Dubaj je mesto obiskovalcev. Več kot 90% od skoraj dveh milijonov prebivalcev metropole je izseljencev. Malo si jih lahko privošči nakup lastnega stanovanja, kljub temu pa morajo vsi nekje živeti, delati in se sprostiti. In zato je najemni trg zelo razvit. To posledično naredi nepremičnine v Dubaju privlačne z vidika naložb.
Nobena skrivnost 
da so mnogi že pridobili ali bodo kupili nepremičnine v Dubaju ravno zaradi pridobitve najemnin, kar je dva do trikrat več kot na razvitih trgih. Vlagatelji v zvezi s tem postavljajo vprašanja glede najema nepremičnin v Dubaju. V tem članku smo s pomočjo strokovnjakov iz dubajske nepremičninske agencije IMEX Real Estate poskušali povzeti odgovore na najpomembnejše in pogosto zastavljene od njih.
Ali ga lahko lastnik nepremičnine v Dubaju odda v najem?
Odnosi med najemodajalci in najemniki v Dubaju urejajo zakon št. 26 iz leta 2007 in njegove spremembe. Po veljavni zakonodaji ima vsak lastnik nepremičnin na ozemlju Dubajskega emirata pravico do najema svoje nepremičnine za najmanj 1 (eno) leto. V primeru najema za obdobje, krajšega od enega leta, se takšna najemnina šteje za kratkotrajno in mora imeti lastnika ustrezno licenco (za dejavnosti hotela ali hotelskih apartmajev). V tem primeru se lastniki običajno obrnejo na licenčno družbo za upravljanje, ki svojo lastnino prenese na upravljanje in ki že v svojem imenu najema nepremičnine.
Kakšne prihodke od najemnine lahko pričakuje lastnik nepremičnine v Dubaju?
Če govorimo o povprečnih tržnih kazalnikih trenutne donosnosti naložb v nepremičnine, potem je za stanovanja v Dubaju danes kazalnik čistega dohodka od najemnin (to je dohodka, zmanjšanega za stroške servisiranja nepremičnin) v povprečju 5-10% na leto. Razpon dobičkonosnosti je posledica razlik v vrstah in kategorijah nepremičnin, njihove lokacije in stroškov storitev. Hkrati dražje ekskluzivne nepremičnine praviloma dajejo nižje donose v obliki dohodka od najemnin kot množična stanovanja v cenovno dostopnih projektih.
Kar zadeva trg pisarniških nepremičnin, so danes take naložbe manj privlačne glede na dohodek od najemnin kot nakup stanovanj. Zakup maloprodajnih prostorov (ki ne vključujejo samo trgovin, ampak tudi storitvene storitve, kavarne, restavracije itd.) Lahko ustvarja višje dohodke (do 15% na leto), vendar je to odvisno od parametrov same nepremičnine , in od zunanjih dejavnikov.
Ali obstajajo kakšne omejitve glede stroškov najema v Dubaju?
S sklenitvijo pogodbe o najemu nepremičnin se lahko stranke v transakciji dogovorijo o kakršnih koli pogojih, ki niso v nasprotju s trenutno veljavno zakonodajo. Ni neposrednih omejitev cene najema, kar je navedeno v pogodbi med najemodajalcem in najemnikom. Vendar pa obstajajo zakonodajno določene omejitve za povečanje stroškov najema pri podaljšanju pogodbe za naslednji mandat.
Tako na primer glede stanovanjskih nepremičnin obstaja pravilo, po katerem najemodajalec nima pravice do zvišanja najemnine, če je od sklenitve prvotne pogodbe minilo manj kot dve leti.
Poleg tega bi moral najemodajalec pri revidiranju najemnin navzgor voditi indeks Dubajske nadzorne agencije za nepremičnine (RERA), ki odraža povprečne cene najemnin za različne vrste stanovanj glede na območje.
Kakšne so zahteve za najemnike v Dubaju?
Najemnik nepremičnin v Dubaju (če ne govorimo o kratkoročnih najemnih stanovanjih) je lahko le posameznik ali pravna oseba s statusom rezidenta v Združenih arabskih emiratih. To pomeni, da se lahko najemna pogodba sklene le z državljanom ZAE ali državo, ki je članica Sveta za sodelovanje arabskih držav Perzijskega zaliva, ali s tujcem z vizumom za rezidente ZAE.
V skladu s tem je najemnik pravna oseba, ki mora imeti ustrezno registracijo v ZAE. To je lahko lokalna organizacija, družba, registrirana v prosti ekonomski coni, ali podružnica (predstavništvo) tujega podjetja.
Ali morate registrirati najemno pogodbo za nepremičnine v Dubaju in kdo je v njej vključen?
V skladu z zakonodajo dubajskega emirata je treba vse registracije nepremičnin na njenem ozemlju pravilno registrirati. Registracijo najemnin vodi regulativna agencija za nepremičnine v Dubaju (RERA). Posebej za te namene je agencija ustvarila sistem Ejari, ki omogoča registracijo pogodb preko interneta. Spletna registracija na spletni strani Ejari je preprosta, zahteva minimalno tehnično znanje in vključuje uvedbo samo osnovnih informacij o najemni pogodbi, ki vključujejo:
podatke o nepremičnini in udeleženceh v transakciji ter pogoje pogodbe. Vsaki registrirani pogodbi je dodeljena edinstvena črtna koda za čas njene veljavnosti. Registracija je brezplačna, najemodajalec in najemnik pa lahko vpišeta najem. Do zdaj je bila določena odgovornost za nespoštovanje zahteve obvezne registracije, vendar pa je v skladu z določbami zakona vsem udeležencem poslov, ki niso bili registrirani, samodejno odvzeta pravica do sodnih in vladnih organov zaradi zaščite njihovih interesov.
Ali najemodajalec plačuje davek na dohodek od najemnine v Dubaju?
V Združenih arabskih emiratih ni davka na premoženje in dohodek. Zato posest nepremičnin v Dubaju in tudi prejem dohodka, na primer od njene najemnine, ne povzročata davčnih posledic za lastnika v pristojnosti ZAE. Vendar je treba razumeti, da je lastnik nepremičnine odgovoren za pravilno vzdrževanje in da mora plačati stroške vzdrževanja (pristojbine za vzdrževanje), ki jih je določila družba za upravljanje. Praviloma se takšna plačila zaračunajo letno leto vnaprej, za Dubaj pa, odvisno od projekta, nekje med 20 in 80 dolarjev na kvadratni meter. m na leto.
Kako je z najemom nepremičnine v Dubaju?
Ponavadi je postopek najema nepremičnin v Dubaju v večini primerov naslednji:
1. Najemodajalec sam ali s pomočjo nepremičninske agencije išče najemnika.
2. Ko najemnik najde, najemodajalec z njim podpiše najemno pogodbo, ki odraža vse parametre posla, zlasti:
- cena najema in pogoji plačila,
- najemno obdobje in pogoji njegovega podaljšanja,
- dodatne stroške, povezane z upravljanjem nepremičnine in njihovo razdelitvijo med stranke,
- odgovornost strank v primeru neizpolnjevanja pogodbenih pogojev.
3. Najemnik ob podpisu pogodbe plača najemnino za leto (ponavadi s čekom), pa tudi varščino (običajno 5% letne najemnine).
4. Najemodajalec mu po najemu plačila da ključe, obeske za ključe, dostopne kartice itd., Potrebne za neoviran dostop do najetih prostorov in pripadajoče infrastrukture (bazen, telovadnica itd.), Ter kopije dokumentov ( potrdilo o lastništvu, potni list lastnika itd.), ki ga najemnik potrebuje za priključitev vode, elektrike, klimatske naprave, telefona, interneta itd.
Kako poteka najem nepremičnin v Dubaju?
Na najemnem trgu v Dubaju, pa tudi v preostalih ZAE, je običajno plačevati najemnino leto vnaprej. Praviloma vsa plačila potekajo z bančnimi čeki. Glede na pogoje pogodbe se letni znesek najema plača z enim ali več čeki. V slednjem primeru so pregledi datirani v prihodnje. Na primer, če je število pregledov 4, bodo datumi čekov ustrezali datumom v prihodnosti vsakega četrtletja, če pa je število pregledov 12, bodo datumi določeni v mesečnih intervalih. V skladu s tem lahko najemodajalec na datum, ki je naveden na čeku, ga predloži banki in prejema denar z najemnikovega računa. Izdajanje nezavarovanih čekov v ZAE je kaznivo dejanje, zato je plačilo s čeki, čeprav ne daje 100-odstotne garancije najemnine, dokaj zanesljiv in priročen način plačevanja.
Ali lahko najemodajalec, ki ni rezident ZAE, dobi denar s čekom?
Ne pozabite, da je obdobje, v katerem je mogoče predložiti ček za plačilo, 6 mesecev, po katerem se "izgore". Če je ček napisan v imenu posameznika in na njem ni oznake samo na bančnem računu prejemnika, potem lahko oseba, navedena na čeku, ne glede na prisotnost rezidenčnega vizuma prejme gotovino v kateri koli poslovalnici banke izdaje. V nasprotnem primeru ali če je ček napisan v imenu podjetja, lahko denar na njem prejemate le na bančni račun, račun pa morate odpreti v eni od bank v ZAE. Status stalnega prebivališča prav tako ni potreben.
Številne banke v ZAE zlahka odprejo račune za nerezidente (vključno s tujimi podjetji). Postopek za odprtje bančnega računa traja manj kot eno uro, minimalne zahteve za nalaganje denarja na račun za njegovo odprtje pa so trenutno 10 tisoč dirhamov iz ZAE (približno 2750 ameriških dolarjev).
Če naštete možnosti najema niso primerne za najemodajalca, lahko sklene pogodbo z nepremičninsko agencijo, prek katere je bil opravljen najem. Potem se čeki lahko izdajo v imenu agencije, po prejemu denarja od njih pa jih agencija prenese (ali jih nakaže v gotovini) najemodajalcu. Glavna stvar v tem primeru je kompetentno pristopiti k vprašanju izbire partnerskega podjetja.
Kdo plača provizijo nepremičninski agenciji?
Ko je posrednik v transakciji nepremičninska agencija, mu plačajo provizijo. Po obstoječi praksi najemnik plača provizijo nepremičninski agenciji. Običajno je to 5% letnega zneska najema. Agencijske storitve se končajo po podpisu najema. Če najemodajalec potrebuje dodatne agencijske storitve (zastopa njegove interese v ZAE v času trajanja najema, sprejema plačila najemnika, plačuje stroške vzdrževanja nepremičnin itd.), Se o njihovih stroških dogovorijo dodatno.
Kdo plačuje za obratovanje in vzdrževanje najete nepremičnine?
Najemnik in najemodajalec se lahko dogovorita o kakršnih koli pogojih najema, vendar je najemodajalec praviloma odgovoren za plačilo stroškov vzdrževanja (vzdrževalne pristojbine) in remont nepremičnine. Vse tekoče stroške, povezane z delovanjem zakupljenega predmeta, kot so: plačilo vode, električne energije, klimatske naprave, telefona, internetne povezave itd., Kot tudi tekoče popravilo nepremičnin, krije najemnik. Poleg tega najemnik poveže komunalne storitve s posameznimi dobavitelji neodvisno in v svojem imenu. Najemnik plačuje tudi t.i. "Stanovanjska pristojbina" (stanovanjska pristojbina), ki je komunalna pristojbina v višini 5% letne najemnine. Pristojbino zaračuna Dubajska uprava za elektriko in vodo (DEWA) v enakih obrokih skozi vse leto, skupaj s plačili za elektriko in vodo. Če nepremičninska enota ni priključena na vodo in elektriko (tj. Ni naseljena), se stanovanjska dajatev ne obračuna. Kljub temu, da je bila stanovanjska dajatev uvedena že davno, doslej ni bila splošno odmerjena in še vedno ni vključena v številne račune DEWA.
Ali je mogoče v Dubaju oddati nepremičnine brez agentov? 
Skoraj nobena nepremičninska transakcija, vključno z njenim najemom, ne more storiti brez sodelovanja agentov v Dubaju, kot v resnici po vsem svetu. V nepremičninskih agencijah se najpogosteje prijavijo stranke, ki želijo najeti, najeti, kupiti ali prodati nepremičnine. Delajo na trgu, agenti, kot nihče drug, imajo informacije o tem, kdo, kaj in koliko želijo najeti, najeti, prodati ali kupiti. Vendar pa še zdaleč niso vsi profesionalni udeleženci na trgu pravilno registrirani in delujejo zakonito.
Kakšne so zahteve za nepremičninske agente v Dubaju?
Najprej je treba upoštevati, da morajo v skladu z odredbo predsednika Dubajskega oddelka za zemljišča št. 85 iz leta 2006 vse nepremičninske agencije, ki poslujejo v Dubaju, imeti licenco za ustrezno vrsto dejavnosti in morajo biti vpisane v poseben register regulacijskega trga. Dubai Real Estate (RERA). Ker poslovni subjekti v ZAE nimajo univerzalne pravne sposobnosti, mora biti dovoljena vrsta dejavnosti jasno navedena v dovoljenju. Na primer, za posredovanje pri lizingu mora biti ta dejavnost neposredno navedena v licenci. Hkrati morajo vsi zastopniki podjetja opraviti ustrezen tečaj usposabljanja in prejeti osebne posredniške kartice z individualno številko. Takšni ukrepi so namenjeni predvsem zaščiti pravic in interesov strank in so oblikovani tako, da zmanjšajo možnost goljufij s strani agentov. PR
Dodatne informacije lahko dobite pri strokovnjakih IMEX Nepremičnine po tel. v Moskvi +7 495 9842053, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti [email protected]
