimalne zahteve za nalaganje denarja na račun za njegovo odprtje pa so trenutno 5 tisoč drx (približno 1.400 ameriških dolarjev). Če naštete možnosti najema niso primerne za najemodajalca, lahko sklene pogodbo z družbo za upravljanje ali z nepremičninsko agencijo, prek katere je bil opravljen najem. Potem se čeki lahko izdajo v imenu agencije, agencija pa jih po prejemu denarja (nakazila v gotovini ali na drug primeren način) prenese na najemodajalca. Glavna stvar v tem primeru je kompetentno pristopiti k vprašanju izbire partnerskega podjetja.
Kdo plača provizijo nepremičninski agenciji? Ko je posrednik v transakciji nepremičninska agencija, mu plačajo provizijo. Po obstoječi praksi najemnik plača provizijo nepremičninski agenciji. Običajno je to 5% letnega zneska najema.
Agencijske storitve se končajo po podpisu najema. Če najemodajalec potrebuje dodatne agencijske storitve (zastopa njegove interese v ZAE v času trajanja najema, sprejema plačila najemnika, plačuje stroške vzdrževanja nepremičnin itd.), Se o njihovih stroških dogovorijo dodatno.
Kdo plačuje za obratovanje in vzdrževanje najete nepremičnine?
Najemnik in najemodajalec se lahko dogovorita o kakršnih koli pogojih najema, vendar je najemodajalec praviloma odgovoren za plačilo stroškov vzdrževanja (pristojbine za vzdrževanje / servisne pristojbine) in večja popravila nepremičnine.
Vse tekoče stroške, povezane z delovanjem zakupljenega predmeta, kot so: plačilo vode, električne energije, klimatske naprave, telefona, internetne povezave itd., Kot tudi tekoče popravilo nepremičnin, krije najemnik. Poleg tega najemnik poveže komunalne storitve s posameznimi dobavitelji neodvisno in v svojem imenu. Najemnik plačuje tudi t.i. „Stanovanjska pristojbina“, ki je komunalna pristojbina v višini 5% letne najemnine. Pristojbino zaračuna Dubajska uprava za elektriko in vodo (DEWA) v enakih obrokih skozi vse leto, skupaj s plačili za elektriko in vodo. Če nepremičninska enota ni priključena na vodo in elektriko (tj. Ni naseljena), se stanovanjska dajatev ne obračuna. Kljub temu, da je bila stanovanjska dajatev uvedena že zdavnaj, njena široka pobira ni bila pravilno vzpostavljena in še vedno ni vključena v nekatere račune DEWA.
Ali je v Dubaju mogoče storiti brez agentov pri transakcijah z nepremičninami?
Skoraj nobena transakcija z nepremičninami ni popolna brez agentov v Dubaju, kot v resnici po vsem svetu. V nepremičninskih agencijah se najpogosteje prijavijo stranke, ki želijo najeti, najeti, kupiti ali prodati nepremičnine. Delajo na trgu, agenti, kot nihče drug, imajo informacije o tem, kdo, kaj in koliko želijo najeti, najeti, prodati ali kupiti. Vendar še zdaleč niso vsi profesionalni udeleženci na trgu pravilno registrirani in zakonito poslujejo.
Kakšne so zahteve za nepremičninske agente v Dubaju?
Najprej je treba upoštevati, da morajo v skladu z odredbo predsednika Dubajskega oddelka za zemljišča št. 85 iz leta 2006 vse nepremičninske agencije, ki poslujejo v Dubaju, imeti licenco za ustrezno vrsto dejavnosti in morajo biti vpisane v posebni register Regulativne agencije za trg. Dubai Real Estate (RERA). Ker poslovni subjekti v ZAE nimajo univerzalne pravne sposobnosti, mora biti dovoljena vrsta dejavnosti jasno navedena v dovoljenju. Na primer, za posredovanje pri prodaji, nakupu ali najemu morajo biti te vrste dejavnosti izrecno navedene v licenci.
Hkrati morajo vsi zastopniki podjetja opraviti ustrezen tečaj usposabljanja in prejeti osebne posredniške kartice z individualno številko. Takšni ukrepi so namenjeni predvsem zaščiti pravic in interesov strank in so oblikovani tako, da zmanjšajo možnost goljufij s strani agentov. Preverite registracijo nepremičninske agencije in njenih agentov na uradni spletni strani deželnega oddelka v Dubaju na naslovu www.dubailand.gov.ae.
Zakaj je pomembno, da je agent pravilno registriran?
Trg nepremičnin v Dubaju je večnacionalni. Kupci, prodajalci, najemodajalci in najemniki so običajno tuji državljani. Kje lahko drug drugega iščeta, če gre kaj narobe? Zato je nepremičninska agencija s sedežem v Dubaju resen garant transakcije. Poleg tega je pomemben dejavnik tudi zakonodaja o 100-odstotni lastnini takega podjetja s strani lokalnih prebivalcev - državljanov ZAE.
Dejansko v večini primerov nepremičninska agencija deluje kot tretja oseba v transakciji med prodajalcem in kupcem, s čimer jamči za interese obeh.
Na primer, praviloma je od kupca depozit sprejet in ga hrani do končnih poravnav in registracije posla. Za kupca to zagotavlja vračilo pologa, če se transakcija ne izvede po krivdi prodajalca. Prodajalec pa lahko računa, da bo plačilo zneska nakazila odškodnino, če transakcija ne bo opravljena po krivdi kupca.
KAKO NAKUP NEKRETNINSKEGA NAKUPA V DUBAJU
Ponavadi je postopek nakupa nepremičnine v Dubaju v večini primerov naslednji:
1. Kupec izbere nepremičnino, ki jo želi kupiti.
2. Prodajalec in kupec podpišeta prodajno pogodbo, ki odraža vse parametre posla, zlasti:
- vrednost pridobljene nepremičnine
- dodatna plačila, povezana s transakcijo (provizija zastopnikov, plačila razvijalcu, registracijska pristojbina, povračilo stroškov vnaprej plačanega vzdrževanja itd.)
- obdobje, v katerem mora biti zaključena transakcija nakupa in prodaje
- pogoje in postopek za poravnave
- odgovornost strank v primeru neizpolnjevanja pogodbenih pogojev
3. Kupec ob podpisu prodajne pogodbe s prodajalcem položi depozit (ponavadi 10% vrednosti pridobljene nepremičnine).
4. Prodajalec sestavi razvijalcu dovoljenje za prodajo svoje nepremičnine (No Objective Certificate, NOC), ki je potrebna za registracijo transakcije pri Dubai Land Departmentu in potrdi, da prodajalec nima zamud pri plačilih, povezanih z nepremičninami.
5. Po pridobljenem dovoljenju za prodajo prodajalec in kupec vpišeta nepremičnino v imenu novega lastnika v enem od registrskih centrov zemljiškega oddelka (DLD Skrbnik).Ponavadi se ob registraciji poravnajo tudi transakcije.
KAKO NEPREMIČNINE NAJAMI V DUBAJU
Ponavadi je postopek najema nepremičnin v Dubaju v večini primerov naslednji:
1. Najemodajalec sam ali s pomočjo nepremičninske agencije išče najemnika.
2. Ko najemnik najde, najemodajalec z njim podpiše najemno pogodbo, ki odraža vse parametre posla, zlasti:
- cena najema in pogoji plačila
- najemno obdobje in pogoji njegovega podaljšanja
- dodatne stroške, povezane z delovanjem nepremičnine in njihovo razdelitvijo med stranke
- odgovornost strank v primeru neizpolnjevanja pogodbenih pogojev
3. Najemnik ob podpisu pogodbe plača najemnino za leto (ponavadi s čekom), pa tudi varščino (običajno 5% letne najemnine).
4. Najemodajalec mu po najemu plačila najema ključe, ključe, dostopne kartice itd., Potrebne za neoviran dostop do najetih prostorov in z njimi povezanih infrastrukturnih objektov (bazen, telovadnica itd.), Ter kopije dokumentov ( potrdilo o lastništvu, potni list lastnika itd.), potrebni najemi
Atoru za priklop vode, elektrike, klimatske naprave, telefona, interneta itd.
Vse dodatne informacije o nakupu in upravljanju vaše nepremičnine v Dubaju dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po tel. v Moskvi +7 495 5100008, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti [email protected]
