Prva polovica leta 2014 je pokazala, da trg nepremičnin v Dubaju postaja vse bolj zrel in dobiva stabilnost, ki je značilna za vse nenehno razvijajoče se sektorje. Nekakšen barometer za njegovo stabilizacijo so bila poročila svetovno znanih svetovalnih in analitičnih podjetij, ki pozorno spremljajo nihanja v rasti in padajočih cenah. Zaključki, ki jih je mogoče izpeljati na njihovi podlagi, narišejo precej optimistično sliko.
Stabilizacija trga
Če je konec leta 2013 večina vodilnih agencij, ki so v svojih napovedih zaznale brez primeren dvig cen stanovanjskih nepremičnin v višini 33%, napovedovale nadaljnje povečanje nepremičninskega sektorja v Dubaju na vrhuncu kazalnikov cen, potem je do konca prvega četrtletja 2014 postalo jasno, da se bo trg veliko bolj stabiliziral. prej, kot je bilo pričakovano.
Strokovnjaki ene največjih in najuglednejših analitičnih agencij Jones Lang LaSalle so v poročilu za prvo četrtletje 2014 ugotovili, da se napoved naložb za nepremičninski trg v Dubaju še naprej stalno izboljšuje. Po indeksu JLL Business zaupanja je ta kazalnik v zadnjem četrtletju 2013 dosegel 144,4 točke, kar je 8% več kot v enakem obdobju preteklega leta. Gospodarstvo Dubaja se bo po navedbah ministrstva za gospodarski razvoj v letu 2014 še naprej krepilo predvsem zaradi stabilizacije nepremičninskega trga - po napovedih naj bi BDP Dubaja v letu 2014 dosegel 4,7%.
V začetku leta 2014 je, kot so ugotovili strokovnjaki JLL, trg nepremičnin v Dubaju zašel v novo fazo razvoja in izkoristil povečano povpraševanje po stanovanjih. Povišanje najemnih in prodajnih cen v emiratu so označili za "logično in predvidljivo", zlasti po valu padajočega povpraševanja, ki je bilo v Dubaju v letih 2008–2009. Drugi pokazatelj naraščajočega zaupanja vlagateljev je bilo povečanje skupne vrednosti vseh prodajnih transakcij v Dubaju v zadnjih šestih mesecih, ki se je povečalo za 30% in je znašalo 29 milijard USD.
Januarja 2014 so v Dubaju v skladu s poročilom JLL ustanovili dve novi vladni agenciji za izboljšanje privlačnosti emirata za svetovne vlagatelje in turiste. Bila sta Dubajska agencija za razvoj naložb in Dubajska turistična in tržna korporacija. Poleg teh očitnih znakov očitnega »odraščanja« in krepitve nepremičninskega trga v Dubaju je bilo v začetku leta zabeleženo tudi povečanje aktivnosti na borzi. Več velikih razvijalcev nepremičnin v Dubaju, vključno z Emaarjem, so prvi objavili namero, da bodo v bližnji prihodnosti objavili prvo javno ponudbo (IPO) za prodajo svojih delnic na svetovnih borzah.
Strokovnjaki JLL in tudi številne druge vodilne svetovne agencije praviloma temeljito analizirajo vodilne trende na nepremičninskem trgu in so občutljivi na utrip mesta, zato so napovedi, ki so jih podali, redko zmotne. Edina napaka strokovnjakov JLL je bila napoved, da bodo cene nepremičnin dosegle raven pred krizo v letu 2013 - v začetku leta 2014, kar se ni zgodilo zaradi pravočasnih ukrepov, ki jih je sprejela dubajska vlada, in morda zaradi podobnih opozorilnih napovedi. Če verjamete poročilu JLL za drugo četrtletje leta, je danes prihodnost naložb v nepremičnine v Dubaju videti več kot spodbudna. V njem so strokovnjaki iz urada odražali vodilni trend leta - k znižanju stopnje rasti cen.
Kot je povedal Craig Plumb, vodja oddelka JLL za Bližnji vzhod, so ukrepi, ki jih je sprejela dubajska vlada za preprečevanje špekulacij s stanovanji, pa tudi pretirano zvišanje cen, ki je začelo neposredno vplivati na raven povpraševanja, privedlo do upočasnitve cen nepremičnin v Dubaju med drugo četrtletje leta. Trenutno narašča naraščajoči trg nepremičnin v Dubaju: glede na letne kazalnike v drugem četrtletju so se cene stanovanj zvišale za 36%. Vendar pa je po četrtletnih kazalcih očitno, da se je hitrost tega razvoja opazno upočasnila v drugem četrtletju leta, ko so se cene v povprečju zvišale za 6% v primerjavi z 10% v prvem četrtletju leta. Znižale so se tudi cene najemnin v drugem četrtletju: s 7% v prvem četrtletju na 3% v drugem četrtletju. Padec prodaje kaže tudi na stabilizacijo pregretega dubajskega nepremičninskega trga. Torej v poročilu JLL piše, da se je po podatkih iz maja letos obseg poslov, zlasti s prodajo vil, v primerjavi z istim obdobjem lani zmanjšal za 50%. Vendar je treba opozoriti, da takšen trend upadanja stopnje rasti ne bi smel vzbujati zaskrbljenosti z nobenega vidika. Da, zdaj ni čas za hiter dobiček, pravijo strokovnjaki, a nižje cene dolgoročno koristijo. Po eni strani daje zagotovila, da se v bližnji prihodnosti ne bomo soočili z drugim "milnim mehurčkom", po drugi strani pa daje potencialnim vlagateljem priložnost, da se "hitro dotaknejo" nenehnega zdrsa zaradi hitrega dviga cen, možnosti vlaganja razpoložljivih sredstev.
Luksuzno stanovanje
Obsežen padec cen stanovanj v Dubaju v prvi polovici letošnjega leta se je odrazil v vseh sektorjih nepremičnin, vendar ne pozabite, da je povprečna vrednost rasti cen povprečni kazalnik, v resnici pa lahko različni sektorji kažejo zelo različne rezultate. , odvisno od različnih dejavnikov. Eden izmed teh dejavnikov je ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem, ki po navedbah druge avtoritativne svetovalne in analitične agencije Knight Frank povzroča glavne trende oblikovanja cen nepremičnin za različne namene in cenovne kategorije.
Zlasti Knight Frank redno sestavlja indeks Prime Global Cities, ki odraža tudi višino premijskih cen stanovanj za povpraševanje po elitnih luksuznih stanovanjih po vsem svetu. In ker je Dubaj do neke mere svetovno središče koncentracije elitnih nepremičnin, zaradi ugodnih davčnih pogojev za vlagatelje je ta emirat več kot pomemben. "Ko se kriza v evroobmočju rešuje in se splošne gospodarske razmere izboljšujejo," je v končnem poročilu Knight Frank iz leta 2013 zapisano, "povpraševanje po luksuznih nepremičninah po vsem svetu nenehno raste, kljub temu da finančni trgi lahko zagotavljajo dokaj nizek odstotek donosnost. " Indeks glavnih svetovnih mest za Dubaj za zadnje četrtletje 2013 kaže, da je bila letna stopnja rasti cen v tem četrtletju najvišja od leta 2010, četrtletna stopnja rasti pa najnižja od leta 2012.
Knight Frank je marca 2014 objavil oceno najdražjih mest na svetu glede na ceno enega kvadratnega metra elitnih nepremičnin. Od 20 mest na svetu, ki jih analizira poročilo Knight Frank, se Dubaj uvršča na 19. mesto glede premijskih cen stanovanj, le Cape Town je nižji, kjer za milijon ameriških dolarjev lahko kupite 215,1 kvadratnih metrov. m luksuznih stanovanj. Strokovnjaki Knight Frank hkrati poudarjajo, da cene v luksuznih stanovanjih v Dubaju še vedno rastejo. Tako lahko za milijon ameriških dolarjev v Dubaju kupite 146 kvadratnih metrov premium stanovanja, kar je šestkrat več kot v Londonu, sedemkrat več kot v Hongkongu in 10-krat več kot v Monaku. Tudi druga večja mesta na svetu, kot so Moskva, Mumbai in Istanbul, ostajajo dražja od Dubaja, kar zadeva stroške 1 kvadratnega metra nepremičnine.
Kar zadeva tempo in obseg podražitev, je tukaj Duba po poročilu Knight Frank zasedel 7. mesto od desetih mest v poročilu, 8. mesto pa je zasedlo glavno mesto ZAE, Abu Dabi. Dubaj in Abu Dabi sta se na tem seznamu uvrstila zaradi rasti cen premijskih stanovanj za 17% oziroma 15% v letu 2013. V drugi polovici leta se bodo po najnovejšem poročilu Knight Frank cene premijskih stanovanj zvišale za nadaljnjih 10-15%, predvsem zaradi dejstva, da v naslednjih 18 mesecih ne bodo začeli naročiti toliko objektov v tem sektorju, kar seveda izzove veliko povpraševanje. Tako je elitna nepremičnina v Dubaju eden najdonosnejših predmetov za naložbe, katerih kapitalizacija nenehno raste in vztrajno raste.
Gradbeni boom
Manj v katerem koli drugem mestu sveta na teden je toliko objav o zagonu novih projektov, kot v Dubaju. A kot ugotavljajo strokovnjaki analitične agencije CBRE, emirat ne more samo organsko sprejeti, ampak potrebuje vsaj 30 tisoč novih nepremičnin.
Danes je gradbeni razcvet postal vsakdanja resničnost "mesta prihodnosti", kar si brez obsežnih gradbišč in gozda gradbenih žerjavov težko predstavljamo. Vendar pa je na območjih mesta, ki so priljubljena pri investitorjih, kupcih stanovanj in turistih, vse manj prostega prostora za razvoj, zato stroški zemljišč tu stalno naraščajo, kar pomeni, da cene novo zgrajenih stanovanj rastejo. A kot že omenjeno, obstaja omejitev cen, zato razvijalci Dubaja vse bolj gledajo v smeri bolj donosnih parcel v odročnih območjih Dubaja. Tam si ogledajo tudi kupce stanovanj, ki želijo znižati stroške nakupa.
Nedavno poročilo analitične agencije CBRE je nakazalo, da bodo razvijalci v Dubaju zgradili več stanovanj srednjega razreda na odročnih območjih Dubaja. Po CBRE bodo letos razvijalci v Dubaju zgradili približno 17 tisoč enot novih stanovanj. Večina stanovanjskih nepremičnin bo nastala v okviru obsežnih mega-projektov na območjih, kot so Dubailand, Jumeirah Village Circle in Dubai Silicon Oasis. V samo enem tednu aprila so po poročanju CBRE tri glavni akterji z nepremičninami - razvijalci Emaar, Dubai Properties in Lootah Real Estate - napovedali začetek gradnje 845 novih nepremičnin na obrobju Dubaja.
Hitra rast cen nepremičnin, čeprav se je v prvi polovici leta 2014 nekoliko poslabšala, vse bolj sili kupce k iskanju cenovno ugodnejših stanovanjskih možnosti po ugodnih cenah, kar ustvarja večje povpraševanje po takšnih nepremičninah. O več kot obsežni gradnji objektov na vseh območjih v Du-baju omenja tudi več poročil analitične družbe Meed Insight. Po lastni oceni tega urada je Dubaj drugo leto zapored zasedel prvo mesto po številu in obsegu gradbenih projektov. ZAE kot celota in zlasti Dubai so ponovno zasedli vodilno mesto med vsemi državami Bližnjega vzhoda po hitrosti in obsegu gradbenih projektov. Večina omenjenih projektov je bila izvedena v Dubaju, kjer je bilo v letu 2013 za gradnjo porabljenih 20,6 milijarde ameriških dolarjev, kar je skoraj 52% celotnega proračuna gradbenega sektorja v ZAE. Skupni stroški gradbenih projektov različnih objektov, ki jih je treba še izvesti v vseh državah Bližnjega vzhoda, znašajo več kot 1 bilijona ameriških dolarjev, od tega 428 milijard ameriških dolarjev. Tako ima ZAE v naslednjih petih letih tudi vse možnosti, da ohrani vodilno mesto v tempu in obsegu gradnje.
Letos skupna vrednost gradbenih pogodb v Dubaju trenutno znaša več kot 100 milijard ameriških dolarjev, kar nam omogoča, da govorimo o več kot dvakratnem povečanju obsega sektorja v primerjavi z lanskim letom. Hkrati na tej stopnji več ali manj velikih projektov v Dubaju sprožijo ali so v lasti javnega sektorja ali pa jih ta nadzoruje. Številni veliki in pomembni projekti za mesto, prej »zamrznjeni«, so znova oživljeni in se že zaključujejo.
Med njimi - tramvajska proga, metro proga in Palm Jumeirah Mall na slovitem umetnem otoku. Vse to navdaja vlagatelje z velikim zaupanjem in nam omogoča, da smo optimistični glede prihodnosti gradbenega sektorja v Dubaju, je razvidno iz poročila Meed Insight.
Vsestranski razvoj
Konec lanskega leta so vse analitične agencije opazile, da se nepremičninski trg v Dubaju razvija ne le hitro, kar je povzročalo skrb, temveč tudi celovito, kar je vzbujalo zaupanje. Oživitev trga je zajela vse sektorje brez izjeme in se nadaljevala tudi v letu 2014. Eden očitnih znakov naraščajočega zaupanja vlagateljev je povečanje števila podjetij, ki poslujejo v Dubaju. To pa ne bi moglo povzročiti dviga cen na trgu pisarniških nepremičnin, kot so ugotovili strokovnjaki CBRE. Analitično in svetovalno podjetje CBRE je izvedlo raziskavo več kot 70 velikih mednarodnih korporacij, ki običajno zasedajo 25 milijonov kvadratnih metrov pisarniških prostorov po vsem svetu in ugotovilo, da je odstotek tistih, ki nameravajo v bližnji prihodnosti v letu dni razširiti svoja podjetja na Bližnjem vzhodu povečala s 24% na 30%. Danes vsako tretje od mednarodnih podjetij, ki jih je raziskalo CBRE, načrtuje, da bodo ugotovili svojo prisotnost v regiji Bližnjega vzhoda, kjer je Dubaj najbolj privlačna lokacija.
Glavni trend na tem trgu v prihodnosti bo po mnenju strokovnjakov ostala prednostna naloga kakovosti pisarniških nepremičnin, kar pomeni, da bodo največja povpraševanja takšna območja in kompleksi, kot so DIFC, Dubai Downtown in Tecom. Letos bodo v Dubaju naročili še 850 tisoč kvadratnih metrov pisarniških prostorov. V letu 2014 so strokovnjaki druge vodilne svetovne analitične družbe Cluttons opazili tudi večje zanimanje vlagateljev za industrijske in poslovne nepremičnine v prostih ekonomskih conah Dubaja in napovedovali nadaljnje povečanje zanimanja za projekte v tem sektorju.
Proste gospodarske cone bodo po besedah Cluttonsa začele uživati posebno povpraševanje, kjer število prostih poslovnih in industrijskih nepremičnin vztrajno upada, kot v prosto industrijski coni Dubai Industrial City ali Dubai Investments Park. Tako se strokovnjaki večine analitičnih agencij in svetovalnih birojev strinjajo glede obetavne prihodnosti naložb v nepremičnine v Dubaju in ZAE. V tem smislu lahko stabilizacija cen na trgu postane le dodatna korist za tiste, ki računajo na dolgoročne možnosti.
Dodatne informacije o nakupu nepremičnin v Dubaju lahko dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po telefonu v Moskvi +7 (495) 5100008, brezplačnem telefonu v ZAE 800-IMEX (8004639) ali pošljete zahtevo po e-pošti [email protected].
