VSAKA ODRASLENA OZNAKA, DA VSE SPOROČENE ALI KONFLIKTNE SITUACIJE, KI JIH NISO MOGOČE ODLOČITI Z MIRNIMI POGODBAMI VZDRŽEVNEGA SPORAZUMA STRANK, RAZPRAVLJENI V PRAVNIH INSTITUCIJAH. DANES ISA LAWYER ISA BIN HEIDER, OSNOVALEC IN GLAVA ADVOCATOV BIN HAIDER IN PRAVNI SVETOVALCI BO ODGOVORIL NA NAJBOLJŠOSTO VPRAŠANA VPRAŠANJA IZ NJEGOVE PRAVNE PRAKSE.
Odvetnik Isa Bin Hyder, ustanovitelj in vodja zagovornikov in pravnih svetovalcev Bin Haider, še naprej seznanja naše bralce z najpomembnejšimi področji življenja v ZAE, s katerimi se srečuje v svoji vsakodnevni pravni praksi.
Čija pristojnost je višja - odbor za nepremičnine ali sodišče?
Vprašanje Sem državljan Amerike in ko sem se enkrat obiskal v Dubaju, sem se zaljubil v to mesto in se odločil, da bom tu živel do konca življenja. V zvezi s tem sem leta 2007 rezerviral zase stanovanjske nepremičnine v enem od novih okrožij mesta, kjer so ga tujci lahko kupovali, in plačal vnaprej v celoti s tremi obroki. Vendar podjetje za razvojnike še ni zgradilo stavbe, ki sem jo izbral, in na pomoč sem se obrnil na odvetnike in odvetnike, ki so dejali, da je moje sporno vprašanje mogoče rešiti v posebnem pravnem odboru za nepremičnine, ustanovljenem v emiratu v Dubaiju. Je to res? Ali mi bo ta odbor pomagal braniti svoje pravice?
Odgovor. Pravico imate, da vložite zadevo ali vložite zahtevek, ki zahteva, da se pogoji vaše pogodbe / pogodbe izpolnijo z denarno kaznijo za zamudo gradnje pred posegom sodišča v Dubaju ali s tožbo za odpoved pogodbe / pogodbe z razvijalcem, pod pogojem predhodnega podpisa z njo o dodatnem dogovoru o višini denarnega nadomestila, kot je določeno z Uredbo št. 30 z dne 2007. (z izjavo o ustanovitvi pravnega odbora za reševanje sporov na področju nepremičnin na tistih območjih, kjer je lastništvo premoženja dovoljeno tujim državljanom), katerega ukrep je bil preklican z odlokom št. 28 iz leta 2008, v členu II pa je navedeno, da je treba te spore in spore razrešiti v pristojni organi pred posredovanjem dubajskih sodišč.
Ta odločitev podpredsednika vlade, ZAE in vladarja Dubaja šeika Mohameda bin Rashida Al Maktouma je vse postavila na svoje mesto, vpletenim strankam pa je pojasnila, da je treba vse konfliktne situacije rešiti brez posredovanja sodnikov, ob upoštevanju dejstva, da deluje Dubaj neodvisno sodstvo in sodniki so imuni, zato noben drug organ ne more vplivati na njihovo pošteno odločitev.
Kaj je registracija lastnine?
Vprašanje Sem državljan Kanade. Prihod v Dubaj me je presenetil obseg gradnje v tem emiratu. Tu sem se odločil za nakup nepremičnin in po temeljitem preučevanju trga mi je uspelo rezervirati otok v projektu gradnje umetnega arhipelaga "Svet" (Svet). Potem ko sem polovico stroškov te nepremičnine plačal po obrokih, sem bil šokiran, ko sem se šest mesecev pozneje znašel v deželnem oddelku v Dubaju in ugotovil, da razvijalec ni vpisal lastnine, ki sem jo kupil v zemljiški knjigi. V zvezi s tem moj nakup ni bil pravilno legaliziran, kljub dejstvu, da se gradnja nadaljuje v skladu z vsemi razporedi in ni bil ustavljen niti v razmerah svetovne finančne krize. Kaj naj naredim?
Odgovor. Zakon št. 13 iz leta 2008, dopolnjen z zakonom št. 9 iz leta 2009. in njegove spremembe z dne 14.02.2010, ki se nanašajo na ureditev trga nepremičnin v emiratu v Dubaju, kot je določeno v njenem členu št. 3 / A, zavezujejo razvijalce nepremičnin, da registrirajo prodane nepremičninske enote, navedene v glavnem načrtu, in tudi poudarijo, da vsaka prodaja oz. druge pravne transakcije, povezane s prenosom lastništva, so nične, če ta nepremičnina ni registrirana pri organih, ki urejajo delovanje nepremičninskega trga v Dubaju.
Po drugi strani sodniki kasacijskega sodišča v Dubaju takšne nepremičnine ne bodo odpovedali, če jo je nosilec vloge registriral pred zaključkom gradnje, ki ga še naprej izvaja; namesto tega je dolžan, ko je prejel potrdilo o zaključku gradnje pri pristojnih organih, svoj projekt prijaviti kot dokončan pri Agenciji za regulacijo trga nepremičnin pri deželnem oddelku v Dubaju, skupaj z imeni tistih lastnikov nepremičnin, ki so izpolnili vse pogodbene obveznosti. Tako tisti, ki so izgubili denar, ne morejo imeti pomislekov, če podjetje nadaljuje z gradnjo v skladu z odobrenim načrtom in projekt prijavi takoj po zaključku gradnje v Dubai Land Department, skupaj z imeni kupcev, ki so izpolnili vse svoje obveznosti iz kupoprodajnih pogodb prodaj.
Kaj storiti z vrnjenimi čeki?
Vprašanje Sem eden voditeljev gradbenega podjetja in imamo opravka s podizvajalskimi organizacijami, ki za nas opravljajo določene vrste del, za katere smo jim izdali čeke za plačilo. Kljub temu, da objekt še naprej gradimo, imamo težave z denarnimi prejemki zaradi zamudnih plačil kupcev nepremičnin v našem projektu. Šokantna novica je bila, da so me nekateri naši podizvajalci tožili v dubajski policiji. Kaj naj naredim?
Odgovor. V povezavi s svetovno finančno krizo, ki je nekako prizadela Dubaj, je preudarni voditelj šeik Mohammed bin Rashid Al Maktoum, podpredsednik, premier ZAE in vladar Dubaja, izdal ukaz, da dubajski tožilci ne začnejo kazenske zadeve o vrne preglede na sodišču za upravne prekrške in jih pošlje odboru, ki ga je oblikovala njegova visokost, za plačilo in poravnavo dolgov, pa tudi za poravnavo vpletenih strank, saj ti niso glavni vzrok spora. Tako lahko zdaj vsaka stran brani svoje pravice, poleg tega pa lahko vsi državljani države in vsi novo prispeli izseljenci v celoti uživajo dobro počutje, varnost in mir Združenih arabskih emiratov, ki uspevajo pod modrim vodstvom predsednika šejka Khalifa bin Zayeda Al Nahyana in podpredsednika , premier ZAE in dubajski vladar, šeik Mohammed bin Rashid Al Maktoum, pa tudi vladarji drugih emiratov.
