O tem, kaj se dogaja na nepremičninskem trgu z ZAE, kakšne so trenutne razmere in obeti za prihodnost, se pogovarjamo z vodjo oddelka za naložbe in nepremičnine Ruskega sveta podjetnikov v Dubaju in Severnih Emiratih, poslovodnim partnerjem IMEX Real Estate Olegom Vadimovičem Lavrikom.
Ali so po vašem mnenju glavni rezultati zadnjih treh let od začetka krize za nepremičninski trg z ZAE?
Seveda je bila svetovna finančna kriza, ki se je začela leta 2008 s stečajem bratov Lehman, resen test za celoten sodobni svetovni gospodarski sistem.
In za Združene arabske emirate ta test ni minil brez bolečin. Kljub resni podpori tradicionalno močnega naftnega sektorja so skoraj vsi sektorji gospodarstva doživeli pomembne popravke. In seveda je kriza postala še posebej težaven preizkus za razmeroma mlad in hitro rastoč trg nepremičnin v ZAE. Padajoče cene nepremičnin so v povprečju znašale približno 50% ravni pred krizo. Posledica tako resnega popravljanja je bila stagnacija in posledično dejansko izginotje ti „zunajtržnega“ trga, to je predmetov, prodanih v fazi projekta. Zaradi tega so špekulanti zapustili trg, sam trg pa se je preusmeril na končne nepremičnine in končne uporabnike.
Ni skrivnost, da je v nekaj letih pred krizo trg nepremičnin v Emiratih z ogromnimi hitrostmi naraščal predvsem zaradi pritoka kratkoročnih špekulativnih naložb s celega sveta. Ljudje niso vlagali zato, da bi dobili dokončano nepremičnino za nadaljnjo uporabo, ampak za nadaljnjo nadaljnjo prodajo v fazi gradnje ali še prej. Ker so načrti financiranja vključevali plačilo v obrokih v obdobju izvajanja projekta, je bilo to uporabljeno kot finančni vzvod za igranje na rastočem trgu.
Zaradi tega je trg gotovih nepremičnin špekulante malo zanimal. Ta segment je seveda pritegnil predvsem končne uporabnike, to je tiste, ki so nameravali uporabiti nepremičnine v potrošniške ali naložbene namene.
Seveda so špekulanti zapustili trg, potem ko je trg začel padati. In končni uporabniki so ostali. Trg zunaj načrtov, pregret s špekulacijami, je izginil skupaj s špekulanti, trg z dokončanimi (ali skoraj dokončanimi) nepremičninami pa je ostal in prišel na vrsto. V zadnjih treh letih se je trg okreval od šoka, njegovi udeleženci pa so spoznali novo resničnost in se reorganizirali za delo v novih pogojih.
So se v zadnjem času spremenile zakonodajne osnove trga nepremičnin v ZAE?
Najprej je treba povedati, da v Združenih arabskih emiratih še vedno ni splošnega zveznega zakona na področju nepremičnin. Vsak od sedmih emiratov neodvisno ureja vsa vprašanja, povezana s trgom nepremičnin na svojem ozemlju. Tradicionalno najbolj napreduje v tej smeri Dubaj.
Neposredno pred začetkom krize v Dubaju so bili sprejeti pomembni novi zakoni: o registraciji zastavnih nepremičnin in o registraciji objektov, ki jih gradnja ni dokončala. V zadnjih treh letih je bilo v obstoječi zakonodajni okvir, ki ureja odnose med najemniki in lastniki ter med vlagatelji in založniki, sprejetih več sprememb in sprememb. Na splošno so vse spremembe namenjene izboljšanju zakonodajne ureditve trga, povečanju njegove preglednosti in zaščiti interesov udeležencev.
Na zvezni ravni je bil najpomembnejši dogodek, ki je vplival na trg nepremičnin, uvedba sprememb v postopku izdaje rezidenčnih vizumov. Maja 2009, prvič v zgodovini ZAE, je bila na zvezni ravni legalizirana pravica tujega lastnika stanovanjskih nepremičnin do pridobitve 6-mesečnega vizuma. Konec junija letos pa je bil na sestanku vlade ZAE objavljen sklep o podaljšanju obdobja vizumov, izdanih tujim lastnikom, s 6 mesecev na 3 leta. In čeprav v postopku dodeljevanja vizumov še ni povsem jasno, je že samo dejstvo sprejetja takšne odločitve na najvišji ravni seveda pozitivno.
Kakšne so po vašem mnenju obeti na trgu nepremičnin v Dubaju in drugih emiratih?
Kot vsako sredstvo je vrednost nepremičnin podvržena cikličnim nihanjem. Obdobja rasti neizogibno pripomorejo k padanju cen in obratno.
Vendar pa je nestanovitnost cen nepremičnin razmeroma majhna. Vsaj pogostosti in amplitude nihanj cen na nepremičninskem trgu ni mogoče primerjati z ustreznimi kazalniki delniške borze. Zato nakup nepremičnin velja za eno najbolj zanesljivih in konzervativnih naložbenih možnosti.
Seveda je bil zaradi krize trg nepremičnin v Emiratesu močno prizadet. Vendar je šok minil in udeleženci na trgu so sprejeli nove pogoje. Trg je prešel na novo stopnjo - zrelo rast. Glede Dubaja lahko zdaj z zaupanjem trdimo, da je dno padca že minilo, zdaj pa je na najbolj priljubljenih območjih zmerno zvišanje cen prodaje in najema. Večina udeležencev na trgu se strinja, da bomo v naslednjih nekaj letih v Dubaju videli nemoteno rast trga.
Na čem temelji takšno zaupanje?
Presodite sami. V zadnjih treh letih v Dubaju ni bil postavljen noben nov stanovanjski projekt. Obenem je po podatkih Dubajskega statističnega centra število emirata v istem obdobju naraslo za 300 tisoč prebivalcev, proces rasti pa se nadaljuje.
To omogoča politična stabilnost, varnost, ugodno naložbeno ozračje, odsotnost davkov in omejitev pretoka kapitala, pa tudi stroški poslovanja, ki so se zaradi krize znatno zmanjšali (najem pisarn, stroški osebja itd.). Vse to pritegne poslovanje, ki pa posledično zahteva človeške vire. Zdaj je trg v postopku absorbiranja presežkov nepremičnin, katerih gradnja se je začela še pred krizo. Ker so nepremičnine premoženje, ki traja precej časa (gradnja stavb v povprečju traja 2-3 leta), se bo na trgu v bližnji prihodnosti neizogibno pojavilo pomanjkanje. Zato lahko samozavestno govorimo o optimističnem scenariju za razvoj razmer na nepremičninskem trgu v Dubaju.
Kar zadeva druge emirate, ima po mojem mnenju Abu Dabi zelo dobre obete, kjer se nabira večina prihodkov od nafte. V primeru severnih emiratov je težje narediti jasne napovedi. Na primer, Ajman in Ras Al-Khaimah sta se zaradi krize soočila z resnimi težavami in očitno bosta za njihovo rešitev potrebovala veliko več časa kot Dubaj in Abu Dabi.
Se pravi, ali menite, da bo najprivlačnejši nepremičninski trg v Dubaju v bližnji prihodnosti ostal?
Da In to je posledica dejstva, da ima Dubaj največji in najbolj razvit trg nepremičnin. Kljub potencialni privlačnosti projektov v Abu Dabiju v prihodnosti lahko zaenkrat le Dubaj ponudi široko izbiro dokončanih nepremičnin s statusom "freehold", ki tujcem omogočajo lastništvo nepremičnin. K temu dodajte še najbolj razvito od vseh sedmih emiratskih infrastruktur, najugodnejše naložbeno ozračje in možnosti za nadaljnji razvoj.
Kateri segment dubajskega trga nepremičnin se vam trenutno zdi najbolj privlačen?
Tržne cene so zdaj privlačne v vseh segmentih. Če govorimo o nakupu nepremičnin za osebno potrošnjo (na primer za lastno prebivališče ali za nastanitev pisarne svojega podjetja), vam lahko varno priporočamo uporabo trenutnih razmer in nakup ustrezne nepremičnine po nizki ceni. Če nakup nepremičnin ocenjujemo kot naložbo, bi priporočal, da izberete stanovanje na priljubljenih območjih.
Dejstvo je, da je Dubaj mesto obiskovalcev. Več kot 90% od dveh milijonov prebivalcev metropole je izseljenih. Vsi morajo nekje živeti, delati, se sprostiti. Zato je trg najema zelo razvit. Stanovanje v priljubljenih projektih je zelo priljubljeno, dohodki od najemnin v Dubaju pa dvakrat do trikrat višji kot na razvitih trgih. Poleg tega so davki na dohodek, pa tudi davki na nepremičnine odsotni. Vse to naredi vlaganje v stanovanjske nepremičnine zelo privlačno.
Kar zadeva pisarne, bo v bližnji prihodnosti dokončano večje število pisarniških prostorov in vstopilo na trg, katerih gradnja se je začela še pred krizo. Zato so z vidika rasti vrednosti in višine ustvarjenega dohodka od najemnin naložbe v pisarniške nepremičnine v naslednjih nekaj letih po mojem mnenju manj privlačne kot recimo stanovanjske naložbe.
Kakšna priporočila bi lahko dali našim bralcem, ki razmišljajo o nakupu nepremičnin v Emiratih?
Z moje strani je samo eno priporočilo - kupiti. Trg se je zdaj stabiliziral, opazen je bil trend okrevanja in rasti trga, vendar cene še niso uspele občutno naraščati. Torej, če je imel kdo misli o nakupu nepremičnine v Dubaju, je zdaj pravi čas.
Hvala za pogovor. Želimo vam uspeh.
Dodatne informacije o nakupu nepremičnin v Dubaju dobite pri strokovnjakih IMEX Real Estate po tel. v Moskvi +7 495 5100008, brezplačna številka v ZAE 800-IMEX (800-4639) ali pošiljanje zahteve po e-pošti [email protected].
