Vprašanje: Kaj bi morali storiti kupci nepremičnin v razmerah svetovne finančne krize, če je prodajalec izginil, njegova pisarna je zaprta in telefoni ne odgovarjajo?
Odgovor: Vsak prebivalec Združenih arabskih emiratov, torej ti in jaz, smo neposredno ali posredno povezani s trgom nepremičnin v Dubaju. Gospodarska kriza, ki tako ali drugače prizadene vse države sveta, prizadene vsakega človeka. Priznati je treba, da je mednarodna finančna kriza, ki je povzročila omejitve posojil kupcem in zvišala posojilne obrestne mere, veliko razvijalcev prisilila, da so za nedoločen čas zamrznili svoje projekte. Zakon o bančnem računu št. 8 iz leta 2007 zavezuje organizacije, da odprejo garancijske ali skrbniške račune za svoje projekte in tako kupcu zagotovijo bolj razumljive informacije o kakovosti razvijalca in njegovi zanesljivosti. Danes morajo vse nove organizacije upoštevati ta zakon. Vendar nekateri nepremičninski viri poročajo, da bo konec leta 2008 novi zakon št. 8 veljal za vse razvijalce nepremičnin v Dubaju. Urad za nadzor nad nepremičninami (RERA) in novi zakon št. 8 bosta kupcem v Dubaju, ki so izgubili naložbe v preteklosti zaradi zamud pri gradnji, omogočili, da se bodo počutili bolj samozavestno. Organ za nadzor nepremičnin (RERA) strogo opozarja vlagatelje v nepremičnine, da morajo biti pozorni na naslednje dejavnike:
- Založnik nepremičnin mora biti registriran pri RERA in imeti registracijsko številko
- Denarni prispevki razvijalcu morajo biti nakazani na depozitni račun (skrbniški račun), odprt pri banki, ki jo je pooblastila RERA. Nepremičninski posrednik mora imeti posebno potrdilo z žigom in registrsko številko RERA.
Poleg tega mora prva stvar, ki jo mora kupec nepremičnine preveriti, ali je razvijalec registriran pri Dubai Land Departmentu. Le varstvo pravic kupca lahko zagotovi le oddelek za zemljišča in šele takrat lahko kupec podpiše memorandum o soglasju (MOU) ali pogodbo z razvijalcem. Edini ukrep, ki ga kupec lahko sprejme, je vložitev pritožbe (reklamacije). Nato sledi njeno sojenje na civilnem sodišču, ki ga lahko nato priloži pritožbi višjemu organu. Kupec lahko vloži pritožbo na RERA in druge ustrezne organe, kot sta policija in sodišče. To pomeni, da je v zgoraj navedenem primeru izdelovalec izginil in je njegova pisarna zaprta, se morate obrniti na lokalno policijsko preiskovalno službo in vložiti pritožbo proti razvijalcu.
Vprašanje: Prosimo, poimenujte državne institucije, kam naj vložite zahtevke glede nepremičnin?
Odgovor: Organ za nadzor nepremičnin (RERA) je glavni dubajski organ, ki je odgovoren za legalizacijo nepremičninskega sektorja. Kupec se mora v primeru spora z razvijalcem najprej obrniti na RERA, uprava pa bo preučila zahtevek in njegovo bistvo ter preverila pogodbo, ki jo je podpisal kupec.
RERA bo nato zadevo vložila na nepremičninsko sodišče, ki je v bistvu civilno sodišče. Spori zaradi neplačil, ki izhajajo iz zamudnih rokov gradnje, spadajo v največjo kategorijo zahtevkov, ki jih je prejelo novo sodišče za nepremičnine v Dubaju. To sodišče lahko sprejme postopek za postopek, če sta obe strani stopili na sodišče in registrirali svoje kontaktne številke in naslove. Strokovnjaki, ki sedijo na sodišču za nepremičnine, morajo odobriti sodišča v Dubaju in prisegajo, da bodo zadeve obravnavali nepristransko in pošteno.
Vprašanje: Ali lahko vrnem denar, plačan za nepremičnine?
Odgovor: Odvisno je od pogojev pogodbe, ki sta jih podpisali obe strani, in medsebojnih obveznosti, predpisanih v pogodbi. Pogodbe običajno navajajo zakonodajo, v katero spadajo. Če je to posledica pogodbe in če je prišlo do očitnih kršitev njegovih izdelkov s strani razvijalca, ima kupec pravico sprejeti ukrepe za zaščito svojih pravic na sodišču ali v drugi nadomestni obliki, da poskuša najti rešitev za sporno situacijo. Kupec se mora zavedati glavnih določb pogodbe in zaščititi njihove pravice na najučinkovitejši način, da dokaže, da razvijalci niso zgradili tistega, kar so obljubili, ali pa so ga storili v napačnem času. Običajno v prodajni pogodbi obstajajo posebne klavzule, ki določajo možnost zamud na podlagi razlogov za neupoštevanje rokov gradnje, ki so neposredno povezani z izvajalcem ali ne. Te določbe ponavadi razložijo, v kateri fazi lahko kupec enostransko odpove pogodbo in kolikšen bo znesek plačil in kompenzacij, ki mu pripadajo. Vlagatelji bi morali posebno pozornost posvetiti tistim členom sporazuma, ki določajo datume začetka obratovanja objekta in iz katerih razlogov lahko izvajalec te pogoje premesti. Da bi bila pogodba resnično pravni dokument, je treba pogodbene obveznosti nadomestiti s sorazmernim zadovoljstvom. Sorazmerno zadovoljstvo je dobiček ali izguba, ki ga prejmejo stranke in motivirajo stranke, da izpolnijo pogodbene obveznosti. To je spet odvisno od odločitve sodišča, ki bo obravnavalo pritožbo kupca.
Vprašanje: Kdo lahko jamči, da se bo gradnja načrtovanih projektov nadaljevala?
Odgovor: Plačila kupcev nepremičnin zunaj načrtov v Dubaju bodo po zakonu o skrbniških računih št. 8. zaščitena s posebej upravljanimi skrbniškimi računi, tako imenovanimi depozitnimi računi. Ta zakon je obvezen za vsako podjetje ali posameznika, ki prejme plačila za nepremičnine, katerih gradnja še ni zaključena. Razvijalci, ki začenjajo nove stanovanjske ali poslovne večnadstropne stavbe in skupnosti, se morajo obrniti na deželni oddelek v Dubaju, da bi odprli garancijski račun. Denar, ki ga kupci ali finančne institucije plačajo za nepremičninske enote, se knjiži na poseben račun, odprt za vsako posebno zgradbo pri pooblaščeni banki. Zakon določa, da morajo razvijalci za garancijski račun imenovati upravljavca, ki bo spremljal porabo sredstev z računa. Predlagatelj naj bi najprej prejel potrdilo od svetovalca, ki dela v objektu, ki ponavadi kaže, katera faza gradnje je že zaključena. Upravljavec garancijskega računa mora obvestiti deželni oddelek o zneskih, ki so bili izdani razvijalcu. Tudi po zaključku projekta razvijalec ne bo imel dostopa do zneskov na računu. Deželni oddelek zamrzne 10% stroškov projekta na garancijskem računu za eno leto po dokončanju gradnje, dokler vse nepremičninske enote niso vpisane na imena kupcev in izdani zadnji dokumenti, ki potrjujejo lastništvo.
Če kakršne koli zahteve zakona niso izpolnjene, lahko izvajalec kaznuje z globo najmanj 200 tisoč AED. Poleg tega je RERA, da bi zmanjšala raven špekulacij na trgu, z dne 1. januarja 2009 izdala odlok, v katerem razvijalci in banke naročajo, da kupcem in vlagateljem pred začetkom gradnje ne zaračunajo več kot 20% vrednosti nepremičnin. "Za nepremičnine v gradnji bi morali razvijalci, ki so od kupcev zbrali več kot 20% pogodbene vrednosti nepremičnine, takoj prenehati zaračunavati nadaljnja plačila, dokler zneski, zbrani na garancijskih računih, ne bodo prišli do graditeljev." RERA je izdala tudi regulativne postopke v zvezi z zakonom št. 13, ki je vzpostavil začasni register nepremičnin za vse načrtovane nepremičnine, ki morajo biti vpisane v oddelek. Tako lahko oddelek za zemljišča zagotovi, da vsi načrtovani nepremičninski objekti sodijo pod zgornje zahteve, ki jih morajo razvijalci dosledno upoštevati.
