Za take kupce je najboljša možnost vlaganja v nepremičnino v Dubaju nakup nakupa lastništva hotelske sobe ali servisiranega hotelskega apartmaja. Kaj je to in kakšne so značilnosti izbire in nakupa nepremičnin v hotelskih kompleksih, smo se odločili vprašati izvršnega direktorja IMEX Real Estate Arthurja Kobozeva.
Arthur, povej mi, kaj dobi kupec, ko kupi nepremičnine v hotelu ali apartmajih, ki jih servisira hotel?
Kupec v tem primeru postane lastnik ne le zaključka na ključ, temveč tudi oblikovanja prostorov znanih oblikovalcev, pa tudi pohištva, elektronskih in gospodinjskih aparatov ter notranjih predmetov. Upravljavec hotela prevzema vso odgovornost za vzdrževanje, popravila, pravilno zasnovo in vzdrževanje gostov v skladu s hotelskimi standardi. Sobe in apartmaji so praviloma naprodaj v hotelskih verigah kategorije 4-5 *.
Kakšne so prednosti nakupa hotelskega apartmaja v primerjavi z nakupom recimo stanovanja v navadnem stanovanjskem kompleksu?
Prednosti tovrstne naložbe so očitne. Lastniki hotelskih apartmajev dobijo v svojo lastnino ne le nepremičninske enote z "dizajnersko" dekoracijo, pohištvom in nizom kakovostne opreme. Morda je glavno, da ima kupec takšnih nepremičnin pravico do uporabe vseh ugodnosti hotela - postrežba v sobi, služkinje in vratarja, Spa-centri in fitnes, bari in restavracije. Poleg tega ima kupec od pridobitve premoženja pravico, da zaprosi za vizume za bivanje za ZAE zase in za svoje družinske člane.
Se pravi, da v resnici vlagatelj del hotela kupi v nepremičnini?
Ni res tako. Razlika je med nepremičninami, ki so pod popolnim nadzorom hotelskega operaterja, in nepremičninami, ki jih samo hotel upravlja, vendar jih ne upravlja.
In kakšna je razlika?
Dejstvo je, da ko investitor kupi hotelsko sobo ali apartmaje v upravljanju hotela, potem hkrati s prodajno pogodbo (ali, alternativno, tudi v sami kupoprodajni pogodbi) podpiše pogodbo o prenosu nepremičnine (v tem primeru hotelske sobe) vodstvu hotelskega operaterja. Ta sporazum odraža standarde poslovanja z nepremičninami, njihovo vrednost, pa tudi postopek pridobivanja in razdelitve dohodka od njegove uporabe. Se pravi, da operatersko podjetje prevzame ne samo vzdrževanje nepremičnin, temveč tudi njegovo upravljanje z namenom ustvarjanja dohodka. Pogoji prebivališča lastnika v kupljenem stanovanju so posebej določeni, in sicer obdobje, v katerem je takšna nastanitev mogoča, postopek rezervacije, stroški bivanja, ki presega dogovorjeno obdobje, in tako naprej.
Če govorimo o stanovanjih, ki jih servisira samo upravljavec, potem v tem primeru lastnik stanovanja razpolaga s svojo lastnino. V stanovanjih lahko živi sam ali jih najame neodvisno ali s pomočjo družbe za upravljanje. Toda kot v primeru hotelske sobe je lastnik nepremičnine dolžan plačevati vzdrževanje svojih stanovanj v skladu s standardi operacijskega podjetja.
Koga po vašem mnenju zanima predvsem nakup hotelskih apartmajev?
Izpostavil bi dve glavni ciljni skupini kupcev hotelskih apartmajev. V prvo skupino spadajo vlagatelji, ki bi radi nepremičnine uporabili za svoje udobno življenje (ali za bivanje svojcev, prijateljev in znancev) za kratek čas v letu, na primer med počitnicami ali počitnicami. Hkrati se vlagatelja razbremeni potrebe po nenehnem skrbi za vzdrževanje nepremičnin in s tem nastanejo dodatni obratovalni stroški, nasprotno, lahko računa, da bo s tem pridobil dobiček. Izbira te skupine je hotelska soba ali apartma, ki ga upravlja hotelski operater.
V drugo skupino uvrščam stranke, ki si želijo, da bi kar najbolje izkoristili vse in so pripravljene kriti dodatne stroške. Čeprav je v tem primeru njihova korist očitna: v resnici živijo v hotelu s petimi zvezdicami, hkrati pa plačajo le manjši del stroškov "sobe" in imajo prožnost pri uporabi svoje lastnine. Če je potrebno, lahko naslov, Downtown Burj Dubai, svoje stanovanje prenesejo v upravljanje operacijskega podjetja, da bi ustvarili dohodek, ali pa ga prodajo, da bi naložbo vrnili. Za to kategorijo so izbrani servisni hotelski apartmaji.
Tako ali drugače, vendar je za vsakega vlagatelja pomembno, da ima njegovo premoženje največjo privlačnost. Kako potekajo stvari v hotelirstvu, se v njej odražajo posledice krize?
Po zadnjih objavljenih podatkih iz globalne študije Deloitte je bil leta 2008 Dubaj na drugem in tretjem mestu na svetovni lestvici glede na povprečni dohodek iz ene hotelske sobe oziroma povprečno ceno sobe. Povprečni stroški sobe v hotelih v Dubaju so leta 2008 znašali 300 ameriških dolarjev na dan, povprečni dohodek iz sobe pa je znašal 237 ameriških dolarjev. Pred Dubajem je le Moskva, kar ni presenetljivo, če upoštevamo dejstvo, da je ruska prestolnica vodilna na svetu glede cen nepremičnin in po življenjski ceni.
Obenem so hoteli v regiji Bližnjega vzhoda najmanj vplivali na posledice svetovne gospodarske krize, v drugi polovici leta 2008 pa se je povečala stopnja povprečnega dohodka na sobo za 14,5%.
Seveda bi bilo nerazumno verjeti, da bo letos hotelska dejavnost v Dubaju rasla z enakim tempom, vendar ima ta emirat vse možnosti, da ostane v vodstvu. Najnovejši podatki za februar 2009 to tudi potrjujejo. Čeprav se je splošna stopnja zasedenosti dubajskih hotelov nekoliko znižala, vendar na splošno ostaja na zelo visoki ravni, saj se je približala 80%, hoteli v Dubaju na plaži pa so bili februarja 95% polni.
Koliko ponudb o hotelskih apartmajih je trenutno na trgu?
Na trgu v Dubaju je veliko ponudb za hotelske apartmaje. Vendar pa bi morali k izbiri pristopiti zelo previdno. Ker pridobite ne le nepremičnine, temveč tudi vrsto pravic in obveznosti, povezanih z njeno uporabo, je potrebna posebno natančna preučitev ustreznih dokumentov. Poleg tega bi morali oceniti možnosti samega hotelskega projekta, v katerem razmislite o možnosti pridobitve apartmajev. In seveda, pri nakupu katere koli nepremičnine se morate seznaniti z vsemi možnimi možnostmi, da boste lahko izbirali, kar najbolje ustreza vašim zahtevam.
Če ste na primer poslovnež in Dubaj obiščete predvsem zaradi poslov, potem bi morali biti pozorni na apartmaje v novih hotelskih kompleksih v poslovnih okrožjih mesta. Eden najnovejših tovrstnih projektov je The Address, Downtown Burj Dubai, ki se je odprl oktobra lani in ga upravlja hotelski operater Emaar Hospitality Group. Ta elegantna 63-nadstropna stavba ima strateško lokacijo v središču Dubaja, v neposredni bližini najvišje stavbe na svetu - Burj Dubaj. Stroški stanovanj se tukaj začnejo z 950 tisoč dolarji.
Če iščete kraj za sprostitev na morju, potem bodite pozorni na hotelske projekte na "palmovem" otoku Palm Jumeirah. Na primer, luksuzne apartmaje, ki jih servisira Grandeur Residences, je mogoče kupiti za približno 6400 dolarjev na kvadratni meter. Po najbolj pesimističnih ocenah bo čisti letni dohodek pri prenosu stanovanj v hotel znašal 5 8% celotne naložbe. Hkrati želim še enkrat poudariti, da je lastnik razrešen vseh težav in stroškov vzdrževanja in upravljanja z nepremičninami ter se lahko sam odloči, ali bo v svojih stanovanjih živel sam ali jih najel, da bi dosegel enakomeren dohodek.
No, še ena značilna možnost je, ko nakup hotelskih apartmajev velja predvsem za naložbo in šele potem - kot priložnost za stanovanje. Tu lahko priporočite, da bodite pozorni na projekte velikih mednarodnih hotelskih verig. Na primer, mogoče je kupiti hotelsko sobo, ki jo upravlja švicarska veriga Movenpick, in se tam zadrževati 30 dni na leto brezplačno, ali v katerem koli drugem hotelu iste verige po svetu z občutnimi popusti. Poleg tega v prvih treh letih operativno podjetje lastniku jamči letni čisti dohodek v višini 6,7% zneska vloženih naložb. Stroški te številke znašajo 175 tisoč dolarjev.
Pojdimo na praktična priporočila na temo, kako pristopiti k izbiri naložbenega predmeta?
Najpomembnejše priporočilo je, da poskusite videti vse s svojimi očmi. In za to, v podjetju IMEX Real Estate, za svoje stranke organiziramo brezplačne seznanitvene oglede v Dubaju. Našim strankam ponujamo individualni bogat program za ta dan z obiski vseh zanimivih projektov. Med ogledom si lahko naše stranke ogledajo in primerjajo ne samo posamezne predmete za prodajo, ampak vse glavne projekte novega urbanega razvoja, da bi zavestno določili smer iskanja. Naši svetovalci, ki spremljajo stranko, bodo v realnem času pokazali, povedali in odgovorili na vsa vaša vprašanja. Ta storitev je namenjena zagotavljanju strankam najcelovitejšo sliko nepremičninskega trga v Dubaju, zahtevajo pa jo predvsem tisti, ki prvič razmišljajo o nakupu nepremičnin v Emiratih.
Ali vaše ponudbe zajemajo samo projekte v Dubaju?
Seveda zanimive ponudbe za hotelske sobe in apartmaje niso le v Dubaju. In čeprav je trg nepremičnin v Dubaju največji in najbolj dinamičen, če stranka ima željo, lahko ponudimo zanimive možnosti v Abu Dabiju in severnih emiratih. Podrobnejše informacije o ponudbah IMEX Nepremičnine in možnost, da povprašate pri naših strokovnjakih, so na voljo na naši spletni strani www.imexre.com
Hvala za pogovor. Želimo vam uspeh.
